Dachwartung für die Wohnungswirtschaft

Wer die Unterhaltung übernimmt, rückt in die Verantwortung

Im Wohnungsbestand liegt die Dachwartung zwischen Eigentum und Verwaltung. Wer die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernimmt, ist nach § 838 BGB in gleicher Weise verantwortlich wie dieser — die Aufgabe wandert also mit dem Mandat mit. Für die kaufmännische wie die technische Objektbetreuung heißt das: Im Streitfall entscheidet nicht die Begehung, sondern ob sie belegbar stattgefunden hat.

Am Ende jeder Begehung steht deshalb dieselbe Unterlage: Datum, begangene Fläche, Befund mit Foto, Handlungsempfehlung, ausführender Betrieb. Sie trägt an drei Stellen: gegenüber der Eigentümerseite als Nachweis der Sorgfalt, gegenüber dem Gebäudeversicherer als Beleg der eingehaltenen Obliegenheit und im eigenen Freigabeprozess – ob durch das Asset- oder Property-Management oder den Bestandshalter selbst – als Tatsachengrundlage der nächsten Budgetentscheidung.

Vom einzelnen Dach zum ganzen Bestand

Ein Rahmenvertrag ist bereits für ein einzelnes regelmäßig zu wartendes Objekt möglich; eine feste Mindestobjektzahl gibt es nicht. Besonders interessant wird er, wenn eine WEG oder eine Hausverwaltung mehrere Gebäude mit einheitlichen Abläufen, Berichten und Konditionen betreuen lassen möchte — dann fallen Angebotseinholung, Terminabstimmung und Rückfragen nicht mehr je Objekt an.

Für den Bestand heißt Steuerung vor allem Priorisierung: Nicht jedes Dach braucht denselben Takt, und die Reihenfolge folgt Alter, Bauart, Vorschäden und Nutzung. Wie sich das über viele Objekte hinweg ordnen lässt, zeigt unser Wartungskalender für mehrere Objekte.

Ein bereits tätiger Dachdecker kann weiterhin eingebunden bleiben: Wir übernehmen auf Wunsch die regelmäßige Kontrolle und Dokumentation, während notwendige Reparaturen nach Abstimmung entweder durch den bestehenden Dachdecker oder durch einen von der Eigentümerseite beauftragten Betrieb ausgeführt werden.

Wenn eine WEG dahintersteht

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet nicht die Verwaltung allein: Über eine Erhaltungsmaßnahme am Dach beschließt die Eigentümerversammlung, meist vorbereitet durch den Beirat. Der Objektbericht ändert sich dadurch nicht – er wird zur Tatsachengrundlage der Beschlussvorlage, mit der die Versammlung über Umfang und Auftragsrahmen entscheidet. Wie ein solcher Beschluss inhaltlich trägt, zeigen Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab und Beschlussvorlage Dach: die sechs Bausteine des Maßnahmenbeschlusses.