Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab

Was der Bundesgerichtshof am 27. März 2026 entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hat die verbreitete Drei-Angebote-Regel für Erhaltungsmaßnahmen aufgegeben. Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme braucht keine bestimmte Zahl von Vergleichsangeboten, sondern eine hinreichende Tatsachengrundlage. Entschieden hat der V. Zivilsenat am 27. März 2026 über vier Beschlüsse einer Wuppertaler Eigentümergemeinschaft zu Fenstern, Vordachverglasungen und Malerarbeiten (V ZR 7/25).

Der Fall war klein und dadurch aufschlussreich. Eine Gemeinschaft aus 32 Einheiten beschloss in ihrer Versammlung vom 18. September 2023 vier Erhaltungsmaßnahmen und verzichtete in den Beschlüssen jeweils ausdrücklich auf Vergleichsangebote. Im Protokoll stand, warum: Die beauftragte Glaserei sei seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ für Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich, die Malerfirma habe im selben Jahr sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit gestrichen. Die Auftragssummen lagen zwischen 550,00 und 4.091,22 Euro, zusammen bei 9.740,13 Euro – Beträge aus dem Urteilstatbestand, keine Preisangaben von uns.

Das Amtsgericht Wuppertal wies die Anfechtungsklage ab. Das Landgericht Düsseldorf erklärte allein den Beschluss zum größten Posten für ungültig, weil ohne Vergleichsangebote keine ausreichende Tatsachengrundlage vorliege. Gegen dieses Urteil legten beide Seiten Revision ein. Der Bundesgerichtshof gab der Gemeinschaft recht, wies die Revision der Kläger zurück und stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her.

Die amtlichen Leitsätze

Der Fall zeigt nebenbei, dass über eine Maßnahme und über ihre Finanzierung getrennt entschieden wird: Drei Beschlüsse wurden über Sonderumlagen finanziert, einer durch Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Wie diese Finanzierungsseite hergeleitet und beschlossen wird, steht in Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage. Der Maßnahmenbeschluss bleibt davon getrennt und benötigt eine hinreichende Tatsachengrundlage.

Die technische Tatsachengrundlage für den Beschluss beginnt mit einem dokumentierten Befund. Den Zustand Ihres Gemeinschaftsdachs nehmen wir vor Ort auf.

„Hinreichende Tatsachengrundlage“ – der Maßstab an Stelle der Zahl

Hinreichende Tatsachengrundlage heißt: Die vorhandenen Informationen müssen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls für eine Entscheidung ausreichen – gemessen am Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Nicht die Zahl der Unterlagen entscheidet, sondern ob sie die Frage beantworten, um die es geht.

Der Ausgangspunkt liegt vor dem Beschluss, nicht in ihm. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, gehört nach Auffassung des Senats auch die Vorbereitung der zu beschließenden Maßnahmen – und diesen rechtlichen Ausgangspunkt des Berufungsgerichts hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt.

Worum es dabei in der Sache geht, sagt der Senat in einem einzigen Satz. Er ist der Prüfstein, an dem sich jede Grundlage messen lassen muss – auch drei Angebote, wenn sie zur Maßnahme nichts sagen.

Genau daran scheitert die alte Regel. Der Senat verwirft sie nicht, weil sie lästig wäre, sondern weil sie zur eigentlichen Frage nichts beiträgt: Sie beschreibt ein Verfahren, nicht ein Ergebnis.

Nützlich bleiben Vergleichsangebote trotzdem, und der Senat sagt das ausdrücklich: Sie zeigen die Stärken und Schwächen der Anbieter und ermöglichen einen Vergleich sowohl im Preis als auch im vorgeschlagenen technischen Lösungsweg (Rn. 16). Was entfallen ist, ist allein ihre Unentbehrlichkeit – nicht ihr Wert.

Was vorher galt und was jetzt gilt

Der Senat referiert den bisherigen Meinungsstand in Randnummer 12 bis 14 mit Fundstellen und verwirft ihn. Diese Gegenüberstellung erklärt, warum eine Vorlage, die noch mit Euro-Schwellen arbeitet, zuverlässig veraltet ist:

Die Euro-Beträge in der linken Spalte stammen aus dem vom Senat referierten Meinungsstand der Instanzgerichte und der Literatur. Sie sind seit dem Urteil kein Maßstab mehr und ausdrücklich keine Preisangaben von uns.

Welche Grundlage welche Maßnahme trägt

Der Senat nennt mehrere Grundlagen, die eine Beschlussfassung tragen können: die Prüfung des Angebots durch den Verwalter, positive Vorerfahrung mit dem Anbieter, das Konzept eines Sonderfachmanns und ein extern geprüftes Einzelangebot. Welche davon genügt, hängt an Art, Komplexität und Dringlichkeit der Maßnahme – nicht an ihrem Betrag.

Die beiden Wege für größere Maßnahmen benennt der Senat in einer einzigen Randnummer. Beides ist Befundarbeit, nicht Sammelarbeit – und beides setzt voraus, dass jemand den Gegenstand fachlich beurteilt hat, bevor abgestimmt wird.

Warum die Zahl der Angebote überhaupt der falsche Hebel war, begründet der Senat mit dem, was Vergleichsangebote leisten – und was nicht:

Der Senat sagt anschließend, worauf es stattdessen ankommt, und liefert damit eine höchstrichterliche Kriterienliste für die Auswahl eines ausführenden Betriebs: ob er die Arbeiten „sorgfältig und zügig ausführt“, „den verabredeten Zeitplan einhält“, „qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt“ und ob er „etwaigen Beanstandungen […] zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt“ (Rn. 23). Keiner dieser Punkte steht in einem Angebotsschreiben.

Ein weiterer Faktor kommt aus der Praxis: Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote kann sprechen, dass Handwerker fehlen, die bereit und in der Lage sind, den Auftrag zeitnah auszuführen (Rn. 21). Wer vergeblich angefragt hat, sollte das deshalb festhalten – es ist Teil der Grundlage, nicht ihr Gegenteil.

Warum eine Dachmaßnahme selten ein Standardauftrag ist

Der entschiedene Fall betraf einen Standardauftrag: den Austausch zweier Fensterelemente, für eine Glaserei Routine. Eine Dachmaßnahme ist typischerweise das Gegenteil. Sie berührt Abdichtung, Dämmung, Entwässerung, Anschlüsse und Durchdringungen und verlangt regelmäßig die Koordinierung mehrerer Gewerke – genau das Merkmal, für das der Senat das Vorgehen über einen Sonderfachmann „erst recht“ für angezeigt hält.

Damit ist die Komplexität – nicht der Betrag – zum Unterscheidungsmerkmal geworden. Auch das Gesamtvolumen aller vier Aufträge führte zu keinem anderen Ergebnis, weil es sich um „mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage“ handelte (Rn. 27). Das Kriterium ist also nicht, wie viel Geld bewegt wird, sondern wie viel Fachlichkeit die Maßnahme voraussetzt.

Für große Maßnahmen hat der Senat die Frage ausdrücklich offengelassen. Dieser Vorbehalt steht im Urteil selbst und ist der entscheidende Satz für jeden, der vor einer Dachsanierung steht:

Ein zweiter Punkt trifft das Dach unmittelbar. Der Senat zählt die Dringlichkeit zu den Faktoren, die den Umfang der nötigen Grundlage verschieben – und nennt dafür ausgerechnet das Schadensbild, mit dem Flachdächer auffällig werden:

Das ist ein Erfahrungssatz des Gerichts, kein empirischer Befund – der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass Verzögerung teurer wird. Für die Versammlung hat der Satz zwei Seiten: Er kann eine schlanke Grundlage rechtfertigen, wenn es eilt. Und er zeigt, warum sich ein Dachbefund besser vor der Dringlichkeit erheben lässt als in ihr. Wie schnell eindringende Feuchte den Aufbau erfasst, steht in Feuchte Dämmung am Flachdach: Ursachen, Erkennung und Folgen.

Was das für den Verwalter bedeutet – mehr Prüfung, nicht weniger

Für den Verwalter ist das Urteil keine Entlastung. Dass er das Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit prüft, ist einer der Gründe, aus denen eine zusätzliche externe Prüfung entbehrlich sein kann. Wo die Zahl der Angebote wegfällt, tritt seine eigene Prüfung an ihre Stelle – und sie muss belegbar sein.

In derselben Randnummer erledigt der Senat zwei verbreitete Halbwahrheiten auf einmal: die Betragsgrenze und das Argument, bei vielen Einheiten falle eine Mehrbelastung kaum ins Gewicht. Das Berufungsgericht hatte genau damit die kleineren Beschlüsse gerechtfertigt.

Was vor der Versammlung vorliegen sollte

Diese acht Punkte sind Grundlagen, keine Beschlusstexte. Sie beantworten die Frage, die der Maßstab stellt: Reichen die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung aus?

• Der erhobene Zustand des Bauteils: wann es zuletzt fachkundig begangen wurde, mit welchem Ergebnis und welche Befunde seither offen sind.
• Der erforderliche Umfang der Maßnahme – welche Flächen, Bauteile und Anschlüsse tatsächlich betroffen sind (Rn. 8).
• Der dafür erforderliche Aufwand, hergeleitet aus diesem Umfang statt aus einer Pauschale (Rn. 8).
• Die eigene Prüfung des vorliegenden Angebots auf Eignung und Wirtschaftlichkeit – festgehalten, nicht nur vorgenommen (Rn. 18).
• Bei komplexen oder mehrgewerkigen Maßnahmen: das Konzept eines Sonderfachmanns oder die externe Prüfung des vorliegenden Angebots durch einen unabhängigen Dritten (Rn. 19).
• Wenn die Gemeinschaft auf Vorerfahrung setzt: worin sie besteht – welcher Betrieb, seit wann, mit welchen Arbeiten und mit welchem Ergebnis (Rn. 23).
• Warum die Maßnahme jetzt ansteht: Dringlichkeit ist ein eigenständiger Faktor und kann gegen weitere Erkundigungen sprechen (Rn. 20).
• Ob überhaupt Betriebe verfügbar sind, die den Auftrag zeitnah ausführen können – mangelnde Verfügbarkeit kann gegen die Einholung mehrerer Angebote sprechen (Rn. 21).

Wie aus diesen Grundlagen anschließend der Beschlusstext selbst formuliert wird – Gegenstand, Umfang, Auftragsrahmen, Ermächtigung –, steht in Beschlussvorlage Dach: was der Maßnahmenbeschluss enthalten muss. Für die Vergabe nach dem Beschluss, also Leistungsverzeichnis, Eignungsprüfung und Angebotswertung über mehrere Objekte, ist Rahmenvertrag Dachwartung: ausschreiben, vergleichen, vergeben die Adresse.

Wofür das Urteil nicht gilt

Das Urteil betrifft ausschließlich Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Für die Neubestellung eines Verwalters bleibt es bei der Einholung von Vergleichsangeboten. Zu baulichen Veränderungen nach § 20 WEG und zu Versicherungsverträgen verhält sich der Senat nicht – wer das Urteil dorthin überträgt, überdehnt es.

Eine Grenze ist dabei besonders wichtig, weil sie am Dach häufig verläuft: Erhaltung und bauliche Veränderung sind zwei verschiedene Beschlussgegenstände mit unterschiedlichen Regeln. § 20 Abs. 1 WEG definiert die bauliche Veränderung negativ als das, was über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht – wo genau die Linie bei einer Dachsanierung mit Aufdämmung oder neuer Nutzung verläuft, ist eine eigene Frage; ein Beitrag dazu folgt.

Wann ein Beschluss trotzdem angreifbar bleibt

Fehlende Vergleichsangebote allein tragen eine Anfechtung nicht mehr. Angreifbar bleibt ein Beschluss, wenn das zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist – das ist nach Leitsatz d) ein eigenständiger Beschlussmangel. Ihn muss der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und gegebenenfalls beweisen; im entschiedenen Fall war genau das versäumt worden.

Die Beweisrichtung hat sich damit gedreht. Wer früher rügte, es habe Angebote gefehlt, trug einen Formmangel vor, der für sich sprach. Wer heute rügt, muss zur Sache vortragen: dass die beauftragte Leistung ungeeignet oder der Preis nicht marktgerecht war. Das Wort „fristgerecht“ hat dabei einen festen Inhalt – die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats ab Beschlussfassung zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG).

Für die Gemeinschaft und ihre Verwaltung folgt daraus dasselbe wie für die Grundlage: Was dokumentiert ist, lässt sich erklären. Welche Sorgfaltspflichten am Dach unabhängig vom Beschluss bestehen und was Gerichte dazu verlangen, steht in Wartungspflicht Dach: Verkehrssicherungspflicht und Haftung.

Womit Sie die Tatsachengrundlage am Dach herstellen

Umfang und Aufwand einer Dachmaßnahme lassen sich nicht am Schreibtisch ermitteln. Grundlage ist der erhobene Zustand: eine fachkundige Begehung mit schriftlichem Protokoll, Fotodokumentation und Handlungsempfehlung je Objekt. Daraus wird ablesbar, was tatsächlich ansteht, wie dringend es ist und welchen Umfang ein Angebot abbilden muss.

Damit schließt sich der Kreis zu Randnummer 8. Der Senat verlangt, den erforderlichen Umfang und den erforderlichen Aufwand vor der Beschlussfassung zu ermitteln. Am Dach ist das keine Rechenaufgabe, sondern eine Erhebung: Was ist an Abdichtung, Anschlüssen, Durchdringungen und Entwässerung tatsächlich vorhanden, in welchem Zustand, mit welcher Dringlichkeit? Erst danach lässt sich beurteilen, ob ein vorliegendes Angebot die Maßnahme überhaupt vollständig abbildet.

Was ein solcher Befund liefert, ist eine Grundlage – nicht ein Ersatz für eine Angebotseinholung. Er beantwortet die vorgelagerte Frage: Weiß die Versammlung, worüber sie abstimmt?

Welche Felder ein solches Protokoll enthalten muss, damit es diese Aufgabe erfüllt – Befundeinstufung, Lageangabe, Fotobezug, Empfehlung –, steht in Wartungsprotokoll Dach: was hineingehört. Für verteilte Bestände beschreibt Dachwartung für Hausverwaltungen das Format: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Protokollformat über alle Objekte.

Was der Senat zur laufenden Zusammenarbeit sagt

Bemerkenswert ist eine Passage, die über den Einzelbeschluss hinausweist. Der Senat erkennt an, dass eine Gemeinschaft ein berechtigtes Interesse daran hat, einen bewährten Vertragspartner zu halten – und nennt Wartungen ausdrücklich als einen der Vorteile:

Der Senat ergänzt, dass ein bereits tätiger Auftragnehmer „die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt und sich nicht erst einarbeiten muss. Auch dies spart Zeit und Geld“ (Rn. 24). Das ist ein Argument dafür, eine Zusammenarbeit fortzusetzen, die sich bewährt hat – nicht dafür, auf einen Vergleich zu verzichten, wenn sie erst beginnt. Am Anfang steht deshalb der Befund, nicht der Vertrag.

Fazit: vier Sätze, die den Maßstab zusammenfassen

Erstens: Weder eine feste Zahl von Vergleichsangeboten noch eine Bagatellgrenze steht im Gesetz. Zweitens: Der Beschluss braucht eine Grundlage, die zu Art, Dringlichkeit und Komplexität der Maßnahme passt. Drittens: Je komplexer die Maßnahme, desto anspruchsvoller die Grundlage; am Dach heißt das Befund statt Angebotssammlung. Viertens: Die Prüfung verschwindet nicht, sie wandert vom Formalismus in die Sache und zum Verwalter.

Häufige Fragen

Zum neuen Maßstab wiederholen sich neun Fragen. Die häufigste zuerst: ob eine Eigentümergemeinschaft überhaupt noch drei Vergleichsangebote braucht. Die Antworten geben die Entscheidung des Bundesgerichtshofs wieder, belegt über die amtlichen Leitsätze und über Randnummern.