Rahmenvertrag Dachwartung: ausschreiben, vergleichen, vergeben

Rahmenvertrag oder Einzelauftrag?

Der Rahmenvertrag bündelt, was beim Einzelauftrag je Objekt und Jahr von vorn beginnt: Leistungsbeschreibung, Preisverhandlung, Terminabstimmung und Dokumentationsformat. Er wird einmal ausgeschrieben und über die Laufzeit abgerufen. Der Einzelauftrag bleibt sinnvoll, solange es bei einem Objekt und einem Betrieb bleibt. Der Kipppunkt ist dabei keine Objektzahl, sondern der zweite Durchlauf desselben Vergabeprozesses.

Am schnellsten erreicht ihn, wer gleichartige Dächer über die Fläche verteilt betreibt: Ein Filialist mit Flachdächern in drei Bundesländern schreibt sonst dreimal dieselbe Leistung aus, nur bei drei Betrieben. Dasselbe gilt für einen Logistikbestand mit mehreren Hallendächern desselben Aufbaus und für eine Verwaltung, die zwanzig Wohnhäuser derselben Bauart betreut.

Ab wann lohnt sich das? Eine belastbare Objektzahl entscheidet darüber nicht. Der Kipppunkt liegt dort, wo Sie denselben Vergabeprozess zum zweiten Mal durchlaufen, oder dort, wo Sie die Erfüllung Ihrer Sorgfaltspflicht gegenüber Dritten belegen müssen: gegenüber der Revision, dem Gebäudeversicherer, den Eigentümern oder einer Eigentümerversammlung. Ein einheitlicher Nachweis über den ganzen Bestand ist der eigentliche Ertrag des Rahmenvertrags; der Mengeneffekt beim Preis kommt hinzu. Wie groß das Risiko ist, das Sie damit adressieren, können Sie überschlagen: Folgekosten eines unentdeckten Dachschadens.

Ein Wartungsvertrag für mehrere Objekte: was sich bündeln lässt

Der Mengeneffekt beim Preis ist der offensichtlichste, aber nicht der größte Vorteil. Über mehrere Objekte hinweg lassen sich vier Dinge zusammenfassen, die im Einzelvertrag jedes Mal neu entstehen:

• · Ein Protokollformat über den ganzen Bestand – erst dadurch werden Befunde zwischen Objekten vergleichbar und Ihr Nachweis ein Dokument statt eines Stapels.
• · Ein Berichtszyklus statt vieler Einzeltermine – ein Jahresbericht über das Portfolio, der ins Budgetgespräch, in die Revision oder in eine Eigentümerversammlung geht.
• · Ein Ansprechpartner für Termine, Rückfragen und Eskalationen – statt wechselnder Betriebe je Objekt.
• · Eine Tourenplanung – wer mehrere Objekte einer Region an einem Tag anfährt, kalkuliert die Anfahrt anders als bei einem Einzeltermin.

Wer ist eigentlich Vertragspartner?

Diese Frage gehört an den Anfang, nicht ans Ende – und in Ratgebertexten fehlt sie fast immer, weil dort stillschweigend angenommen wird, dass Auftraggeber und Eigentümer dieselbe Person sind. Beim Bestandshalter und beim Eigentümer einer Gewerbeimmobilie stimmt das: Eine Gesellschaft besitzt, entscheidet und zeichnet, der Vertrag geht zentral über das technische Gebäudemanagement. Beim Filialisten stimmt es schon nicht mehr – an gemieteten Standorten entscheidet der Mietvertrag, ob die Dachinstandhaltung beim Vermieter oder bei Ihnen liegt, und damit, ob Sie den Standort überhaupt in die Ausschreibung nehmen können. Bei einer Hausverwaltung stimmt es nie: Die Objekte gehören verschiedenen Eigentümern und Gemeinschaften, jede mit eigenen Beschlusslagen. Für den Rahmenvertrag über fremde Objekte gibt es deshalb zwei Konstruktionen.

Welche Variante trägt, hängt von Ihren Verwaltungsverträgen und den Beschlusslagen ab – klären Sie das, bevor Sie Bieter ansprechen, denn es verändert die Objektliste und damit das Mengengerüst. Wann Sie in der WEG allein unterschreiben dürfen und wann ein Ermächtigungsbeschluss nötig ist, steht in Wartungsvertrag Dach: Dürfen Sie allein unterschreiben?

Warum die Dachkontrolle überhaupt zu den Pflichten gehört und wer im Schadensfall haftet, steht in Dachwartung für Hausverwaltungen: Haftung, Pflichten und Portfolio. Anschließend beginnt die Beschaffung mit Leistungsbeschreibung, Eignungsprüfung und Angebotswertung.

Müssen Sie ausschreiben?

Dem Vergaberecht unterliegen nur öffentliche Auftraggeber im Sinne von § 99 GWB. Gewerbe- und Industrieeigentümer, Filialisten, private Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften gehören nicht dazu; sie wählen ihren Dienstleister frei. Kommunal beherrschte Wohnungsgesellschaften können dagegen öffentliche Auftraggeber sein – das hängt von Gesellschafterstruktur und Zweck ab, nicht vom Namen.

Für private Auftraggeber: der Nachweis ist der Grund

Ohne Vergaberecht bleibt ein sachlicher Grund für ein geordnetes Verfahren: Sie müssen Ihre Auswahlentscheidung später erklären können. Wer die Wartung an einen Fachbetrieb überträgt, verlagert seine Verkehrssicherungspflicht nicht, sondern verwandelt sie in eine Auswahl-, Kontroll- und Überwachungspflicht. Belegen müssen Sie also nicht einen Preis, sondern eine sorgfältige Auswahl – wie Sie das tun, ist Ihnen überlassen.

Wem Sie es belegen, unterscheidet sich nach Auftraggeber: im Gewerbebestand der internen Revision, dem Einkauf und dem Gebäudeversicherer, im technischen Gebäudemanagement zusätzlich der eigenen Dokumentation der Betreiberverantwortung, in der Verwaltung den Eigentümern. Der Maßstab bleibt in allen Fällen derselbe: ein nachvollziehbares Verfahren, das sich ein Jahr später noch erklären lässt.

Was das BGH-Urteil für die Vergabe in der WEG bedeutet

Eine gesetzliche Pflicht, vor einem Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme drei Vergleichsangebote einzuholen, gab es nie – die Regel war Praxis der Instanzgerichte. Der Bundesgerichtshof hat sie am 27.03.2026 verworfen: Es gibt „keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist“ (V ZR 7/25, Leitsatz a, ECLI:DE:BGH:2026:270326UVZR7.25.0). Was an ihre Stelle tritt und was den Beschluss selbst nun trägt, steht in Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab. Für den Beschaffungsweg bleiben identischer Leistungsumfang und nachvollziehbare Angebotswertung maßgeblich.

Für die Beschaffung ändert das weniger, als die Schlagzeile vermuten lässt. Mehrere Angebote auf identischem Leistungsverzeichnis bleiben das naheliegendste Mittel – sie erzeugen erst die Vergleichbarkeit, auf der eine begründete Auswahl aufsetzt; sie sind nach dem Urteil nur nicht mehr der Nachweis, sondern ein Weg zu ihm. Was der Beschluss über einen mehrjährigen Rahmenvertrag benennen muss, ergibt sich deshalb aus dem Beschaffungsgegenstand: Objektliste, Leistungsumfang, Intervalle und Laufzeit – damit erkennbar ist, worüber entschieden wird. Wer allein unterschreiben darf und wann ein Ermächtigungsbeschluss nötig ist, steht in Wartungsvertrag Dach: Dürfen Sie allein unterschreiben?

Sind Sie öffentlicher Auftraggeber, brauchen Sie zusätzlich die Abgrenzung Bau-/Dienstleistung, die Verfahrensarten und die Wertgrenzen. Beides steht weiter unten in einem eigenen Abschnitt – alle anderen lesen ohne Umweg weiter.

Das Leistungsverzeichnis für die Dachwartung

Ein Leistungsverzeichnis für die Dachwartung beschreibt je Position, was geprüft, gereinigt oder dokumentiert wird, in welchem Takt das geschieht und nach welcher Einheit abgerechnet wird. Es ist das einzige Dokument, das Angebote vergleichbar macht: Solange jeder Bieter seinen eigenen Leistungsumfang beschreibt, vergleichen Sie Preise für unterschiedliche Leistungen.

Pflichtpositionen

Diese elf Positionen bilden den Kern. Sie stammen aus den Leistungskatalogen der Musterverträge des Zentralverbands des Deutschen Dachdeckerhandwerks (ZVDH) und den normativ verankerten Prüfpflichten für Dachfläche (DIN 18531-4:2025-08) und Entwässerung (DIN 1986-3:2024-05).

1. 1 Sicht- und Funktionsprüfung der Dachabdichtung — Fläche, Nähte, Überlappungen, Blasen- und Faltenbildung – der Kern jeder Begehung.
2. 2 Prüfung der An- und Abschlüsse — Attika, Dachrand, Wandanschlüsse, Hochzüge, Verblechung. Hier entstehen die meisten Undichtigkeiten.
3. 3 Kontrolle aller Durchdringungen — Lüfter, Entlüfter, Lichtkuppeln, Halterungen von PV-Anlagen und Aufbauten.
4. 4 Prüfung der Dachentwässerung auf freien Ablauf — Abläufe, Rinnen, Fallrohre, Notüberläufe – mit eigenem, kürzerem Takt als die Dachfläche.
5. 5 Reinigung der Entwässerungselemente — Laub, Bewuchs, Fremdkörper. Als eigene Position ausweisen, nicht in der Sichtprüfung verstecken.
6. 6 Prüfung der Bewegungs- und Dehnungsfugen — Besonders bei größeren zusammenhängenden Dachflächen relevant.
7. 7 Sichtprüfung auf stehendes Wasser — Pfützenbildung ist ein Auslöser für kürzere Intervalle – der Befund gehört ins Protokoll.
8. 8 Fotodokumentation der Befunde — Ohne Bild ist ein Befund später kaum belastbar – gegenüber Eigentümern wie gegenüber dem Versicherer.
9. 9 Schriftliches Wartungsprotokoll je Begehung und Objekt — Einheitliches Format über alle Objekte, mit Zustellfrist. Das ist der eigentliche Vertragsgegenstand.
10. 10 Handlungsempfehlung mit Dringlichkeitsstufe — Ein Befund ohne Einordnung erzeugt nur Arbeit. „Sofort / im laufenden Jahr / beobachten“ genügt.
11. 11 Kostenschätzung für erkannte Mängel — Damit aus dem Protokoll eine Budgetentscheidung werden kann, ohne erneute Anfahrt.

So sieht das als LV-Zeile aus

Aus der Prosa oben wird erst dann ein ausschreibungsfähiges Dokument, wenn jede Position Einheit, Menge und Takt trägt und die Preisspalte für den Bieter leer bleibt. Als Muster für die ersten Zeilen:

Mengen und Takte sind Beispielwerte für ein Objekt. Beachten Sie die getrennte Leistungsgruppe 02 für Instandsetzung – dazu weiter unten. Wer regelmäßig ausschreibt, findet vorformulierte, VOB-konforme Positionstexte im Standardleistungsbuch für das Bauwesen.

Optionalpositionen

Alles Folgende gehört nur ins Leistungsverzeichnis, wenn es am Objekt vorhanden ist – und dann als eigene, bepreiste Position. Was Sie stillschweigend mitdenken, steht später weder im Protokoll noch auf der Rechnung.

• · Dachbegrünung: Pflege, Rückschnitt, Kontrolle der Vegetationstragschicht
• · PV-Anlagen: Prüfung der Durchdringungen und Befestigungspunkte (nicht der Elektrik)
• · Blitzschutz: Sichtprüfung der Ableitungen – die Fachprüfung ist ein eigenes Gewerk
• · Absturzsicherungen und Sekuranten: Prüfung nur, wenn ausdrücklich beauftragt
• · Genutzte Dachflächen: Terrassenbeläge, Kiesschüttung, Plattenlager
• · Kleinreparaturen im vereinbarten Umfang, in Stunden oder Betrag beziffert
• · Winterdienst und Schneelastkontrolle bei entsprechend exponierten Objekten

Bei einer Photovoltaikanlage lohnt die Abgrenzung besonders, weil sie zwei Verträge betrifft: Was der PV-Wartungsvertrag für die Abdichtung darunter leistet – und was nicht –, ordnet Dachwartung unter der PV-Anlage ein.

Einheitspreis statt Pauschale

Lassen Sie je Position einen Einheitspreis ausweisen – je Quadratmeter Dachfläche oder je Begehung und Objekt. Eine Gesamtpauschale über den ganzen Bestand ist bequem – und für den Vergleich unbrauchbar: Sie verdeckt, wie viele Begehungen ein Bieter kalkuliert hat, macht zwei Angebote unvergleichbar und lässt sich nicht auf ein neu erworbenes Objekt fortschreiben.

Wartung und Instandsetzung getrennt ausweisen

Die wiederkehrende Wartung und die daraus folgenden Instandsetzungsarbeiten gehören in getrennte Positionen – in Leistungsverzeichnis, Vertrag und Rechnung. Der Grund ist doppelt: Vermischt kalkulierte Angebote sind nicht vergleichbar, und betriebskostenrechtlich ist der Instandsetzungsanteil ohnehin nicht umlagefähig. Wer beides in einer Position führt, verliert die Zuordnung für beide Zwecke.

Wenn Sie nicht bei null anfangen wollen: STLB-Bau

Für Leistungsbeschreibungen existiert ein etablierter Textstandard: das Standardleistungsbuch für das Bauwesen (STLB-Bau), herausgegeben von DIN und inhaltlich erarbeitet vom Gemeinsamen Ausschuss Elektronik im Bauwesen. Für Dacharbeiten sind die Leistungsbereiche Dachdeckungsarbeiten und Dachabdichtungsarbeiten einschlägig. Verpflichtend ist der Standard nur bei Bundeshochbaumaßnahmen; für alle anderen Auftraggeber ist er freiwillig – aber eine brauchbare Abkürzung, weil die Texte auf die jeweils geltende VOB abgestimmt sind.

Für wiederkehrende Bauunterhaltung – also genau den Fall eines Wartungs-Rahmenvertrags – gibt es zusätzlich das STLB-BauZ mit Leistungstexten und Einheitspreisen für Zeitverträge. Wer regelmäßig ausschreibt, spart sich damit das jährliche Neuformulieren.

Das Protokollformat gehört als Anlage ins Leistungsverzeichnis – so bieten alle auf denselben Dokumentationsumfang. Unser Muster ist eine Orientierung, kein Rechtsdokument.

Die elf Positionen als fertig formulierte Positionstexte – mit Abrechnungseinheit, Bemerkungsfeld und leerer Preisspalte, zum Kopieren und als PDF: Leistungsverzeichnis Dachwartung: Positionstexte zum Übernehmen.

Intervalle, Fristen, Reaktionszeiten

In den Rahmenvertrag gehören fünf Fristen: der Begehungstakt der Dachfläche, der eigene Takt für die Prüfung der Entwässerung, die Ankündigungsfrist vor einem Termin, die Zustellfrist für das Wartungsprotokoll und die Reaktionszeit bei gemeldeten Schäden. Die ersten beiden haben eine normative Grundlage; die übrigen drei sind reine Verhandlungssache – und müssen genau deshalb schriftlich fixiert werden.

Welche Intervalle die Regelwerke im Einzelnen fordern, welche Ausgabe was verlangt und wann anlassbezogen zusätzlich zu prüfen ist, steht in Wartungsintervalle Flachdach: Wie oft muss gewartet werden? Für die Ausschreibung genügt der Grundsatz: Der geforderte Takt gehört in das Leistungsverzeichnis, nicht in die Angebotsfreiheit des Bieters.

Bei den Reaktionszeiten lohnt eine Unterscheidung, die häufig fehlt: Die Frist für die Rückmeldung auf eine Schadensmeldung und die Frist für den Einsatz vor Ort sind zwei verschiedene Zusagen. Ein Betrieb, der binnen Stunden zurückruft, aber erst nach zwei Wochen anrückt, erfüllt eine unpräzise Klausel vollständig.

Welche Zahl gehört in die Klausel?

Diese drei Fristen sind Verhandlungssache — und genau deshalb sollten Sie sie vorgeben, statt sie sich vorgeben zu lassen. Der belastbarste Maßstab ist Ihr eigener Betriebsablauf: Er bestimmt, welche Frist Ihnen tatsächlich nützt, und macht die Vorgabe im Gespräch begründbar.

• · Ankündigungsfrist: so lang, wie Sie brauchen, um Zugang, Schlüssel und Mieterinformation zu organisieren – bei vermieteten Objekten der bestimmende Faktor.
• · Zustellfrist Protokoll: kürzer als Ihr Abrechnungs- und Berichtslauf. Kommt das Protokoll erst mit der Rechnung, können Sie den Befund nicht mehr prüfen, bevor Sie zahlen.
• · Reaktionszeit: getrennt nach Rückmeldung und Einsatz vor Ort, und abgestuft nach Schadensbild – eine akute Undichtigkeit im Wohngebäude verträgt eine andere Frist als ein Befund, der bis zur nächsten Begehung warten kann.

Fragen Sie dieselben drei Fristen bei allen Bietern ab. Die Antworten sind aussagekräftiger als der Preis: Sie zeigen, wie ein Betrieb organisiert ist und ob er die Fläche wirklich bedient.

Eignung der Bieter

Vor dem Preisvergleich steht die Eignungsprüfung: Handwerksrolle, Betriebshaftpflicht, Referenzen vergleichbarer Wartungsobjekte und – je nach Dachaufbau – Fachverleger-Nachweise des Materialherstellers. Fordern Sie diese Nachweise an, bevor Sie das Leistungsverzeichnis herausgeben. Sonst bepreist Ihnen ein Betrieb das Portfolio, den Sie am Ende gar nicht beauftragen können.

Bei verteilten Beständen entscheiden die letzten beiden Kriterien. Ein Rahmenvertrag über zwanzig Standorte in vier Landkreisen ist nur so gut wie die Fläche, die der Auftragnehmer tatsächlich bedient – entweder mit eigenen Kolonnen oder über ein gesteuertes Partnernetz. Lassen Sie sich diese Struktur erklären, bevor Sie unterschreiben.

Wir beantworten diese Frage für uns so: ein eigener, regional selbst ausführender Betrieb, darüber ein Netz geprüfter Partner-Fachbetriebe. Auswahl, Termine, Qualität und Abnahme steuern wir zentral, damit Sie einen Ansprechpartner behalten – wie das über ein Portfolio hinweg organisiert ist, steht unter Dachwartung für Hausverwaltungen.

Angebote vergleichbar machen

Die Vergleichbarkeit entsteht im Leistungsverzeichnis; in der Wertung entscheidet sich, was Sie damit anfangen. Legen Sie Kriterien und Gewichtung fest, bevor die Angebote eintreffen – üblich sind Preis, Qualifikation, Reaktionszeit und Dokumentationsformat. Der reine Preisvergleich führt in die Irre, sobald Begehungszahl, Protokollumfang und Reparaturanteil zwischen den Angeboten schwanken.

Orientierung für private Auftraggeber, keine Norm und keine vergaberechtliche Vorgabe. Entscheidend ist nicht der genaue Prozentsatz, sondern dass die Gewichtung vor der Angebotsöffnung feststeht und schriftlich notiert ist.

Das auffällig günstige Angebot

Ein Angebot deutlich unterhalb der übrigen ist kein Grund zum Aussortieren, sondern zum Nachfragen: Wie viele Begehungen je Objekt und Jahr sind kalkuliert? Ist die Entwässerung mit eigenem Takt enthalten? Wie viele Stunden Kleinreparatur stecken in der Pauschale? In der Regel klärt sich die Differenz an einer dieser drei Stellen.

Zur Plausibilitätsprüfung: Laut RZ Bedachungen und roofSec (beide 2026) liegen einfache Wartungsverträge bei etwa 1–3,50 € je m² und Jahr, umfassende Gewerbeverträge bei 5–10 € je m² und Jahr. Das sind Werte Dritter, keine Preise von uns. Für die Frage, ob ein einzelnes Gebot überhaupt auskömmlich kalkuliert sein kann, taugen sie – ein Angebot deutlich darunter sollte die drei Fragen von oben auslösen.

Was ein Wartungsvertrag insgesamt kostet und welche Faktoren den Preis bestimmen, ist eine andere Frage – dazu Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und Klauseln.

Laufzeit, Abruf und Ausstieg

Private Bestandshalter sind in der Laufzeit frei – die branchenüblichen Fristen für Verlängerung und Kündigung stehen in der Schwester-Spoke. Öffentliche Auftraggeber sind gebunden: vier Jahre oberhalb der EU-Schwelle (§ 21 Abs. 6 VgV) und bei Bauleistungen (§ 4a VOB/A), sechs Jahre bei unterschwelligen Dienstleistungen (§ 15 Abs. 4 UVgO). Wichtiger als die Laufzeit ist in beiden Fällen der Ausstieg.

Bemerkenswert: Bei unterschwelligen Dienstleistungen dürfen öffentliche Auftraggeber länger binden als oberhalb der Schwelle. In der Praxis geht das oft zugunsten der bekannteren Vier-Jahres-Grenze unter. Über die Laufzeit hinaus verlängern lässt sich eine Rahmenvereinbarung in allen Fällen nur, wenn ein im Gegenstand begründeter Sonderfall vorliegt.

Was Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfristen und Haftungsdeckelung im Vertragstext konkret bedeuten, steht in Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und worauf Verwalter achten. Für die Vergabe zählen vier Punkte darüber hinaus.

In zehn Schritten zum Rahmenvertrag

Der Weg führt über zehn Schritte: Bestand erfassen, Leistungsumfang festlegen, vergaberechtliche Einordnung prüfen, Leistungsverzeichnis schreiben, Bieter vorqualifizieren, Angebote einholen, werten, verhandeln, abschließen und die Erfüllung steuern. Der letzte Schritt entscheidet über den Nutzen – ein Rahmenvertrag ohne Terminüberwachung erzeugt Papier, keine gewarteten Dächer.

1. 1 Bestand erfassen Standortliste mit Adresse, Dachart, Dachaufbau, Fläche und Zugang – und je Objekt der bestehende Vertragsstand: läuft ein Vertrag, bis wann, mit welcher Kündigungsfrist? Diese Liste ist die Grundlage des gesamten Verfahrens und der Punkt, an dem die meisten Ausschreibungen bereits ungenau werden. Bei Filialbeständen kommt eine Spalte hinzu, die im Wohnbestand fehlt: Wer ist am Standort Mieter, wer Eigentümer – und wer darf deshalb überhaupt beauftragen?
2. 2 Leistungsumfang festlegen Reine Inspektion, Wartung mit Reinigung und Kleinreparaturen oder Vollwartung? Diese Entscheidung fällt vor dem Leistungsverzeichnis, nicht danach.
3. 3 Vergaberechtliche Einordnung prüfen Sind Sie öffentlicher Auftraggeber? Falls ja: Verfahrensart und Wertgrenzen klären, bevor Sie Bieter ansprechen. Falls nein: festlegen, worauf Sie Ihre Entscheidung stützen wollen – und wie Sie das dokumentieren.
4. 4 Leistungsverzeichnis schreiben Positionen, Takte, Abrechnungseinheiten und Dokumentationspflicht, getrennt nach Dachart und mit Einheitspreisen. Objekte, die noch gebunden sind, nehmen Sie als Option ab Datum X auf – so muss niemand warten, bis der letzte Altvertrag ausgelaufen ist.
5. 5 Bieter vorqualifizieren Eignungsnachweise abfragen, bevor Preise auf dem Tisch liegen. Wer die Nachweise nicht liefert, bekommt kein Leistungsverzeichnis.
6. 6 Angebote auf identischer Grundlage einholen Alle Bieter bepreisen dasselbe Leistungsverzeichnis, mit derselben Objektliste und derselben Frist. Rückfragen eines Bieters gehen an alle.
7. 7 Werten – nach vorher festgelegten Kriterien Gewichtung steht vor Angebotsöffnung fest. Auffällig günstige Angebote nicht aussortieren, sondern aufklären: Wie viele Begehungen sind kalkuliert?
8. 8 Verhandeln Reaktionszeiten, Protokollformat, Aufnahme- und Abgangsklausel, Preisanpassung. Der Preis ist an dieser Stelle meist der unwichtigste Punkt.
9. 9 Abschließen und übergeben Vertrag, Objektliste als Anlage, Ansprechpartner auf beiden Seiten. Eine gemeinsame Erstbegehung an einem repräsentativen Objekt klärt das Qualitätsverständnis, bevor daraus Streit wird.
10. 10 Erfüllung steuern Terminplan überwachen, Protokolle auf Vollständigkeit prüfen, offene Befunde nachhalten, einmal jährlich Bilanz ziehen. Ohne diesen Schritt bleibt der Rahmenvertrag Papier.

Neun dieser Schritte sind mit der Unterschrift erledigt. Der zehnte fängt dort erst an und endet nicht: Terminplan, Protokollprüfung, offene Befunde, Jahresbilanz laufen, solange der Vertrag läuft. Er ist zugleich der einzige, den Sie mitvergeben können – wir steuern Auswahl, Termine, Qualität und Abnahme über alle Objekte, unter einem Vertrag, mit einem Ansprechpartner und einem Protokollformat; ausgeführt wird von persönlich ausgewählten Meisterbetrieben, bundesweit.

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt unser Rahmenvertrag für einen überregionalen Wohnungsbestand: ein Ansprechpartner, ein Protokollformat über alle Standorte, rund 250.000 € Wartungsvolumen im Jahr. Zum Fallbeispiel.

Nur für öffentliche Auftraggeber: Verfahren und Wertgrenzen

Öffentliche Auftraggeber müssen vor der Ausschreibung zwei Dinge klären: ob ihr Wartungsvertrag vergaberechtlich eine Bauleistung oder eine Dienstleistung ist, und welche Verfahrensart der geschätzte Auftragswert verlangt. Beides entscheidet über das anzuwendende Regelwerk – und beides ist bei wiederkehrender Wartung weniger eindeutig, als es zunächst wirkt.

Bauleistung oder Dienstleistung?

§ 1 VOB/A zählt ausdrücklich auch Arbeiten zu den Bauleistungen, durch die eine bauliche Anlage instand gehalten wird; § 103 Abs. 4 GWB definiert den Dienstleistungsauftrag nur als Auffangtatbestand. Das praktische Abgrenzungskriterium ist der fühlbare Eingriff in die Bauwerkssubstanz.

Wer den Soll-Zustand lediglich erhält – Inspektion, Sichtprüfung, Reinigung von Rinnen und Abläufen, Dokumentation –, erbringt eine Dienstleistung. Wer den Soll-Zustand wiederherstellt, etwa durch Erneuerung von Abdichtungen, erbringt eine Bauleistung. Bei gemischten Verträgen richtet sich das Regime nach § 110 GWB nach dem Hauptgegenstand, also nach den prägenden statt den bloß ergänzenden Verpflichtungen. Für die Wartung einer Brandmeldeanlage samt Austausch einzelner Melder hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass darin keine Bauleistung, sondern ein Dienstleistungsauftrag liegt (Beschluss vom 14.04.2010, VII-Verg 60/09).

Klären Sie die Abgrenzung vor dem ersten Bieterkontakt. Sie bestimmt auch die zulässige Laufzeit.

Verfahrensarten und Wertgrenzen

Oberhalb der EU-Schwellenwerte gilt das Kartellvergaberecht aus GWB Teil 4 mit VgV und VOB/A. Unterhalb davon kennt die UVgO vier Verfahrensarten: Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung mit Teilnahmewettbewerb, Beschränkte Ausschreibung ohne Teilnahmewettbewerb und Verhandlungsvergabe (§ 8 UVgO). Eine „freihändige Vergabe“ gibt es dort nicht – entgegen dem verbreiteten Sprachgebrauch. Daneben erlaubt § 14 UVgO den Direktauftrag ohne förmliches Verfahren; die UVgO selbst nennt dafür 1.000 Euro netto.

Dieser Wert gilt in der Praxis fast nirgends unverändert: Bund und Länder haben eigene, deutlich höhere Wertgrenzen gesetzt. Das hat einen systematischen Grund – die UVgO tritt nicht schon mit ihrer Bekanntmachung in Kraft, sondern erst durch das Haushaltsrecht des jeweiligen Auftraggebers. Welche Grenze für Sie gilt, steht deshalb nicht in der UVgO, sondern in Ihrem Landeserlass.

Häufige Fragen

Bei der Vergabe von Dachwartung wiederholen sich zehn Fragen. Die häufigste zuerst: Eine Ausschreibungspflicht trifft private Bestandshalter nicht, sondern nur öffentliche Auftraggeber nach § 99 GWB. Wer privat vergibt, braucht dennoch eine belastbare Entscheidungsgrundlage – seit der Bundesgerichtshof die feste Drei-Angebote-Regel aufgegeben hat (V ZR 7/25 vom 27.03.2026).