Wenn die WEG die Dachsanierung verweigert: der Anspruch jedes Eigentümers

Gegen wen sich der Anspruch auf Dacherhaltung richtet

Der Anspruch auf Erhaltung des Dachs richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 2 WEG gibt ihn jedem einzelnen Wohnungseigentümer, und zwar ausdrücklich gegenüber der Gemeinschaft – nicht gegenüber den Miteigentümern, die in der Versammlung dagegen gestimmt haben. Auch die Beschlussklagen sind gegen die Gemeinschaft zu richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Das ist der Punkt, an dem sich der naheliegende Gedanke und das Gesetz trennen. Wer im Treppenhaus dem Nachbarn gegenübersteht, der seit drei Versammlungen gegen die Dachsanierung stimmt, sucht den Gegner in ihm. Rechtlich ist er es nicht. Er ist Mitglied desselben Verbands, gegen den sich der Anspruch richtet – und ein Urteil bindet ihn ohnehin.

Praktisch verschiebt diese Zuordnung den ganzen Konflikt. Es geht nicht mehr darum, wer im Recht ist, sondern darum, ob die Gemeinschaft ihrer Verwaltungsaufgabe nachkommt. Adressat jedes Antrags, jedes Verlangens und jeder Klage ist deshalb der Verband – vertreten durch die Verwaltung.

Woraus der Anspruch auf Dacherhaltung folgt: drei Vorschriften in einer Reihe

Drei Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes tragen den Anspruch auf Dacherhaltung. § 5 Abs. 2 WEG nimmt Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, vom Sondereigentum aus. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zählt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Und § 18 Abs. 2 WEG macht daraus einen Anspruch jedes einzelnen Eigentümers.

Der erste Schritt klärt, worüber überhaupt gestritten wird. Ein Dach steht baulich über den Sondereigentumseinheiten, aber es gehört niemandem allein:

Der zweite Schritt ordnet die Erhaltung dieses Bauteils der Verwaltung zu. § 19 Abs. 2 WEG führt einen Katalog dessen, was zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung „insbesondere“ gehört – die Erhaltung steht dort an zweiter Stelle, unmittelbar nach der Hausordnung und noch vor Versicherung und Erhaltungsrücklage.

Der dritte Schritt ist der entscheidende, weil er aus einer Verbandsaufgabe ein individuelles Recht macht. § 18 Abs. 2 WEG spricht von „jedem Wohnungseigentümer“ – nicht von einer Mehrheit, nicht von einem Quorum. Eine Stimme genügt, um den Anspruch zu haben; die Mehrheit entscheidet nur darüber, ob die Gemeinschaft ihn freiwillig erfüllt.

Was der Anspruch nicht festlegt, ist ebenso wichtig: Welche Maßnahme in welchem Umfang ansteht, folgt aus dem Zustand des Bauteils und entscheidet die Versammlung. Woran sich bemisst, ob eine solche Entscheidung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage steht, steht in Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab. Dort wird auch die Grenze zur baulichen Veränderung nach § 20 WEG behandelt, die am Dach häufig verläuft.

Wenn das Dach gar nicht auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommt

Eine Eigentümerversammlung lässt sich erzwingen. Der Verwalter muss sie einberufen, wenn das in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 2 WEG). Mehr als ein Viertel der Eigentümer bringt das Dach damit auf die Tagesordnung, ohne dass dafür eine Mehrheit nötig wäre.

Zwei Details des Einberufungsverlangens werden regelmäßig übersehen. Erstens reicht Textform – eine E-Mail genügt, ein unterschriebener Brief ist nicht verlangt. Zweitens muss das Verlangen Zweck und Gründe nennen; ein Satz wie „Wir wollen eine Versammlung“ erfüllt den Wortlaut nicht. Wer das Dach zum Gegenstand machen will, benennt also die Sache und sagt, warum sie jetzt ansteht.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Vorschrift setzt eines von beidem voraus; außerhalb dieser beiden Fälle bleibt die Einberufung Sache des Verwalters (§ 24 Abs. 1 WEG).

Kommt die Versammlung zustande, hängt die Gültigkeit eines Beschlusses daran, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Welche Bausteine ein Maßnahmenbeschluss zum Dach enthalten sollte und wie genau der Tagesordnungspunkt gefasst wird, behandelt Beschlussvorlage Dach: was der Maßnahmenbeschluss enthalten muss.

Die Tabelle hat bewusst keine Spalte „Erfolgsaussicht“. Sie zeigt, was das Gesetz für die jeweilige Lage vorsieht – ob eine Maßnahme im konkreten Fall geboten ist, entscheidet die Versammlung und, wenn sie es nicht tut, das Gericht.

Wenn die Eigentümerversammlung die Dachsanierung ablehnt

Über eine abgelehnte Dachsanierung entscheidet auf Klage eines Wohnungseigentümers das Gericht. § 44 Abs. 1 WEG stellt dafür drei Klagen nebeneinander: die Anfechtungsklage gegen einen gefassten Beschluss, die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage für den Fall, dass eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, ob abgestimmt wurde und mit welchem Ergebnis.

Ein Negativbeschluss – die Versammlung lehnt den Antrag förmlich ab – schließt die Beschlussersetzungsklage nicht aus. Wird der Individualanspruch eines Wohnungseigentümers abgelehnt, stehen ihm nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss „und/oder“ die Beschlussersetzungsklage offen (BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 33/23, Leitsatz b, zweiter Halbsatz). Beide Wege lassen sich damit auch nebeneinander beschreiten – eine Ablehnung in der Versammlung zwingt nicht dazu, sich für einen von beiden zu entscheiden.

Für die Anfechtungsklage nennt das Gesetz zwei Fristen, und beide laufen ab der Beschlussfassung – nicht ab dem Zugang der Niederschrift. Die Vorschrift ist kurz genug, um sie ganz zu lesen:

Die praktische Folge ist eine Kalenderfrage. Wer nach einer Abstimmung weiterkommen will, hält zuerst den Tag der Beschlussfassung fest – er ist der Anknüpfungspunkt, den § 45 WEG zweimal nennt. Wie die Anfechtung im Einzelnen abläuft, welche Gründe wann vorgetragen sein müssen und ab wann ein Beschluss bestandskräftig ist, behandelt Anfechtungsrisiko: woran ein Dach-Beschluss jetzt scheitert.

Für die Verwaltung folgt aus derselben Vorschrift eine eigene Pflicht: Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG), und mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden (Satz 3). Eine Klage bleibt also keine Sache zwischen einem Eigentümer und der Verwaltung.

Die Beschlussersetzungsklage: was ein Gericht ersetzen kann

Die Beschlussersetzungsklage richtet sich darauf, dass das Gericht den Beschluss selbst fasst. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt das, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Geklagt wird gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), und das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG).

Diese Pflicht der Gemeinschaft entfällt nicht schon deshalb, weil eine Vereinbarung die Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer überträgt:

Entschieden ist das für Balkone, nicht für Dächer. Beide sind gemeinschaftliches Eigentum, doch eine eigene höchstrichterliche Entscheidung zum Dach liegt nicht vor – die Leitsätze belegen deshalb nur, dass eine Übertragungsvereinbarung die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft nicht beseitigt, nicht mehr.

Der Zuschnitt dieser Klage erklärt, warum sie in einer blockierten Gemeinschaft überhaupt weiterhilft. Sie greift nicht die Mehrheit an, sondern das Ausbleiben einer Entscheidung. Das Tatbestandsmerkmal lautet „unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung“ – es fragt danach, ob die Gemeinschaft eine Entscheidung schuldet, nicht danach, wer sie verhindert hat.

Zwei Wirkungen sind für eine Wohnanlage bedeutsam. Erstens endet der Streit mit dem Urteil für alle, weil § 44 Abs. 3 WEG auch die Nichtbeteiligten bindet – niemand kann dieselbe Frage anschließend noch einmal aufmachen. Zweitens setzt ein Gericht keinen beliebigen Beschluss ein: Es braucht eine Tatsachengrundlage darüber, was am Dach ansteht.

Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob ein Antrag trägt. Ein Verlangen, „das Dach zu sanieren“, benennt keinen Gegenstand; ein datierter Befund über Abdichtung, Anschlüsse und Entwässerung tut es. Welche Grundlage eine Entscheidung über eine Erhaltungsmaßnahme tragen kann, leitet Dacherhaltung in der WEG beschließen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs her.

Wenn am Dach ein Schaden unmittelbar droht

Bei unmittelbar drohendem Schaden darf jeder Wohnungseigentümer selbst handeln. Er ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Die Vorschrift knüpft an diesen Schaden an – nicht an eine Entscheidung, die seit Längerem aussteht.

Der Verwalter hat daneben eine eigene Befugnis, die in derselben Lage greift. Er ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Diesen Rahmen können die Wohnungseigentümer durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG) – wie weit er in einer konkreten Anlage reicht, steht deshalb in deren Beschlusslage.

Beide Vorschriften decken die Abwehr, nicht die Sanierung. Sie tragen eine Notabdichtung nach einem Sturm oder das Freilegen eines verstopften Ablaufs vor angesagtem Starkregen – die planmäßige Erneuerung der Dachfläche bleibt Sache der Beschlussfassung. Wer nach einer Eilmaßnahme dauerhaft weiterkommen will, führt den Vorgang deshalb in die nächste Versammlung zurück.

Was sich am Dach festhalten lässt, solange nichts beschlossen ist

Festhalten lassen sich zwei Dinge: der Zustand des Dachs und der Gang der Beschlussfassung. Für das zweite gibt § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer ein eigenes Mittel – er kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Der Zustand des Dachs selbst lässt sich später nicht rekonstruieren; es bleibt nur, was zum jeweiligen Zeitpunkt aufgenommen wurde.

• Wann der Zustand des Dachs zuletzt fachkundig aufgenommen wurde, mit welchem Ergebnis und welche Befunde seither offen sind.
• Der Wortlaut des eigenen Antrags an die Verwaltung und der Tag, an dem er dort eingegangen ist.
• Die Antwort der Verwaltung auf das Verlangen, eine Versammlung einzuberufen – § 24 Abs. 2 WEG verlangt dafür Textform, den Zweck und die Gründe.
• Ob der Gegenstand in der Einberufung bezeichnet war; das ist Gültigkeitsvoraussetzung des Beschlusses (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Das Ergebnis der Abstimmung und das Datum der Beschlussfassung – § 45 WEG knüpft die Fristen der Anfechtungsklage an diesen Tag.
• Welche Verwaltungsunterlagen eingesehen wurden und welche fehlen (§ 18 Abs. 4 WEG).
• Was seit der ersten Meldung am Dach hinzugekommen ist: weitere Feuchtestellen, Meldungen anderer Eigentümer, Reparaturen aus dem laufenden Betrieb.

Der erste Punkt ist der einzige, der sich nicht nachholen lässt. Alles Übrige – Anträge, Antworten, Einladungen, Protokolle – existiert ohnehin schriftlich und ist später auffindbar. Ein Dach im Oktober sagt dagegen nichts darüber, wie es im März aussah, und eine Erinnerung an eine Feuchtestelle ist kein Befund.

Welche Felder ein Protokoll enthalten muss, damit es diese Aufgabe erfüllt – Befundeinstufung, Lageangabe, Fotobezug, Empfehlung –, steht in Wartungsprotokoll Dach: was hineingehört. Womit die Gemeinschaft eine beschlossene Maßnahme bezahlt – Rücklage, Wirtschaftsplan oder Sonderumlage –, behandelt Erhaltungsrücklage fürs Dach.

Fazit: vier Sätze zum Anspruch auf Dacherhaltung in der WEG

Erstens: Das Dach ist gemeinschaftliches Eigentum, seine Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Zweitens: Jeder einzelne Eigentümer kann diese Verwaltung von der Gemeinschaft verlangen, nicht von den Miteigentümern. Drittens: Unterbleibt die notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss fassen. Viertens: Was ein Antrag wert ist, entscheidet der Befund, auf dem er steht.

Häufige Fragen: Wenn die WEG die Dachsanierung verweigert

Zehn Fragen wiederholen sich, wenn eine Gemeinschaft die Dacherhaltung nicht beschließt. Die häufigste zuerst: gegen wen sich der Anspruch überhaupt richtet. Die Antworten geben den Wortlaut der einschlägigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes wieder, belegt über Paragraf und Absatz.