Vorlage · Für Verwalter und Bestandshalter
Wartungsvertrag Dach als Vertragsgerüst zum Ausfüllen
Ein Dachwartungsvertrag steht auf acht Bestandteilen: Objekt, Leistungsumfang, Intervall, Vergütung, Laufzeit, Haftung, Protokollpflicht und Form. Das Gerüst nimmt jeden davon als Feld auf — zehn Blöcke auf zwei Blättern, mit der Ankreuzliste entlang des Leistungsverzeichnisses und der Laufzeitweiche nach Vertragspartner. Es ist neutral formuliert und lässt sich jedem Fachbetrieb vorlegen.
Zuletzt geprüft: 17. September 2026 · Verfasst und aus der Praxis geprüft von Thorge Harms, Geschäftsführer Dachwartung Profi
- Geprüfte Fachbetriebe
- Protokoll je Objekt
- Ein Ansprechpartner
- Bundesweit
Inhalt und Grenzen des Vertragsgerüsts
- Ist: ein neutrales Arbeitsblatt zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer — zehn Blöcke, 53 Felder, elf ankreuzbare Leistungspositionen.
- Ist: frei verwendbar, ohne E-Mail-Abfrage und ohne Registrierung, auch für Verträge, an denen wir nicht beteiligt sind. Auftraggeber und Auftragnehmer sind ausschließlich die in Block 1 eingetragenen Parteien.
- Ist nicht: ein Klauselwerk. Das Gerüst ordnet die Bestandteile; die Formulierung der Klauseln bleibt Sache der Vertragsparteien.
- Ist nicht: die Herleitung. Warum jeder Bestandteil gebraucht wird, steht in Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und worauf Verwalter achten sollten.
Die acht Bestandteile eines Dachwartungsvertrags und ihr Block
Acht Bestandteile finden sich übereinstimmend in den Branchenmustern. Jeder bekommt auf dem Blatt einen eigenen Block; zwei weitere Blöcke nehmen die Vertragsparteien und die Unterschriften auf.
| Bestandteil | Auf dem Blatt |
|---|---|
| Objektbeschreibung mit Adresse und Fläche | Block 2 |
| Konkreter Leistungskatalog statt Pauschalformel | Block 3 |
| Inspektionsfrequenz und ihre Anlässe | Block 4 |
| Vergütung und Zahlungsbedingungen | Block 5 |
| Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist | Block 6 |
| Haftungsregelung samt Versicherungsnachweis | Block 7 |
| Pflicht zum schriftlichen Wartungsprotokoll | Block 8 |
| Form für Änderungen und Kündigungen | Block 9 |
Die zehn Blöcke des Vertragsgerüsts und ihre Felder
Die Reihenfolge ist die der Beauftragung: erst wer und woran, dann was und wie oft, dann wofür und wie lange, zuletzt Nachweis und Form. Blöcke 1 bis 4 stehen auf Blatt 1, Blöcke 5 bis 10 auf Blatt 2.
1. Vertragsparteien: Auftraggeber, Auftragnehmer und ihre Rollen
Wer den Vertrag schließt — und in welcher Rolle, denn daran hängt die Laufzeitfassung weiter unten.
- Auftraggeber (Name / Gemeinschaft / Firma)
- Anschrift des Auftraggebers
- Rolle des Auftraggebers Wohnungseigentümergemeinschaft · Verwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft · Eigentümer als Unternehmer · Privater Eigentümer
- Ansprechpartner des Auftraggebers und Erreichbarkeit
- Auftragnehmer (Betrieb)
- Anschrift des Auftragnehmers
- Eintrag in die Handwerksrolle / Betriebsnummer
- Ansprechpartner des Auftragnehmers und Erreichbarkeit
Grundlage: § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB (Zuordnung der Rolle)
2. Objekt und Dachfläche: woran gewartet wird
Die Fläche, auf die sich jede weitere Angabe bezieht — Menge, Zugang und was auf dem Dach steht.
- Objektbezeichnung / Wirtschaftseinheit
- Objekt-Nr. / Vorgang
- Anschrift des Objekts
- Dachart Flachdach · Steildach · beides
- Dachfläche in m²
- Dachaufbau / Abdichtungsart
- Zugang zur Dachfläche und Schlüsselregelung
- Anlagen auf dem Dach (Photovoltaik, RWA, Blitzschutz, Absturzsicherung, Begrünung)
Grundlage: Ratgeber „Wartungsvertrag Dach“, Bestandteil 1 (Objektbeschreibung)
3. Leistungsumfang: welche Positionen der Vertrag schuldet
Angekreuzt wird entlang der Positionen des Leistungsverzeichnisses; die Langtexte kommen als Anlage dazu.
- Leistungsverzeichnis als Anlage Nr.
- Stand des Leistungsverzeichnisses
Grundlage: Vorlage „Leistungsverzeichnis Dachwartung“, Leistungsgruppen 01 und 02
4. Wartungsintervall: wie oft begangen wird
Zahl und Zeitpunkt der Begehungen, der eigene Takt der Entwässerung und die vereinbarten Anlässe.
- Begehungen der Dachfläche je Jahr einmal jährlich · zweimal jährlich · anlassbezogen zusätzlich
- Vorgesehene Monate der Begehungen
- Prüfungen der Dachentwässerung je Jahr (eigener Takt)
- Vereinbarte Anlässe für eine zusätzliche Begehung (Sturm, Starkregen, Schneelast, Arbeiten Dritter)
- Ankündigungsfrist für Termine (Werktage)
Grundlage: DIN 18531-4:2025-08; DIN 1986-3:2024-05 (Entwässerung)
5. Vergütung und Zahlung: Abrechnungsmodus und Fälligkeit
Nach welchem Maßstab abgerechnet wird, wann gezahlt wird und woran eine Anpassung hängt.
- Abrechnungsmodus Pauschale je Termin und Objekt · je m² Dachfläche · nach Aufwand
- Bezugsgröße der Abrechnung (m², Objekte, Termine)
- Zahlungsziel nach Rechnungszugang (Tage)
- Abrechnung erfolgt (je Termin / jährlich)
- Preisanpassung: Maßstab und Obergrenze
- Kontingent für Kleinreparaturen je Begehung (Stunden)
Grundlage: Ratgeber „Wartungsvertrag Dach“, Bestandteil 4 (Vergütung und Zahlungsbedingungen)
6. Laufzeit, Verlängerung und Kündigung: zwei Fassungen zur Wahl
Erstlaufzeit, die gewählte Fassung der Verlängerung und die außerordentliche Kündigung.
- Vertragsbeginn
- Erstlaufzeit ab Vertragsbeginn (Monate)
- Gewählte Fassung für Verlängerung und Kündigung Verbraucher oder WEG: nach der Erstlaufzeit unbefristet, jederzeit mit einem Monat Frist kündbar · Unternehmer: Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr, Kündigung drei Monate vor Ablauf
- Kündigung ist zu richten an
- Außerordentliche Kündigung: vereinbarter Anlass und Frist
Grundlage: § 309 Nr. 9 lit. b und c BGB; § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB; BGH VIII ZR 243/13, III ZR 126/17, VII ZR 111/11
7. Haftung und Versicherung: Nachweis, Deckelung, Mängelhaftung
Der Versicherungsnachweis des Auftragnehmers, eine etwaige Haftungsdeckelung und der Beginn der Verjährung.
- Betriebshaftpflicht des Auftragnehmers: Versicherer und Police
- Nachweis der Betriebshaftpflicht vorgelegt, gültig bis
- Haftungsdeckelung vereinbart ja · nein
- Haftungsdeckelung: Fundstelle im Vertrag (§ / Ziffer)
- Wartungsleistung gilt als abgenommen mit
- Prüfung der Absturzsicherungen: eingeschlossen oder ausgenommen
Grundlage: § 634a Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 BGB
8. Dokumentation: Protokoll, Fotoanlage und Meldeweg
Was nach der Begehung bleibt: Protokoll je Termin, Fotos, Übergabefrist und die Adresse für Mängel.
- Schriftliches Protokoll je Termin als Ergebnis geschuldet · nicht vereinbart
- Fotoanlage je Befund vereinbart · nicht vereinbart
- Übergabe des Protokolls nach der Begehung (Werktage)
- Protokoll geht an (Name, Adresse, Format)
- Mängelmeldung und Sofortbefunde gehen an
- Formatmuster des Protokolls als Anlage Nr.
Grundlage: Ratgeber „Wartungsvertrag Dach“, Bestandteil 7 (Protokollpflicht)
9. Form und Änderungen: Schriftform oder Textform
In welcher Form Kündigungen und Änderungen wirksam sind und welche Anlagen zum Vertrag gehören.
- Form für Kündigungen und Änderungen Schriftform · Textform
- Anlagen zum Vertrag (Nr. und Bezeichnung)
- Rangfolge bei Widerspruch zwischen Vertrag und Anlagen
Grundlage: Ratgeber „Wartungsvertrag Dach“, Bestandteil 8 (Formregelung); § 309 Nr. 13 BGB
10. Unterschriften: Ort, Datum und vertretungsberechtigte Person
Wer für welche Seite zeichnet — bei einer Gemeinschaft die Person, die sie vertritt.
- Ort und Datum (Auftraggeber)
- Ort und Datum (Auftragnehmer)
- Auftraggeber: Unterschrift, Name und Funktion
- Auftragnehmer: Unterschrift, Name und Funktion
Grundlage: Ratgeber „Wartungsvertrag Dach“, Bestandteil 8 (Formregelung)
Leistungsumfang: die elf Positionen zum Ankreuzen
Angekreuzt wird entlang der Leistungsgruppe 01 des Leistungsverzeichnisses. Die Langtexte bleiben dort und kommen als Anlage zum Vertrag; auf dem Blatt stehen Nummer und Kurztitel, damit Angebot, Vertrag und Rechnung dieselbe Position meinen.
| Position | Leistung |
|---|---|
| 01.10 | Sicht- und Funktionsprüfung der Dachabdichtung |
| 01.20 | Prüfung der An- und Abschlüsse |
| 01.30 | Kontrolle der Durchdringungen und Aufbauten |
| 01.40 | Prüfung der Dachentwässerung auf freien Ablauf |
| 01.50 | Reinigung der Entwässerungselemente |
| 01.60 | Prüfung der Bewegungs- und Dehnungsfugen |
| 01.70 | Sichtprüfung auf stehendes Wasser |
| 01.80 | Fotodokumentation der Befunde |
| 01.90 | Wartungsprotokoll je Begehung und Objekt |
| 01.100 | Handlungsempfehlung mit Dringlichkeitsstufe |
| 01.110 | Kostenschätzung für erkannte Mängel |
- Bedarfspositionen (Nummern aus dem Leistungsverzeichnis)
- Instandsetzung gesondert nach Angebot (Leistungsgruppe 02) — vereinbart · nicht vereinbart
Die Langtexte, Einheiten und Takte zu diesen Positionen stehen im Leistungsverzeichnis Dachwartung; das Formatmuster für Block 8 liefert das Wartungsprotokoll Dachwartung.
DIN 18531-4:2025-08 verlangt mindestens eine jährliche Inspektion mit schriftlicher Dokumentation; die Dachentwässerung hat nach DIN 1986-3:2024-05 ihren eigenen, kürzeren Takt. Ein Vertrag, der beides in einen Jahrestermin legt, greift zu kurz.
Laufzeit und Kündigung: zwei Fassungen nach Vertragspartner
Der Laufzeitblock trägt beide Fassungen als Ankreuzoption. Welche gilt, entscheidet die Rolle des Auftraggebers aus Block 1 — beide sind wirksam, sie gehören nur verschiedenen Vertragspartnern.
- Verbraucher oder WEG nach der Erstlaufzeit unbefristet, jederzeit mit einem Monat Frist kündbar
- Unternehmer Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr, Kündigung drei Monate vor Ablauf
Verbraucher oder Wohnungseigentümergemeinschaft: kurze Fassung — nach der Erstlaufzeit unbefristet, jederzeit mit einem Monat Frist kündbar (§ 309 Nr. 9 lit. b und c BGB). Unternehmer: gewerbliche Fassung — Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr, Kündigung drei Monate vor Ablauf (§ 309 Nr. 9 BGB findet keine Anwendung, § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB; zur Wirksamkeit BGH VII ZR 111/11). Maßgeblich ist die Rolle des Auftraggebers aus Block 1, nicht die Person, die unterschreibt.
Mängelansprüche aus einer Wartungsleistung verjähren in zwei Jahren, soweit nicht die fünfjährige Bauwerksfrist gilt (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 BGB); die Frist beginnt mit der Abnahme. Deshalb steht im Block, woran die Abnahme geknüpft ist.
Häufige Fragen zum Vertragsgerüst Wartungsvertrag Dach
Welche Laufzeitfassung kreuzen wir an, wenn eine Hausverwaltung unterschreibt?
Maßgeblich ist der Vertragspartner, nicht die unterzeichnende Person. Handelt die Verwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft, ist die Gemeinschaft Vertragspartner und die kurze Fassung gehört ins Feld. Ein privater Eigentümer ohne unternehmerische Tätigkeit bekommt sie ebenso; die gewerbliche Fassung gilt, wenn der Auftraggeber als Unternehmer handelt.
Ersetzt das ausgefüllte Gerüst den Vertragstext?
Nein. Das ausgefüllte Blatt hält je Bestandteil fest, was vereinbart ist und mit welcher Angabe; der Vertragstext formuliert daraus die Klauseln. Beides nebeneinander gelesen zeigt schnell, welcher Bestandteil in einem vorgelegten Muster fehlt oder anders geregelt ist als besprochen. Ein leeres Feld heißt dabei: noch offen, nicht etwa stillschweigend so vereinbart.
Wie verweisen wir auf das Leistungsverzeichnis, statt die Positionstexte zu übernehmen?
Die Ankreuzliste trägt die Positionsnummern der Leistungsgruppe 01. Angekreuzt wird, was vereinbart ist; das Leistungsverzeichnis kommt als Anlage dazu, mit Nummer und Stand in den beiden Feldern darüber. So bleibt ein einziger Langtext maßgeblich, und niemand pflegt zwei Fassungen derselben Position.
Was gehört in die Zeile zu den Bedarfspositionen?
Alles, was am Objekt vorkommt und in den elf Pflichtpositionen nicht steht: Dachbegrünung, Durchdringungen einer Photovoltaikanlage, Blitzschutz, Absturzsicherungen, genutzte Dachflächen, Winterdienst. Eingetragen werden die Nummern aus dem Leistungsverzeichnis, damit Angebot, Vertrag und spätere Rechnung dieselbe Position meinen. Was am Objekt nicht vorkommt, bleibt weg und verlängert die Zeile nicht.
Was tragen wir im Vergütungsblock ein, solange kein Angebot vorliegt?
Den Modus und seine Bezugsgröße: Pauschale je Termin und Objekt, je Quadratmeter Dachfläche oder nach Aufwand, dazu Zahlungsziel, Abrechnungszeitpunkt und den Maßstab einer Preisanpassung. Die Zahl selbst folgt aus dem Angebot nach der Objektprüfung und gehört in den Vertrag; das Gerüst hält nur fest, worauf sie sich bezieht und wann sie fällig wird.
Wie halten wir die Protokollpflicht fest, damit sie durchsetzbar bleibt?
Als geschuldetes Ergebnis je Termin, mit Empfänger, Übergabefrist in Werktagen und einem Formatmuster als Anlage. Ist nur die Begehung benannt, war die Leistung mit ihr erbracht und der fehlende Nachweis bleibt beim Auftraggeber. Das Feldformat dafür liefert die Protokoll-Vorlage, die als Anlage zum Vertrag genommen wird.
Das Vertragsgerüst als ausfüllbares PDF
Dachwartung Profi: ein Vertragswerk über alle Objekte
Wir koordinieren Dachwartung bundesweit über persönlich ausgewählte Meisterbetriebe. Ausgeführt wird durch einen Fachbetrieb mit eigener Betriebshaftpflicht, die Koordination läuft über uns; auf eine Anfrage melden wir uns in der Regel innerhalb eines Werktages. Ein Rahmenvertrag ist bereits für ein einzelnes regelmäßig zu wartendes Objekt möglich; bei mehreren Gebäuden bleibt das Vertragswerk einheitlich, während der Leistungsumfang je Gebäude vereinbart wird.
Rechtsquellen: Die Laufzeitweiche steht auf § 309 Nr. 9 und § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie auf den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs VIII ZR 243/13 (25.03.2015), III ZR 126/17 und VII ZR 111/11; die Mängelhaftung auf § 634a Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 BGB. Die Intervalle folgen DIN 18531-4:2025-08 und DIN 1986-3:2024-05. Herleitung je Bestandteil in Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und worauf Verwalter achten sollten.