Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage in der WEG

Was das Wohnungseigentumsgesetz zur Erhaltungsrücklage verlangt

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss Geld für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zurücklegen: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer kann sie verlangen. Eine Zahl nennt das Gesetz nicht – nur den unbestimmten Maßstab der Angemessenheit.

Die Konstruktion ist dieselbe wie bei der Wartungspflicht selbst: Der Gesetzgeber setzt einen offenen Maßstab und überlässt es der Gemeinschaft, ihn für ihr Gebäude auszufüllen. Das ist keine Lücke, sondern Absicht – ein Neubau mit Flachdach und ein Bestandsgebäude von 1960 hätten unter einer festen Quote beide den falschen Wert. Der Preis dieser Offenheit ist allerdings, dass die Begründung Ihre Aufgabe bleibt.

Achten Sie beim Wort selbst auf den Stand: Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 spricht das Gesetz von „Erhaltung“ und „Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 4 WEG). Der frühere Begriff „Instandhaltungsrücklage“ meint dasselbe Instrument, ist aber seit über fünf Jahren nicht mehr die gesetzliche Bezeichnung. Steht er noch in Ihrer Beschlussvorlage, Ihrem Wirtschaftsplan-Muster oder in einem Ratgeber, den Sie gerade lesen, ist das ein zuverlässiges Alterssignal – und ein Anlass, den Rest der Vorlage ebenfalls zu prüfen.

Für die Rücklagenplanung sind der technische Zustand, der erwartete Maßnahmenumfang und der Finanzierungszeitraum maßgeblich. Den Zustand Ihres Gemeinschaftsdachs dokumentieren wir vor Ort.

Wie viel ist „angemessen“? Warum das Gesetz keine Zahl nennt

Das Gesetz nennt keinen Betrag und keine Formel. Angemessen ist, was den erwarteten Erhaltungsbedarf des konkreten Gebäudes deckt – abhängig von Alter, Zustand und Bauteilen. Die kursierenden Richtwerte stammen aus zwei fremden Quellen: den Höchstsätzen des § 28 II. BV und der Petersschen Faustformel. Beide binden eine Eigentümergemeinschaft nicht.

Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber ungenau werden. Sie nennen einen Wert je Quadratmeter, ohne dazuzusagen, woher er kommt und für wen er gilt. Die folgende Tabelle trennt deshalb sauber nach Verbindlichkeit – denn im Streitfall entscheidet nicht, welche Zahl Sie gewählt haben, sondern ob Sie erklären können, warum.

Die Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung

§ 28 Abs. 2 II. BV nennt Höchstsätze für Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt danach, wie lange die Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres zurückliegt:

Ist ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden, erhöhen sich diese Sätze um 1 Euro; bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme verringern sie sich um 0,20 Euro.

Die Peterssche Formel – eine Faustformel, kein Rechtssatz

Die zweite verbreitete Herleitung geht auf Heinz Peters zurück und ist empirisch aus Instandhaltungsdaten abgeleitet: Die reinen Herstellungskosten je Quadratmeter werden mit 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre geteilt; das Ergebnis ist die jährliche Rücklage je Quadratmeter. Dahinter steht die Annahme, dass ein Gebäude über 80 Jahre etwa das Anderthalbfache seiner Herstellungskosten an Erhaltung verbraucht.

Zwei Einschränkungen gehören dazu, wenn Sie die Formel im Beschluss verwenden. Erstens ist sie kein Rechtssatz – sie bindet niemanden und begründet keine Mindestrücklage. Zweitens ist ihr Eingangswert bei Bestandsgebäuden oft der schwächste Teil der Rechnung: Die historischen Herstellungskosten eines Hauses aus den 1960er Jahren sagen wenig über heutige Erneuerungskosten. Für aufgeteilte Gebäude entfällt zudem nur ein Teil des Ergebnisses auf das Gemeinschaftseigentum – der Rest ist Sache der einzelnen Eigentümer.

Was das für den Beschluss heißt: Nennen Sie die Herleitung, nicht nur das Ergebnis. Ein Beschluss, der eine Zahl ohne Begründung festsetzt, ist genauso schwer zu verteidigen wie einer, der eine fremde Formel als Gesetz ausgibt.

Warum das Dach die Rücklagenplanung dominiert

Das Dach ist selten der häufigste, aber regelmäßig der größte Posten. Eine Dachabdichtung oder Dachdeckung hält Jahrzehnte und wird dann in einem Zug erneuert – die Ausgabe fällt also konzentriert an, nicht verteilt. Genau diese Kombination aus langer Ruhe und hohem Einmalbetrag bringt Gemeinschaften in die Sonderumlage.

Für die Planung folgt daraus eine unbequeme Eigenschaft: Das Dach meldet sich nicht anteilig. Eine Heizungsanlage kündigt ihr Lebensende über Störungen und Reparaturhäufigkeit an, eine Abdichtung dagegen funktioniert bis kurz vor Schluss unauffällig – und danach nicht mehr. Wer den Bedarf erst bemerkt, wenn es hineinregnet, hat den Planungsvorlauf bereits verloren, den eine Rücklage überhaupt erst nutzbar macht.

Belastbare Planungswerte für die Nutzungsdauer einzelner Bauteile veröffentlicht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in seiner Nutzungsdauertabelle für Lebenszyklusanalysen (aktueller Stand: 13. März 2026). Sie ist die sachlichere Grundlage als die Pauschalzahlen, die zu Sanierungszyklen kursieren – und differenziert nach Bauart und Einbausituation. Was Ihr Dach tatsächlich noch trägt, ergibt sich aus seinem Aufbau und seinem Zustand, nicht aus einem Mittelwert – also aus einer Zustandserfassung an Ihrem Objekt.

Wie oft ein Dach dafür überhaupt geprüft werden muss, ist eine eigene Frage – sie wird beantwortet in Wartungsintervalle Flachdach: Wie oft muss gewartet werden?. Und wer die Prüfpflicht rechtlich trägt, steht in Wartungspflicht Dach: Verkehrssicherungspflicht und Haftung.

Wirtschaftsplan und Vermögensbericht: wo die Rücklage sichtbar wird

Zwei Dokumente machen die Rücklage nachprüfbar. Im Wirtschaftsplan beschließen die Eigentümer die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Jahresende erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht, der den Stand dieser Rücklagen ausweist und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4 WEG).

Die Rollenverteilung ist dabei enger, als sie oft gelebt wird: Der Verwalter stellt auf, die Eigentümer beschließen. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG weist den Beschluss über die Vorschüsse ausdrücklich den Wohnungseigentümern zu; der Verwalter hat den Plan „zu diesem Zweck“ zu erstellen. Eine Rücklagenzuführung, über die nie abgestimmt wurde, steht deshalb auf keinem sicheren Fundament – auch dann nicht, wenn sie seit Jahren so gebucht wird.

Ein Missverständnis lohnt die Klarstellung, weil es in Vorlagen häufig auftaucht: § 28 Abs. 3 WEG betrifft nicht den Wirtschaftsplan, sondern ausschließlich die Frage, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Er ist die Grundlage für Zahlungstermine und Ratenpläne – nicht für die Planung selbst.

Der Vermögensbericht ist der praktisch wichtigere der beiden Termine, weil er die einzige jährlich garantierte Gelegenheit ist, bei der jeder Eigentümer den Rücklagenstand schwarz auf weiß bekommt. Er beantwortet allerdings nur die halbe Frage. Er zeigt, wie viel da ist – nicht, wie viel gebraucht wird. Die zweite Zahl entsteht erst, wenn jemand den Zustand der teuren Bauteile erhoben hat.

Was jetzt in den Finanzierungsbeschluss gehört

Seit dem 27. März 2026 gilt ein anderer Maßstab. Der Bundesgerichtshof hat die verbreitete Drei-Angebote-Regel aufgegeben; entscheidend ist eine ausreichende Tatsachengrundlage. Für den Beschluss heißt das: Nicht die Zahl der Angebote trägt ihn, sondern die nachvollziehbar dargelegte Grundlage – und die müssen Sie schriftlich festhalten.

Für die Finanzierungsseite ist dabei eine Unterscheidung entscheidend, die in der Diskussion fast immer untergeht: Über die Maßnahme und über deren Finanzierung wird nicht derselbe Beschluss gefasst – und an beide werden nicht dieselben Anforderungen gestellt. Zwei Entscheidungen zeigen das nebeneinander.

Zusammengenommen ergibt sich ein Bild, das dem verbreiteten Halbwissen widerspricht. Wer die Erhaltungsrücklage aufstocken will, muss dafür weder Handwerkerangebote sammeln noch ein Gutachten beibringen – es geht um Vorsorge, nicht um eine bestimmte Maßnahme. Und wer eine konkrete Maßnahme beschließt, braucht seit dem BGH-Urteil ebenfalls keine feste Zahl von Vergleichsangeboten, sondern eine Grundlage, die zur Art und Dringlichkeit der Maßnahme passt. Was in beiden Fällen bleibt, ist die Dokumentation: Sie erklärt sich, im Unterschied zu drei angehefteten Angeboten, nicht von selbst.

Zum BGH-Urteil gilt hier die amtliche Fassung: Nach Leitsatz a) muss die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum „auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen“; eine allgemeine Pflicht, ab Überschreiten einer Bagatellgrenze Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nicht. Worum es in der Sache geht, sagt der Senat in Randnummer 17: dass die Wohnungseigentümer „eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen“ (ECLI:DE:BGH:2026:270326UVZR7.25.0). Für den Beschaffungs-Beschluss, also Leistungsverzeichnis, Eignungsprüfung und Angebotswertung, ist die Vorlage in Rahmenvertrag Dachwartung: ausschreiben, vergleichen, vergeben beschrieben. Der Finanzierungsbeschluss legt davon getrennt fest, wie die beschlossene Maßnahme bezahlt wird.

Checkliste: der Finanzierungsbeschluss

Ob Sie die laufende Zuführung erhöhen oder eine Sonderumlage erheben – diese sieben Punkte entscheiden darüber, ob der Beschluss später vollziehbar und begründet ist:

• Welcher Beschluss gefasst wird: dauerhafte Erhöhung der Zuführung, einmalige Sonderumlage oder beides – getrennt abgestimmt, nicht vermischt.
• Der Gesamtbetrag in Euro, nicht nur ein Prozentsatz oder ein Betrag je Quadratmeter.
• Der Verteilungsschlüssel, ausdrücklich benannt: Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder eine davon abweichende, eigens beschlossene Verteilung.
• Die Fälligkeit – ein Termin oder ein Ratenplan; § 28 Abs. 3 WEG erlaubt einen eigenen Beschluss darüber.
• Woher der Bedarf kommt: Alter und Aufbau des Bauteils, Datum und Ergebnis der letzten fachkundigen Begehung, offene Befunde aus dem Wartungsprotokoll.
• Auf welcher Grundlage die Größenordnung geschätzt wurde – eingeholte Angebote, fachliche Beratung, Erfahrungswerte am Objekt.
• Was die Alternative wäre, einschließlich der Option, nichts zu tun, und was daraus absehbar folgt.

Der fünfte Punkt ist derjenige, an dem die meisten Vorlagen dünn bleiben – und zugleich der einzige, den Sie nicht am Schreibtisch erzeugen können. Datum und Ergebnis der letzten fachkundigen Begehung stammen aus dem Wartungsprotokoll; was dort hineingehört und was es im Ernstfall wert ist, steht in Wartungsprotokoll Dach: was hineingehört.

Ein Punkt fehlt hier, obwohl er in Vorlagen häufig danebensteht: die Ermächtigung des Verwalters, im beschlossenen Rahmen zu beauftragen (§ 27 Abs. 2 WEG). Sie ist ein Baustein des Maßnahmenbeschlusses, nicht des Finanzierungsbeschlusses – was dort hineingehört, steht in Beschlussvorlage Dach: was der Maßnahmenbeschluss enthalten muss.

Wenn die Rücklage nicht reicht: die Sonderumlage

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff Sonderumlage nicht. Gemeint ist ein ergänzender Beschluss über zusätzliche Vorschüsse zum laufenden Wirtschaftsplan. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), getragen wird die Umlage nach Miteigentumsanteilen, solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

Praktisch ist die Sonderumlage der Moment, in dem die Rücklagenfrage von der Tagesordnung in die Konten der Eigentümer wandert. Wer über Jahre eine niedrige Zuführung beschlossen hat, zahlt nicht weniger – er zahlt später und auf einmal. Für Eigentümer mit knapper Liquidität ist das der eigentliche Härtefall, und für die Verwaltung der Punkt, an dem Beschlüsse angefochten werden.

Wie weit der Spielraum der Gemeinschaft reicht, zeigt der oben zitierte Karlsruher Fall. Nach der Urteilsbesprechung der Rechtsanwälte Kotz ging es dort um eine Sonderumlage von 30.000 Euro bei einer vorhandenen Rücklage von rund 19.800 Euro und einem unsanierten Erstdach aus den Jahren 1957/58, dessen Erneuerung auf mindestens 180.000 Euro geschätzt wurde. Diese Beträge stammen aus der Besprechung, nicht aus dem uns vorliegenden Urteilstext, und sind keine Preisangaben von uns – sie zeigen aber die Größenordnung, um die es bei einem Erstdach gehen kann.

Wer statt der einmaligen Umlage lieber vorbaut, kann die laufende Zuführung erhöhen, ohne dass eine Maßnahme feststeht – genau das hat das Landgericht Karlsruhe für zulässig gehalten. Der Unterschied ist nicht nur finanzieller Natur: Eine planmäßig aufgebaute Rücklage verschiebt die Entscheidung über die Maßnahme in eine Zeit, in der die Gemeinschaft noch wählen kann. Eine Sonderumlage nach einem Schaden tut das nicht.

Welche Größenordnung ein unentdeckter Dachschaden für ein einzelnes Objekt annehmen kann, lässt sich überschlagen: Folgekosten eines unentdeckten Dachschadens.

Wofür die Erhaltungsrücklage verwendet werden darf

Die Rücklage ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt – Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen. Sie ist Gemeinschaftsvermögen, kein Guthaben einzelner Eigentümer, und wird nicht ausgezahlt. Wiederkehrende Bewirtschaftungskosten gehören dagegen in den Wirtschaftsplan, nicht in die Rücklage; die Zuordnung entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss.

Die Trennlinie verläuft zwischen dem planbaren Jahresaufwand und der großen, seltenen Maßnahme. Eine jährliche Dachbegehung ist kalkulierbar und gehört deshalb in den Wirtschaftsplan; die Erneuerung der Abdichtung ist es nicht und gehört in die Rücklage. Diese Zuordnung ist keine Formalie: Sie entscheidet, ob eine Gemeinschaft ihre Rücklage aufbraucht, bevor der Fall eintritt, für den sie gedacht war.

Steuerlich hat der Charakter als Gemeinschaftsvermögen eine Folge, die viele Vermieter überrascht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Zuführung von Hausgeldzahlungen zur Erhaltungsrücklage „auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ rechtfertigt (Urteil vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24). Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Wie die laufende Dachwartung steuerlich und mietrechtlich einzuordnen ist – Werbungskosten, § 35a EStG, Umlage nach BetrKV –, steht in Dachwartung Kosten: was den Preis treibt und wer ihn trägt.

Wie planmäßige Wartung die Rücklagenplanung entlastet

Wartung ersetzt keine Rücklage – sie macht sie planbarer. Wer den Zustand seiner Dächer regelmäßig fachkundig erfassen lässt, kennt den Erhaltungsbedarf, bevor er zur Dringlichkeit wird. Damit lässt sich der Zeitpunkt einer größeren Maßnahme abschätzen statt abwarten, und die Beschlussvorlage stützt sich auf Befunde statt auf Vermutungen.

Wie lange eine Abdichtung trägt, hängt von Aufbau, Ausgangszustand und Beanspruchung ab – deshalb ist der Zustandsverlauf Ihres eigenen Dachs für die Rücklagenplanung die belastbarere Größe als jeder Mittelwert. Regelmäßige Begehungen erzeugen genau diesen Verlauf: Aus drei Protokollen in Folge lässt sich ablesen, ob ein Bauteil stabil ist oder sich verschlechtert. Diese Information ist die Grundlage, ohne die jede Rücklagenbemessung geraten bleibt.

Für Verwaltungen mit mehreren Objekten kommt ein zweiter Effekt hinzu: Ein einheitliches Protokollformat über den ganzen Bestand macht Objekte vergleichbar und zeigt, welches Dach als nächstes den großen Posten auslöst. Wie sich das organisieren lässt, steht in Dachwartung für Hausverwaltungen: Haftung, Pflichten und Portfolio; was ein solcher Vertrag inhaltlich abdecken muss, in Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und Klauseln.

Fazit: vier Fragen vor der nächsten Eigentümerversammlung

Ob Ihre Rücklagenplanung trägt, zeigt sich an vier Fragen: Wie alt ist das Dach, und wann wurde es zuletzt fachkundig geprüft? Welchen Stand weist der letzte Vermögensbericht aus? Auf welcher Grundlage wurde die aktuelle Zuführung bemessen? Und was würde eine Erneuerung heute je Miteigentumsanteil bedeuten?

Was die laufende Betreuung mehrerer Objekte umfasst, steht auf Dachwartung für Hausverwaltungen. Wie ein solcher Nachweis über einen ganzen Bestand aussieht, zeigt unser Rahmenvertrag für einen Bestandshalter.

Häufige Fragen

Rund um die Erhaltungsrücklage wiederholen sich neun Fragen. Die häufigste zuerst: wie hoch die Rücklage sein muss – § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Rücklage und überlässt die Herleitung der Gemeinschaft. Die Antworten zeigen die belastbaren Grundlagen für diese Herleitung.