Beschlussvorlage Dach: was der Maßnahmenbeschluss enthalten muss

Zwei Beschlüsse, nicht einer: Maßnahme und Finanzierung

Über eine Erhaltungsmaßnahme und über ihre Finanzierung entscheidet die Versammlung in zwei Beschlüssen. Das Gesetz führt beides als eigene Gegenstände: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, Nr. 4 die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Der Maßnahmenbeschluss sagt, was gemacht wird. Woher das Geld kommt, ist ein anderer Beschluss.

Diese Trennung ist kein Formalismus. Rücklage, Sonderumlage und weitere Fragen der Finanzierung behandelt Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage. Der Maßnahmenbeschluss legt dagegen fest, was ausgeführt und in welchem Rahmen beauftragt wird.

Der Begriff „Maßnahmenbeschluss“ stammt dabei aus der Praxis, nicht aus dem Gesetz. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt ihn nicht; es regelt die Beschlussfassung allgemein (§ 23 WEG) und weist der Gemeinschaft in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung als Aufgabe zu. Als Maßnahmenbeschluss wird in der Praxis der Beschluss über eine konkrete Erhaltungsmaßnahme bezeichnet; eine eigene gesetzliche Beschlussart ist das nicht.

Für einen belastbaren Beschluss muss der technische Gegenstand klar beschrieben sein. Was an Ihrem Dach tatsächlich ansteht, nehmen wir vor Ort auf.

Die sechs Bausteine des Maßnahmenbeschlusses

Ein Maßnahmenbeschluss benennt sechs Dinge: den Gegenstand, den Umfang, die Tatsachengrundlage, den Auftragsrahmen, die Ermächtigung und den Vollzug. Sie wiegen nicht gleich schwer. Nur der Gegenstand ist eine Gültigkeitsvoraussetzung des Gesetzes; die übrigen entscheiden darüber, ob sich der Beschluss vollziehen lässt und ob die Entscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Deshalb steht die Tabelle nicht in der Reihenfolge, in der die Bausteine im Beschlusstext auftauchen, sondern nach ihrer Verbindlichkeit. Wer die Spalte rechts liest, sieht, was ihn den Beschluss kostet – und was nur unbequem ist.

Ein Sonderfall ist die zweistufige Beschlussfassung, die viele Verwaltungen bei größeren Vorhaben wählen: zuerst ein Grundlagenbeschluss über die Art der Maßnahme, später – nach Einholung der Angebote – der eigentliche Erhaltungsbeschluss. Das erlaubt es, die Tatsachengrundlage zwischen beiden Terminen aufzubauen. Es entbindet aber nicht vom Auftragsrahmen: Das Amtsgericht München hat entschieden, dass ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze auch schon im Grundlagenbeschluss stehen muss, weil die Eigentümer sonst nicht wissen, welche Kosten voraussichtlich auf sie zukommen (13.03.2025, Az. 1294 C 22650/24 WEG, dort Rn. 18).

Der Baustein, an dem die meisten Vorlagen dünn bleiben

Die Tatsachengrundlage ist der Baustein, an dem Vorlagen regelmäßig dünn bleiben. Der Bundesgerichtshof verlangt für die Entscheidung über eine Erhaltungsmaßnahme eine hinreichende Tatsachengrundlage (V ZR 7/25, Leitsatz a). Im Beschlusstext heißt das nicht, die Grundlage zu wiederholen. Es heißt, das Dokument zu benennen, auf das sich die Entscheidung stützt.

Welche Grundlage welche Maßnahme trägt – die Prüfung des Verwalters, positive Vorerfahrung, das Konzept eines Sonderfachmanns, ein extern geprüftes Einzelangebot –, ist eine eigene Frage und in Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab beantwortet. Für den Beschlusstext zählt nur, dass die gewählte Grundlage in ihm auftaucht – als benanntes Dokument, nicht als Behauptung.

Der Ausgangspunkt liegt dabei vor der Versammlung. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach Auffassung des Senats auch die Vorbereitung der zu beschließenden Maßnahmen:

Vier Angaben genügen, um dieses Ermittlungsergebnis im Beschluss festzumachen: Titel des Dokuments, sein Datum, sein Verfasser und der Hinweis, dass es als Anlage zur Niederschrift genommen wird. Damit ist eindeutig, worauf sich die Versammlung gestützt hat – und zwar unabhängig davon, wer in fünf Jahren danach fragt.

Warum die Begründung in den Beschlusstext gehört

Die Begründung gehört in den Beschlusstext, weil das Gesetz nur den Beschlusswortlaut festhält: In die Niederschrift und in die Beschluss-Sammlung geht der Wortlaut der gefassten Beschlüsse (§ 24 Abs. 6 und Abs. 7 WEG), nicht die Erwägung dahinter. Wer die Grundlage in den Beschluss schreibt statt daneben, hält sie ohne zusätzlichen Aufwand fest.

Wie viel diese eine Verschiebung ausmacht, zeigt der Fall, über den der Bundesgerichtshof im März 2026 entschieden hat. Die Wuppertaler Gemeinschaft hatte beides getan: den Verzicht auf Vergleichsangebote in die Beschlüsse selbst geschrieben und die Begründung dafür ins Beschlussprotokoll aufgenommen.

Als der Senat die Beschlüsse prüfte, griff er genau darauf zurück – und stellte ausdrücklich darauf ab, dass dieser Umstand festgehalten und von den Klägern nicht bestritten worden war:

Die belastbare Empfehlung folgt deshalb nicht aus dem Urteil, sondern aus dem Gesetz – und sie kostet nichts. § 24 Abs. 6 WEG verlangt unverzüglich eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse, § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung, die deren Wortlaut enthält. Beides geschieht ohnehin. Wer die Tatsachengrundlage in den Beschlusstext aufnimmt statt in eine Anmerkung daneben, muss also nichts zusätzlich dokumentieren – er wählt nur eine andere Stelle für dieselbe Zeile. Genau so ist die Gemeinschaft im entschiedenen Fall vorgegangen.

Was ein Dach-Beschluss zusätzlich benennen muss

Ein Dach-Beschluss benennt zusätzlich, welche Schichten und Bauteile die Maßnahme berührt. Abdichtung, Dämmung, Entwässerung, Anschlüsse und Durchdringungen sind fünf verschiedene Fragen an fünf verschiedene Leistungen. Ein Beschluss, der nur „das Dach“ sagt, lässt offen, welche davon beschlossen sind. Diese Einordnung ist unsere Wertung, keine Vorgabe des Gesetzes.

Sie stützt sich darauf, dass der Bundesgerichtshof Art, Komplexität und Koordinationsbedarf einer Maßnahme selbst zu Kriterien erklärt hat und das Vorgehen über einen Sonderfachmann „erst recht“ für angezeigt hält, wenn komplexe Maßnahmen die Koordinierung verschiedener Gewerke erfordern (Rn. 19). Im entschiedenen Fall kam kein Dach vor. Dass eine Dachmaßnahme diese Merkmale regelmäßig erfüllt, leiten wir aus den Kriterien des Senats ab; eine Feststellung des Gerichts ist es nicht.

Praktisch heißt das für den Beschlusstext: Der Umfang wird nicht über eine Quadratmeterzahl beschrieben, sondern über die Bauteile, die angefasst werden – und über die, die ausdrücklich unberührt bleiben. Wird die Abdichtung erneuert, die Dämmung aber nicht, gehört genau das in den Text. Wird die Entwässerung mitbehandelt, ebenfalls. Die Positionen, mit denen ein Betrieb das später ausschreibt und abrechnet, gehören dagegen nicht in den Beschluss; wie ein Leistungsverzeichnis aufgebaut und ein Angebot gewertet wird, ist ein eigenes Thema.

Eine Grenze verläuft am Dach besonders häufig: Erhaltung und bauliche Veränderung sind zwei verschiedene Beschlussgegenstände. § 20 Abs. 1 WEG definiert die bauliche Veränderung negativ als das, was über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht – wo die Linie bei einer Aufdämmung oder einer neuen Nutzung der Fläche verläuft, ist eine eigene Frage; ein Beitrag dazu folgt.

Fünf Formulierungen, die zu viel offenlassen

Fünf Formulierungsklassen tauchen in Beschlussvorlagen immer wieder auf und lassen jeweils etwas offen, was für die Umsetzung gebraucht wird: der bloße Bauteilname, der Verweis ohne Bezeichnung, die offene Summe, die Blankovollmacht und die Vermischung von Maßnahme und Geld. Was daran fehlt, steht jeweils daneben.

1. 1 Der bloße Bauteilname — „Sanierung Dach“. Welche Flächen, welche Schichten, welcher Anteil der Fläche – all das bleibt offen. Zwei Eigentümer können denselben Satz unterschiedlich verstehen und trotzdem beide zustimmen.
2. 2 Der Verweis ohne Bezeichnung — „gemäß dem vorliegenden Angebot“. Ohne Bieter, Datum und Nummer bleibt offen, welches Dokument gemeint war. Liegen der Versammlung mehrere Fassungen vor, lässt sich das später nicht mehr auflösen.
3. 3 Die offene Summe — „in der erforderlichen Höhe“. Es bleibt offen, bis wohin die Beauftragung reicht. Nach der Instanzrechtsprechung fehlt damit eine wesentliche Grundlage für die Entscheidung der Eigentümer.
4. 4 Die Blankovollmacht — „Die Verwaltung wird beauftragt, das Weitere zu veranlassen.“. Es bleibt offen, welche Entscheidungen mitübertragen sein sollen – die Vergabe, Nachträge, die Auswahl weiterer Gewerke. § 27 Abs. 1 WEG deckt von sich aus nur Untergeordnetes.
5. 5 Die Vermischung — Maßnahme und Geldbeschaffung in einem einzigen Beschlusspunkt. Über beides lässt sich dann nur einheitlich abstimmen: Wer die Finanzierung anders lösen will, muss auch der Maßnahme widersprechen. Zwei Gegenstände, die das Gesetz getrennt führt, werden zu einer einzigen Ja-Nein-Frage.

Acht Prüffragen an eine vorliegende Vorlage

Wer eine fertige Beschlussvorlage vor sich hat – als Beiratsmitglied etwa, oder als Eigentümer mit der Einladung in der Hand –, kommt mit acht Fragen durch den Text. Jede zielt auf einen der sechs Bausteine.

• Ist der Gegenstand in der Einladung genauso bezeichnet wie im Beschlusstext?
• Geht aus dem Text hervor, welche Flächen und Bauteile die Maßnahme umfasst – und welche nicht?
• Benennt der Beschluss das Dokument, auf das er sich stützt, mit Titel, Datum und Verfasser?
• Ist dieses Dokument als Anlage zur Niederschrift genommen?
• Ist das Angebot mit Bieter, Datum und Nummer bezeichnet?
• Steht eine Obergrenze im Text, bis zu der beauftragt werden darf?
• Steht im Beschluss, wer den Auftrag erteilen darf und bis wohin diese Befugnis reicht?
• Ist die Ausführung erkennbar an die noch zu treffende Finanzierungsentscheidung geknüpft?

Wenn der Beschluss steht: die Finanzierung

Wenn der Maßnahmenbeschluss steht, folgt die Finanzierung – ein eigener Beschluss über einen eigenen Gegenstand (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Der Maßnahmenbeschluss selbst braucht dafür nur einen Satz: dass die Ausführung erst beginnt, wenn die Finanzierung entschieden ist. Was dieser zweite Beschluss regeln muss, behandelt ein eigener Beitrag.

Dieser eine Satz ist der Baustein B6, und er leistet mehr, als er aussieht. Er hält die beiden Gegenstände auch dann auseinander, wenn sie in derselben Versammlung behandelt werden, und er macht die Abhängigkeit sichtbar, statt sie stillschweigend vorauszusetzen. Ein Beschluss bleibt im Übrigen gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 WEG) – umso mehr lohnt es, ihn von Anfang an so zu fassen, dass klar ist, wann er vollzogen werden darf.

Damit endet die Zuständigkeit dieses Beitrags. Woher das Geld kommt, wie sich der Bedarf herleiten lässt und was der Finanzierungsbeschluss im Einzelnen regeln muss, steht in Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage in der WEG.

Woher der Befund kommt, auf den sich der Beschluss stützt

Der Befund, auf den sich ein Maßnahmenbeschluss stützt, entsteht am Objekt und nicht am Schreibtisch. Grundlage ist eine fachkundige Begehung mit schriftlichem Protokoll: Befund, Fotos und Handlungsempfehlung je Objekt. Genau das ist das Dokument, das ein Beschluss mit Titel, Datum und Verfasser benennen kann.

Damit schließt sich der Kreis zu Randnummer 8. Umfang und Aufwand sollen vor der Beschlussfassung ermittelt sein – am Dach ist das keine Rechenaufgabe, sondern eine Erhebung. Was ist an Abdichtung, Anschlüssen, Durchdringungen und Entwässerung tatsächlich vorhanden, in welchem Zustand, mit welcher Dringlichkeit? Erst danach lässt sich ein Umfang beschreiben, der nicht nur plausibel klingt, sondern einem Angebot standhält.

Was ein solcher Befund liefert, ist eine Grundlage – kein Ersatz für eine Angebotseinholung und keine Aussage darüber, ob ein Beschluss Bestand hat. Er beantwortet die vorgelagerte Frage: Weiß die Versammlung, worüber sie abstimmt? Den Beschluss selbst fassen die Eigentümer.

Welche Felder ein solches Protokoll enthalten muss, damit es diese Aufgabe erfüllt – Befundeinstufung, Lageangabe, Fotobezug, Empfehlung –, steht in Wartungsprotokoll Dach: was hineingehört. Für verteilte Bestände beschreibt Dachwartung für Hausverwaltungen das Format: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Protokollformat über alle Objekte.

Fazit: vier Sätze

Erstens: Maßnahme und Finanzierung sind zwei Beschlussgegenstände und gehören in zwei Beschlüsse. Zweitens: Von den sechs Bausteinen ist nur der Gegenstand Gültigkeitsvoraussetzung, und er muss schon in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG). Drittens: Die Tatsachengrundlage gehört als benanntes Dokument in den Beschluss. Viertens: Protokolliert wird der Beschlusswortlaut, nicht die Begründung daneben.

Häufige Fragen

Rund um den Maßnahmenbeschluss wiederholen sich neun Fragen. Die häufigste zuerst: was ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme am Dach überhaupt enthalten muss. Die Antworten zeigen, wie Gegenstand, Kostenrahmen, Finanzierung und Vollmacht eindeutig gefasst werden.