Vorlage · Für WEG-Verwalter und Beiräte
Musterbeschluss Dach: der Beschlusstext für die Eigentümerversammlung
Wer eine Dachmaßnahme durch die Eigentümerversammlung bringt, braucht am Ende einen Text, über den abgestimmt wird. Fünf Sätze tragen die sechs Bausteine eines Maßnahmenbeschlusses: Gegenstand und Umfang, die Tatsachengrundlage, den Auftragsrahmen, die Ermächtigung und den Vollzug. Objekt, Befunddatum und Obergrenze bleiben Platzhalter in eckigen Klammern — sie kommen aus dem eigenen Objektbericht, dem eigenen Angebot und der Entscheidung der Versammlung.
Zuletzt geprüft: 27. August 2026 · Verfasst und aus der Praxis geprüft von Thorge Harms, Geschäftsführer Dachwartung Profi
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Inhalt und Grenzen des Musterbeschlusses
- Ist: ein zusammenhängender Beschlusstext über eine Erhaltungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Dach — mit Platzhaltern, der Norm je Satz und einem Ausfüllhinweis daneben.
- Ist: frei verwendbar, ohne E-Mail-Abfrage und ohne Registrierung, auch für Versammlungen, in denen über das Angebot eines anderen Betriebs entschieden wird.
- Ist nicht: eine Bewertung des einzelnen Beschlusses. Formulierungsvorschlag zum Selbstausfüllen. Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung.
- Ist nicht: der Finanzierungsbeschluss. Rücklage, Sonderumlage und Verteilungsschlüssel stehen in Erhaltungsrücklage fürs Dach.
Der Musterbeschluss Dach im Wortlaut
Der Beschluss steht als ein zusammenhängender Absatz, nicht als Liste von Stichpunkten — so geht er in die Niederschrift und in die Beschluss-Sammlung. Die Überschriftenzeile darüber ist die Zeile der Tagesordnung.
TOP [Nummer]: Erhaltungsmaßnahme Dach, [Objekt]
Die Eigentümerversammlung beschließt zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Am Dach des Objekts [Objekt] wird [Umfang der Maßnahme, z. B. „die Abdichtung der gesamten Dachfläche einschließlich der Anschlüsse und Durchdringungen“] erneuert; [ausdrücklich nicht umfasste Bauteile, z. B. „die Dämmung und die Entwässerung“] sind von diesem Beschluss nicht umfasst. Grundlage ist der Objektbericht [Bezeichnung des Berichts] vom [Datum des Befunds], erstellt durch [Name des Ausführenden]; der Bericht wird als Anlage zur Niederschrift genommen. Beauftragt wird das Angebot der Firma [Firma], Angebot-Nr. [Nummer des Angebots] vom [Datum des Angebots], bis zu einer Obergrenze von [Betrag]. Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag innerhalb dieser Obergrenze zu erteilen; darüber hinausgehende Kosten bedürfen eines gesonderten Beschlusses. Die Ausführung beginnt, sobald die Finanzierung durch gesonderten Beschluss der Versammlung sichergestellt ist.
Kopiert wird ausschließlich der Dokumententeil: Überschriftenzeile und Beschlusstext. Die Ausfüllhinweise weiter unten bleiben zurück — sie sind für den Verwalter geschrieben, nicht für die Versammlung.
Die fünf Sätze des Musterbeschlusses einzeln
Jeder Satz trägt einen oder zwei der sechs Bausteine und steht auf einer eigenen Norm oder Fundstelle. Welcher Baustein den Beschluss angreifbar macht und welcher nur die Umsetzung erschwert, ordnet die Bausteintabelle in Beschlussvorlage Dach: die sechs Bausteine.
Gegenstand und Umfang — Satz 1 des Musterbeschlusses
Die Eigentümerversammlung beschließt zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Am Dach des Objekts [Objekt] wird [Umfang der Maßnahme, z. B. „die Abdichtung der gesamten Dachfläche einschließlich der Anschlüsse und Durchdringungen“] erneuert; [ausdrücklich nicht umfasste Bauteile, z. B. „die Dämmung und die Entwässerung“] sind von diesem Beschluss nicht umfasst.
Fundstelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; § 23 Abs. 2 WEG; Abgrenzung § 20 Abs. 1 WEG
- Ausfüllhinweis:
- Der Gegenstand muss in der Einladung genauso bezeichnet sein wie hier — § 23 Abs. 2 WEG macht die Bezeichnung bei der Einberufung zur Gültigkeitsvoraussetzung. Beim Umfang zählen die Bauteile, nicht die Quadratmeterzahl: Abdichtung, Dämmung, Entwässerung, Anschlüsse und Durchdringungen sind fünf verschiedene Leistungen, und was unberührt bleibt, gehört ebenso in den Satz.
Tatsachengrundlage — Satz 2 des Musterbeschlusses
Grundlage ist der Objektbericht [Bezeichnung des Berichts] vom [Datum des Befunds], erstellt durch [Name des Ausführenden]; der Bericht wird als Anlage zur Niederschrift genommen.
Fundstelle: BGH, 27.03.2026 – V ZR 7/25, Leitsatz a) und Rn. 8
- Ausfüllhinweis:
- Vier Angaben machen die Grundlage fest: Titel des Dokuments, Datum, Verfasser und der Hinweis, dass es als Anlage zur Niederschrift genommen wird. Der Beschluss wiederholt den Befund nicht, er benennt das Dokument — das genügt und ist später eindeutig zuzuordnen.
Auftragsrahmen — Satz 3 des Musterbeschlusses
Beauftragt wird das Angebot der Firma [Firma], Angebot-Nr. [Nummer des Angebots] vom [Datum des Angebots], bis zu einer Obergrenze von [Betrag].
Fundstelle: Bestimmtheitsgrundsatz; AG München, 13.03.2025 – 1294 C 22650/24 WEG
- Ausfüllhinweis:
- Bieter, Datum und Angebotsnummer machen eindeutig, worüber abgestimmt wurde; die Obergrenze sagt, bis wohin beauftragt werden darf. Nach der Instanzrechtsprechung ist die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Eigentümer — auch bei einem vorgeschalteten Grundlagenbeschluss.
Ermächtigung — Satz 4 des Musterbeschlusses
Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag innerhalb dieser Obergrenze zu erteilen; darüber hinausgehende Kosten bedürfen eines gesonderten Beschlusses.
Fundstelle: § 27 Abs. 1 und Abs. 2 WEG
- Ausfüllhinweis:
- § 27 Abs. 1 WEG deckt von sich aus nur Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und zugleich nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen — beides muss zusammenkommen. Erweitern lässt sich die Befugnis durch Beschluss (§ 27 Abs. 2 WEG). Ohne diesen Satz bleibt offen, wer den Auftrag erteilt und bis wohin die Befugnis reicht.
Vollzug — Satz 5 des Musterbeschlusses
Die Ausführung beginnt, sobald die Finanzierung durch gesonderten Beschluss der Versammlung sichergestellt ist.
Fundstelle: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG
- Ausfüllhinweis:
- Maßnahme und Finanzierung sind zwei Beschlussgegenstände: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG betrifft die ordnungsmäßige Erhaltung, Nr. 4 die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Dieser eine Satz hält beides auch dann auseinander, wenn dieselbe Versammlung über beides entscheidet.
Die Platzhalter im Musterbeschluss und woher ihre Werte kommen
Jede eckige Klammer verweist auf eine Stelle außerhalb des Beschlusstextes: auf die Einladung, auf den Objektbericht, auf das Angebot — oder auf die Entscheidung der Versammlung selbst. Eine Klammer bleibt eine Klammer, bis der eigene Wert eingesetzt ist; ein erfundener Beispielwert wäre schlechter, weil er wie eine geprüfte Angabe aussieht.
- [Nummer]
- Nummer des Tagesordnungspunkts aus der Einladung — dieselbe Nummerierung wie dort.
- [Objekt]
- Objektbezeichnung aus der Einladung; im Beschlusstext wortgleich mit dem Tagesordnungspunkt.
- [Umfang der Maßnahme, z. B. „die Abdichtung der gesamten Dachfläche einschließlich der Anschlüsse und Durchdringungen“]
- Objektbericht: die Bauteile und Schichten, die angefasst werden — nicht eine Quadratmeterzahl.
- [ausdrücklich nicht umfasste Bauteile, z. B. „die Dämmung und die Entwässerung“]
- Objektbericht: die Bauteile, die unberührt bleiben. Bleibt die Stelle leer, ist der Umfang nach oben offen.
- [Bezeichnung des Berichts]
- Titel des Objektberichts, wie er auf dem Dokument steht.
- [Datum des Befunds]
- Datum des Objektberichts.
- [Name des Ausführenden]
- Verfasser des Objektberichts — Person oder Betrieb.
- [Firma]
- Bieter des Angebots, über das abgestimmt wird.
- [Nummer des Angebots]
- Angebotsnummer desselben Angebots.
- [Datum des Angebots]
- Datum desselben Angebots.
- [Betrag]
- Obergrenze, bis zu der beauftragt werden darf. Sie beschließt die Versammlung; sie steht in keinem Dokument, das vorher vorliegt.
Anlagen zur Niederschrift: Objektbericht und Angebot
Zwei Dokumente nennt der Beschlusstext beim Namen. Beide gehören zur Niederschrift, damit auch nach Jahren zuzuordnen ist, worauf sich die Versammlung gestützt hat und worüber sie abgestimmt hat.
| Anlage | Wozu sie im Beschluss steht | Fundstelle |
|---|---|---|
| Objektbericht mit Befund, Datum und Verfasser | Wird im Beschlusstext benannt und als Anlage zur Niederschrift genommen. Damit ist unabhängig vom Gedächtnis der Teilnehmer festgehalten, worauf sich die Entscheidung gestützt hat. | BGH, 27.03.2026 – V ZR 7/25, Leitsatz a); § 24 Abs. 6 WEG |
| Das Angebot, über das abgestimmt wird | Bieter, Datum und Angebotsnummer stehen bereits im Beschlusstext. Wird das Angebot zusätzlich als Anlage genommen, ist auch bei mehreren Fassungen zweifelsfrei zuzuordnen, welche gemeint war. | Bestimmtheitsgrundsatz |
Häufige Fragen zum Musterbeschluss Dach
Drei Fragen betreffen die Handhabung des Dokuments: der Weg in die Einladung, der Umgang mit den Klammern und die Weitergabe. Die Fragen zur Rechtslage — Kostenrahmen, Vollmacht, getrennte Abstimmung — beantwortet der Heimat-Artikel.
Wie kommt der Musterbeschluss in die Einladung zur Versammlung?
Der ausgefüllte Text wird als Beschlussantrag zum jeweiligen Tagesordnungspunkt aufgenommen — im Einladungsschreiben selbst oder als Anlage dazu. Wichtig ist die Bezeichnung: Sie sollte im Tagesordnungspunkt und im Beschlusstext wortgleich sein, weil § 23 Abs. 2 WEG die Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung zur Gültigkeitsvoraussetzung macht.
Was passiert mit den eckigen Klammern im Musterbeschluss?
Jede eckige Klammer wird durch einen Wert aus einem benannten Dokument ersetzt — dem Objektbericht oder dem Angebot — oder durch die Entscheidung der Versammlung, so bei der Obergrenze. Eine Klammer, die stehen bleibt, lässt den Beschluss an dieser Stelle unbestimmt. Ein plausibel klingender Beispielwert wäre schlechter als die Klammer, weil er wie eine geprüfte Angabe aussieht.
Darf der Musterbeschluss weitergegeben werden?
Ja, ohne Bedingung: kopieren, in das eigene Einladungsschreiben übernehmen, an Beirat und Eigentümer verteilen. Weder eine E-Mail-Adresse noch eine Registrierung ist dafür nötig, und die Herkunft muss nicht genannt werden. Auch eine Versammlung, in der es um kein Angebot von Dachwartung Profi geht, kann den Text verwenden.
Der Musterbeschluss Dach als PDF
Woher der Objektbericht kommt, den der Musterbeschluss benennt
Satz 2 verlangt ein benanntes Dokument mit Titel, Datum und Verfasser. Dachwartung Profi koordiniert wiederkehrende Dachwartung bundesweit über persönlich ausgewählte Meisterbetriebe; ausgeführt wird durch einen Fachbetrieb mit eigener Betriebshaftpflicht, die Koordination läuft über uns. Das schriftliche Protokoll je Objekt — Befund, Fotobezug, Dringlichkeitsstufe — führen wir als feste Vertragsleistung, nicht als Zusatz. Ein solches Protokoll trägt Titel, Datum und Verfasser und lässt sich damit im Beschlusstext benennen.
Quellen: Gesetz – § 19 WEG, § 20 WEG, § 23 WEG, § 24 WEG, § 27 WEG; Wortlaute unmittelbar am amtlichen Text geprüft. Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25, ECLI:DE:BGH:2026:270326UVZR7.25.0, amtlicher Leitsatz a) sowie Rn. 8; zum Kostenrahmen AG München, Endurteil vom 13.03.2025 – 1294 C 22650/24 WEG (Leitsätze 1 bis 3, Rn. 16 bis 18) – eine Entscheidung der ersten Instanz, kein höchstrichterlicher Maßstab. Die Herleitung jedes Bausteins steht in Beschlussvorlage Dach: die sechs Bausteine des Maßnahmenbeschlusses.