Dach-Risiko-Check
Dach-Risiko-Check fürs Flachdach: Schadensbilder und Fristen
Tippen Sie im Modell an, was Sie am Flachdach oder im Raum darunter sehen, und stellen Sie die letzte Fachwartung ein: Das Ergebnis sagt in drei Stufen, was jetzt zu tun ist.
Dach-Risiko-Check
Ihr Flachdach im Modell
Tippen Sie an, was Sie sehen.
- Fachwartung mit Protokoll
Einordnung
Im Turnus
Kein Schadensbild gewählt · Fachwartung vor 1 Jahr
Der jährliche Rhythmus nach DIN 18531-4 trägt: Inspektion und Wartung im nächsten regulären Termin, Befunde im Protokoll.
Letzte Fachwartung vor höchstens einem Jahr: Der jährliche Turnus nach DIN 18531-4 ist eingehalten.
Kein Schadensbild gewählt, Turnus eingehalten: So bleibt es. Der nächste Termin steht im regulären Rhythmus, Risse und offene Nähte sieht erst die Inspektion auf dem Dach.
Kostenlosen Dach-Check anfordern – Ihre Angaben übernehmen wirEinordnung nach Ihren Angaben. Den Befund vom Dach liefert die Inspektion – mit Feuchtemessung, Detailprüfung und Protokoll.
Dachwartung nach DIN 18531-4 aufnehmen
- Inspektion und Wartung mindestens einmal jährlich, Protokoll je Termin.
- Protokoll je Objekt mit Foto und Datum – der Nachweis der Sorgfalt, auf den es nach § 836 BGB bei der Ablösung von Gebäudeteilen ankommt.
- Prüffristen der Bauteile im selben Termin bündeln.
Die Größenordnung in Euro für ein weiteres Aufschieben zeigt der Folgekosten-Rechner. Folgekosten eines unentdeckten Dachschadens
Quellen der Einordnung
- DIN 18531-4:2025-08, Abdichtung von Dächern – Instandhaltung: Inspektion und Wartung je mindestens einmal jährlich.
- § 836 Abs. 1 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers bei Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen infolge mangelhafter Unterhaltung; Entlastung bei nachgewiesener Sorgfalt.
- § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV: Unterlassene Instandhaltung kann die Restnutzungsdauer verkürzen.
- Regelwerk der Unfallversicherungsträger und Herstellerangaben: Prüfung von Anschlageinrichtungen mindestens alle zwölf Monate durch eine sachkundige Person.
- DGUV Vorschrift 3 und VDE 0126-23: Prüfung von Photovoltaikanlagen; empfohlen jährliche Sichtprüfung und wiederkehrende Prüfung mindestens alle vier Jahre.
- Die Schwelle von fünf Jahren für die Bestandsaufnahme ist eine Empfehlung von Dachwartung Profi.
Handlungsstufen
Die drei Stufen des Dach-Risiko-Checks
Jede Stufe sagt, was als Nächstes zu tun ist. Maßstab für alle drei ist der jährliche Rhythmus nach DIN 18531-4:2025-08.
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Im Turnus
Der jährliche Rhythmus nach DIN 18531-4 trägt: Inspektion und Wartung im nächsten regulären Termin, Befunde im Protokoll.
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Kurzfristig prüfen lassen
Ein Befund oder eine offene Frist verlangt einen Termin vor dem nächsten regulären Turnus – geplant, nicht als Notfall.
-
Sofort handeln
Die Befunde dulden keinen Turnus mehr: zuerst den akuten Befund vor Ort klären und beheben lassen, dann der regelmäßige Rhythmus.
Rhythmen je Bauteil
Prüf- und Pflegerhythmen am Flachdach: Abdichtung, Anschlagpunkte, PV, Rinnen
Jedes Bauteil hat seinen eigenen Rhythmus – der Check zeigt den Status je Bauteil, sobald Sie angeben, wann zuletzt geprüft wurde.
| Bauteil | Rhythmus und Grundlage |
|---|---|
| Dachabdichtung | Inspektion und Wartung mindestens einmal jährlich (DIN 18531-4:2025-08) |
| Anschlageinrichtungen (Einzelanschlagpunkt, Seil- oder Schienensystem) | Prüfung mindestens alle zwölf Monate durch eine sachkundige Person (Regelwerk der Unfallversicherungsträger, Herstellerangabe) |
| Photovoltaikanlage | Empfohlen: jährliche Sichtprüfung durch eine Elektrofachkraft, wiederkehrende Prüfung mindestens alle vier Jahre |
| Dachrinnen und außenliegende Abläufe | Üblich: Reinigung zweimal im Jahr, nach dem Laubfall und im Frühjahr |
Die Fristen stammen aus den verlinkten Ratgebern: Prüfpflicht für Absturzsicherungen am Dach, Wartung der Photovoltaikanlage: Pflicht und Intervall, Dachrinnenreinigung und Wartungsintervalle Flachdach: Wie oft muss gewartet werden?.
Am eigenen Objekt weiterarbeiten: Prüfplan Dachfläche als Jahreskalender
Sie erhalten dort zwölf Prüfgegenstände mit Intervall und ein Raster über zwölf Monate für die Termine.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Dach-Risiko-Check
Was bewertet der Dach-Risiko-Check?
Der Check ordnet sichtbare Schadensbilder am Flachdach und im Raum darunter, die Jahre seit der letzten Fachwartung und die Prüffristen von Anschlageinrichtungen, Photovoltaik und Dachrinnen in drei Handlungsstufen ein: im Turnus, kurzfristig prüfen lassen, sofort handeln. Grundlage ist der jährliche Inspektions- und Wartungsrhythmus nach DIN 18531-4. Die Größenordnung in Euro für ein weiteres Aufschieben zeigt der Folgekosten-Rechner.
Passt der Dach-Risiko-Check auch für ein Steildach?
Der Dach-Risiko-Check ist für das Flachdach gebaut, nicht für das Steildach: Die Schadensbilder, die er am Dach abfragt – stehendes Wasser, offene Nähte der Abdichtung, Bewuchs an der Attika, undichte Lichtkuppel –, sind die eines abgedichteten Flachdachs. Für ein Steildach zeigt der Folgekosten-Rechner mit der Dachart Steildach die Größenordnung der Folgekosten eines Wartungsaufschubs in Euro.
Warum steigt die Stufe mit den Jahren seit der letzten Wartung?
DIN 18531-4 sieht Inspektion und Wartung mindestens einmal jährlich vor; jedes Jahr darüber ist ein Jahr ohne Inspektionsnachweis. Der Check bildet das ab, indem er jedes Schadensbild um eine Stufe anhebt, sobald der Turnus überschritten ist. Wer bei der Ablösung von Gebäudeteilen nach § 836 BGB entlastet sein will, braucht genau diesen Nachweis der Sorgfalt.
Was heißt Bestandsaufnahme statt Turnuswartung?
Ab fünf Jahren ohne Fachwartung empfehlen wir, nicht mit einem regulären Wartungstermin einzusteigen, sondern mit einer Erstaufnahme: Zustand vollständig erfassen, Rückstände nach Dringlichkeit ordnen, Beweislage mit Fotos und Datum herstellen. Danach beginnt der jährliche Rhythmus. Die Fünf ist unsere Empfehlung; § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV nennt unterlassene Instandhaltung als Grund für eine kürzere Restnutzungsdauer, ohne eine Jahreszahl.
Was ändert sich bei mehreren Objekten?
Bei einem Bestand zeigt der Check den Weg über eine gemanagte Dachwartung: ein Turnus für alle Dächer, Protokoll je Objekt, Prüffristen aller Bauteile in einem Kalender und ein Ansprechpartner. Ein Rahmenvertrag ist ohne Mindestobjektzahl möglich, schon für ein einzelnes regelmäßig zu wartendes Objekt.
Was leistet die Inspektion auf dem Dach zusätzlich?
Die Inspektion sieht, was vom Boden unsichtbar bleibt: feine Risse, offene Nähte, Feuchte in der Dämmung per Messung, den Zustand der Anschlüsse. Sie endet mit einem Protokoll mit Foto und Datum – dem Nachweis, den der Check vorbereitet.
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