Ist die Dachwartung umlagefähig? Einordnung nach Vertrag, Maßnahme und Turnus

Über die Umlagefähigkeit der Dachwartung entscheiden vier Angaben: das Mietverhältnis, die Art der Maßnahme, der Wortlaut der Klausel und der Turnus. Das Mietverhältnis bestimmt, ob der Betriebskostenkatalog unmittelbar gilt. Die Maßnahmeart trennt Wartung von Instandsetzung. Klausel und Turnus entscheiden, ob die Kostenart vereinbart ist und laufend entsteht.

Dachwartung und Dachreparatur sind zwei Kostenarten, nicht zwei Stufen derselben. Die wiederkehrende Begehung stellt einen Zustand fest und entsteht laufend. Die Reparatur beseitigt einen eingetretenen Mangel an der Substanz; Instandhaltung und Instandsetzung nimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Deshalb gehören beide in getrennte Positionen.

Bedingt umlagefähig ist die Dachwartung im Gewerbemietvertrag, wenn die Umlage an einer weiteren Voraussetzung im Vertrag hängt. Bei einem bloßen Sammelbegriff im Gewerbemietvertrag hängt die Umlage der Dachwartung an der Reichweite der Klausel; der Prüfbogen Umlagefähigkeit arbeitet sie Frage für Frage ab. Eine Maßnahme aus einem bestimmten Anlass ist keine Betriebskostenposition und geht im Gewerbemietvertrag nur über eine eigene Vereinbarung auf den Mieter über (§ 1 Abs. 1 BetrKV; BGH VIII ZR 167/03, VIII ZR 221/08 und XII ZR 22/07). Im Wohnraummietvertrag und bei vermietetem Wohnungseigentum ist eine Maßnahme aus einem Anlass nicht als Betriebskosten umlagefähig (§ 1 Abs. 1 BetrKV; BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 221/08).

Bei vermietetem Wohnungseigentum läuft die Umlage der Dachwartung in zwei Stufen. Im Hausgeld trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils, soweit die Wohnungseigentümer keine abweichende Verteilung vereinbart oder beschlossen haben (§ 16 Abs. 2 WEG). Ob der vermietende Wohnungseigentümer die Kosten der Dachwartung an seinen Mieter weitergibt, entscheiden Mietvertrag und Betriebskostenrecht – nach denselben Regeln wie in jedem Wohnraummietverhältnis.

Im Wohnraummietvertrag genügt der Sammelbegriff „sonstige Betriebskosten“ für die Dachkosten nicht, weil er dem Mieter nichts über die Belastung sagt. In der Gewerbemiete hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass „sämtliche Betriebskosten“ als Individualvereinbarung die Kostenarten der Verordnung erfasst (XII ZR 120/18). Bei Formularklauseln tritt die Inhaltskontrolle hinzu.

Das Wartungsprotokoll macht die abgerechnete Position nachvollziehbar. Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB); die Norm bewertet die Kosten, nicht den Leistungsumfang. Dass Umfang und Takt zum Objekt passen und sich aus Vertrag und Protokollen ablesen lassen, ist unsere Empfehlung – und zugleich der Beleg, dass gewartet und nicht repariert wurde.

Die erstmalige Dachbegehung nach dem Kauf ist keine Betriebskostenposition. Betriebskosten müssen dem Eigentümer laufend entstehen; eine erstmalige Maßnahme aus einem bestimmten Anlass erfüllt dieses Merkmal nicht (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Umlagefähig wird erst der danach vereinbarte Turnus in regelmäßigen Abständen, sofern der Mietvertrag ihn benennt.

Auf die Einordnung der Umlagefähigkeit von Dachwartungskosten folgt die Prüfung am eigenen Vertragstext. Im Wohnraummietvertrag und bei vermietetem Wohnungseigentum kommt es dabei darauf an, ob die Kostenart als eigene Position benannt ist. Für den Gewerbemietvertrag stellt der Prüfbogen Umlagefähigkeit fünfzehn Fragen an die Klausel, je Frage Ja, Nein oder unklar, mit einem Feld für die Fundstelle.