Dachdecker kommt nicht: was Verwaltungen tun können

Wenn der Dachdecker nicht kommt: drei Lagen mit verschiedenen Rechten

Kommt der Dachdecker nicht, ist zuerst zu klären, welche von drei Lagen vorliegt. Ohne Antwort auf die Anfrage besteht kein Vertrag; mit bestätigtem Auftrag, aber ohne Termin schuldet der Betrieb die Leistung und kann in Verzug geraten; bei angefangener, liegengelassener Arbeit tritt die Kündigung des Werkvertrags hinzu. Jede Lage hat eigene nächste Schritte.

Die erste Lage ist rechtlich die einfachste. Wer nur angefragt hat, hat nichts, was er durchsetzen könnte – und muss auch nichts beenden. Wer dagegen schon einen Auftrag erteilt hat, ist daran gebunden (§ 145 BGB), aber nicht unbegrenzt: Unter Abwesenden kann der Antrag nur so lange angenommen werden, wie der Antragende den Eingang einer Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB). Wer im Auftragsschreiben eine Annahmefrist setzt, macht dieses Ende datierbar (§ 148 BGB).

In der zweiten und dritten Lage besteht ein Werkvertrag: Der Betrieb schuldet die Herstellung des versprochenen Werks, der Auftraggeber die Vergütung (§ 631 Abs. 1 BGB). Fällig wird diese erst bei der Abnahme (§ 641 Abs. 1 BGB); vorher kann der Betrieb Abschläge nur in Höhe des Wertes erbrachter Leistungen verlangen, nachgewiesen durch eine Aufstellung, oder für eigens bereitgestelltes Material gegen Eigentum oder Sicherheit (§ 632a Abs. 1 BGB).

Fälligkeit der Dacharbeit: ab wann der Dachdecker leisten muss

Eine beauftragte Dacharbeit ohne vereinbarten Termin ist sofort fällig, soweit sich aus den Umständen nichts anderes ergibt (§ 271 Abs. 1 BGB). Zu diesen Umständen gehören Materialbeschaffung, Gerüst und eine Witterung, die Abdichtungsarbeit zulässt. Ist ein Termin bestimmt, kann der Auftraggeber die Leistung im Zweifel nicht vor diesem Termin verlangen (§ 271 Abs. 2 BGB).

Für die Verwaltung folgt daraus eine einfache Regel: Ein Datum im Auftrag erspart später die Diskussion über die Umstände. „Ausführung in der KW 42“ oder „bis zum 31. Oktober“ bestimmt eine Zeit nach dem Kalender; „zeitnah“ oder „nach Materialeingang“ bestimmt keine.

Ist im Vertrag die VOB/B wirksam einbezogen, gelten zusätzlich deren eigene Regeln zu Ausführungsfristen und Behinderung. Ob sie vereinbart ist, steht im Kopf der Vertragsbedingungen des Angebots, nicht im Leistungsverzeichnis.

Mahnung und Verzug beim Dachdecker: § 286 BGB

Ein Dachdecker kommt in Verzug, wenn er auf eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit nicht leistet (§ 286 Abs. 1 BGB). Die Mahnung ist entbehrlich, wenn ein Termin nach dem Kalender vereinbart war oder der Betrieb die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BGB).

Der Verzögerungsschaden läuft über § 280 Abs. 1 und 2 BGB, und zwar nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des Verzugs. Eine Grenze setzt das Gesetz selbst: Der Betrieb kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Wer eine Begründung für das Ausbleiben erhält, hält sie deshalb schriftlich fest.

Eine Mahnung braucht keine Form, aber Eindeutigkeit und Zugang: Sie fordert die konkrete Leistung, nennt den Auftrag und das Objekt und geht auf einem Weg mit Beleg zu. Dasselbe Schreiben kann gleich die Frist zur Leistung enthalten – das spart einen Durchgang.

Frist zur Leistung setzen: Inhalt, Länge und Zugang beim Dachdecker

Die Frist zur Leistung ist die Voraussetzung für Rücktritt und Schadensersatz statt der Leistung (§§ 323 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB). Das Gesetz verlangt eine angemessene Frist, legt sie aber nicht in Tagen oder Wochen fest. Das Schreiben an den Dachdecker nennt deshalb ein konkretes Enddatum statt einer Dauer, damit sich der Ablauf später belegen lässt.

Eine Wochenzahl gibt das Gesetz nicht vor. Maßgeblich sind der Umfang der Arbeit, ob Gerüst und Material schon bereitstehen und ob die Witterung Abdichtungsarbeiten zulässt. Das Enddatum wird deshalb von Anfang an so gewählt, dass es dem Umfang der ausstehenden Arbeit standhält.

Entbehrlich ist die Frist, wenn der Betrieb die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert (§§ 281 Abs. 2, 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Für den Schadensersatz genügen außerdem besondere Umstände, die nach Abwägung die sofortige Geltendmachung rechtfertigen (§ 281 Abs. 2 BGB); für den Rücktritt ein Termin, dessen Einhaltung der Auftraggeber vor Vertragsschluss als wesentlich mitgeteilt hat (§ 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Und zurücktreten kann er schon vor Fälligkeit, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen eintreten werden (§ 323 Abs. 4 BGB).

Nach Fristablauf: Rücktritt, Schadensersatz statt der Leistung oder Kündigung beim Dachdecker

Nach erfolglosem Fristablauf hat der Auftraggeber gegenüber dem Dachdecker drei Wege: Rücktritt, Schadensersatz statt der Leistung oder Kündigung aus wichtigem Grund. Sie stehen in § 323 Abs. 1, § 281 Abs. 1 und § 648a BGB. Rücktritt und Schadensersatz schließen einander nicht aus (§ 325 BGB). Welcher Weg passt, hängt am Stand der Arbeit.

Schadensersatz statt der Leistung beendet den Anspruch auf die Leistung: Sobald der Auftraggeber ihn verlangt, kann er die Ausführung durch denselben Betrieb nicht mehr fordern (§ 281 Abs. 4 BGB). Anders als der Rücktritt setzt er voraus, dass der Betrieb die Pflichtverletzung zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Beide Erklärungen gehören deshalb erst dann in den Brief, wenn der Wechsel des Betriebs entschieden ist.

Bei einer angefangenen Arbeit wird der Rücktritt unübersichtlich: Die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren (§ 346 Abs. 1 BGB), und wo das nach der Natur der Sache ausgeschlossen ist – eine verlegte Bahn lässt sich nicht zurückgeben –, tritt Wertersatz an die Stelle (§ 346 Abs. 2 BGB). Die Kündigung aus wichtigem Grund hat hier die klarere Abrechnung: Der Betrieb kann nur die Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil verlangen (§ 648a Abs. 5 BGB).

Vor der Abnahme gibt es dagegen keine Mängelrechte nach § 634 BGB zu ziehen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Besteller sie grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen kann; vor der Abnahme stehen ihm Verzug, Schadensersatz, Rücktritt und die Kündigung aus wichtigem Grund zu (Urteil vom 19. Januar 2017, Az. VII ZR 301/13, Leitsatz 1 und Rn. 40). Ist das Dach fertig, aber mangelhaft, führt der Weg über Abnahme, Rüge und Selbstvornahme – das steht in Mängel nach der Dachsanierung: Abnahme, Rüge, Zurückbehaltung, Beweissicherung.

Ist der Vertrag ein Bauvertrag, bedarf die Kündigung der schriftlichen Form (§ 650h BGB) – eigenhändig unterschrieben oder mit qualifizierter elektronischer Signatur. Ein Bauvertrag ist auch ein Vertrag über die Wiederherstellung eines Teils eines Bauwerks (§ 650a Abs. 1 BGB); für eine Dachreparatur liegt das nahe, und ein unterschriebener Brief erfüllt die Form in jedem Fall.

Dachdecker kommt nicht: Lage, nächster Schritt, Nachweis

Acht Lagen decken ab, was geschieht, wenn ein Dachdecker nicht kommt, von der unbeantworteten Anfrage bis zur offenen Stelle, die Dritte gefährdet. Jede Zeile nennt den nächsten Schritt mit seiner Norm und das Dokument, das ihn später belegt. Wer den Nachweis zur jeweiligen Lage in der Hand hat, kann den folgenden Schritt ohne Rückfrage gehen.

Kontaktversuche mit dem Dachdecker dokumentieren: das Protokoll

Das Protokoll der Kontaktversuche mit dem Dachdecker ist der Beleg für Fälligkeit, Mahnung, Frist und Absage – und damit für jeden späteren Schritt. Ein Eintrag je Versuch genügt, wenn er acht Angaben enthält. Geführt wird es je Objekt und Auftrag, vom ersten Versuch an, nicht erst, wenn der Streit beginnt.

Ein Telefonat allein hinterlässt keinen Beleg. Eine kurze E-Mail im Anschluss („Wie eben besprochen, sagen Sie die Ausführung für den … zu“) macht aus dem Gespräch einen Eintrag in Textform. Die Fotos der Stelle mit Datum gehören zum selben Vorgang.

Den Dachdecker wechseln: wann ein anderer Betrieb übernehmen darf

Ein anderer Betrieb darf die Dacharbeit übernehmen, sobald der erste Vertrag beendet oder der Anspruch auf seine Leistung erloschen ist. Das ist nach Rücktritt, nach Kündigung oder nach dem Verlangen von Schadensersatz statt der Leistung der Fall. Ein zweiter Auftrag allein beendet den ersten nicht; beide bestehen dann nebeneinander.

Vor dem Wechsel steht die Bestandsaufnahme. Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund kann jede Seite verlangen, dass die andere an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands mitwirkt; wer ihr fernbleibt, trägt die Beweislast für den Stand zum Zeitpunkt der Kündigung (§ 648a Abs. 4 BGB). Fotos mit Datum und Lage gehören auch dann dazu, wenn der erste Betrieb nicht erscheint.

Mehrkosten des zweiten Betriebs gegenüber dem ursprünglichen Auftrag können Teil des Schadensersatzes statt der Leistung sein, wenn der erste die Verzögerung zu vertreten hat (§§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB). Das zweite Angebot sollte deshalb dieselbe Leistung beschreiben wie das erste – sonst lässt sich die Differenz nicht zuordnen.

Verkehrssicherung am Dach, solange der Dachdecker nicht kommt

Solange der Dachdecker nicht kommt, bleibt die Verkehrssicherung beim Eigentümer. Löst sich ein Teil des Gebäudes infolge mangelhafter Unterhaltung und wird dadurch ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet der Besitzer des Grundstücks; er wird frei, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat (§ 836 Abs. 1 BGB).

Praktisch heißt das: Eine gefährliche Stelle wird gesichert, bevor die Vertragsfrage geklärt ist – absperren, lose Teile sichern oder entfernen lassen, Wassereintritt provisorisch abfangen, alles mit Datum und Fotos. Wie die Rechtsprechung die Pflicht zur Kontrolle herleitet und was ein Entlastungsbeweis braucht, steht in Wartungspflicht Dach: Verkehrssicherungspflicht, Rechtsprechung und Haftung.

Was ein Koordinator übernimmt, wenn der Dachdecker nicht kommt

Ein Koordinator übernimmt die Arbeit rund um die Dacharbeit, die sonst in der Verwaltung liegen bleibt: Anfrage, Terminabstimmung, Nachverfolgung und Dokumentation, über einen Ansprechpartner für alle Objekte. Ausgeführt wird von persönlich ausgewählten Meisterbetrieben aus einem bundesweiten Partnernetz. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktages; der Vor-Ort-Termin folgt nach Absprache.

Der Unterschied liegt in der Nachverfolgung. Wo ein einzelner Betrieb ausfällt, bleibt der Vorgang beim Koordinator, und ein anderer Partnerbetrieb kann angefragt werden – mit derselben Leistungsbeschreibung und demselben Protokollformat. Ausgeführt wird von einem Fachbetrieb mit eigener Betriebshaftpflicht; unsere Koordinationsleistung ist über unsere Betriebshaftpflicht abgesichert.

Wer für einen Bestand von Anfang an einen festen Turnus will, findet die Grundlage unter Dachwartung für Hausverwaltungen.

Fazit, wenn der Dachdecker nicht kommt: drei Daten entscheiden

Wenn der Dachdecker nicht kommt, entscheiden drei Daten über den nächsten Schritt: der Tag der Fälligkeit, der belegte Zugang der Mahnung mit Frist und das Enddatum dieser Frist. Wer alle drei dokumentiert hat, kann zurücktreten, kündigen oder Schadensersatz verlangen und einen anderen Betrieb beauftragen, ohne dass zwei Verträge nebeneinander stehen.

Häufige Fragen: Dachdecker kommt nicht

Wenn ein Dachdecker nicht kommt, wiederholen sich neun Fragen. Die wichtigste zuerst: ab wann er mit der beauftragten Arbeit im Verzug ist.