Dachsanierung: Förderung durch Zuschuss, Ergänzungskredit und Steuerermäßigung

Förderwege einer Dachsanierung: Zuschuss, Ergänzungskredit, Steuerermäßigung

Eine Dachsanierung lässt sich mit dem BAFA-Zuschuss, dem KfW-Ergänzungskredit und der Steuerermäßigung nach § 35c EStG fördern. Der Zuschuss stammt aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Zuschuss und Kredit stehen allen Eigentümern offen, auch Unternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Steuerermäßigung gilt nur für das selbst bewohnte Gebäude.

Für dieselbe Maßnahme schließen sich Zuschuss und Steuerermäßigung gegenseitig aus. Die Richtlinie verlangt mit dem Antrag die Verpflichtung, für diese Maßnahme keine Förderung nach § 35a oder § 35c EStG zu beantragen (Nr. 8.6 BEG EM). Umgekehrt entfällt § 35c, sobald für die Maßnahme ein steuerfreier Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen genutzt wird (§ 35c Abs. 3 EStG). Wer mehrere Maßnahmen plant, kann die Wege dagegen verteilen – etwa den Zuschuss für die Heizung und die Steuerermäßigung für das Dach.

Ob überhaupt saniert werden muss oder planmäßige Instandhaltung das Dach noch trägt, ist die Frage davor; sie behandelt Lohnt sich Dachwartung? Die Rechnung über den Lebenszyklus.

Was an der Dachsanierung gefördert wird: die Dämmung und ihr Umfeld

Gefördert wird an einer Dachsanierung die Wärmedämmung der Dachfläche, nicht die neue Eindeckung als solche. Die Richtlinie nennt als Einzelmaßnahme die Dämmung von Dachflächen und Geschossdecken (Nr. 5.1 BEG EM), § 35c EStG die Wärmedämmung von Dachflächen. Was für die Dämmung nötig ist, zählt mit: Eindeckung, Lattung, Dachrinne, Gerüst und Entsorgung.

Das BAFA führt die mitgeförderten Arbeiten am Dach einzeln auf: den Abbruch alter Dämmung und Eindeckung, die Erneuerung der Lattung, die Neueindeckung oder beim Flachdach den neuen Dachabschluss, Dachrinnen, Fallrohre und Spenglerarbeiten, die neue Einfassung des Schornsteinkopfs und die Änderung des Dachüberstands (Infoblatt Nr. 2.2). Als Umfeldmaßnahmen kommen Gerüst, Entsorgung einschließlich Schadstoffen und bautechnische Voruntersuchungen hinzu (Nr. 8) – jeweils in Verbindung mit der geförderten Dämmung. Für § 35c gilt dasselbe Prinzip: Einbau, notwendige Umfeldmaßnahmen und Material gehören zu den Aufwendungen (§ 1 Satz 2 ESanMV).

Eine neue Eindeckung ohne Dämmung bleibt bei Zuschuss und § 35c EStG außen vor. Im selbst bewohnten Haus kommt dann nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Betracht: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 3 und 5 EStG). Liegt unter dem Dach ein unbeheizter Dachraum, kommt in der Regel die Dämmung der obersten Geschossdecke in Betracht; die Förderung verlangt für sie ebenfalls 0,14 W/(m²·K) (Anlage TMA Nr. 1.1).

BAFA-Zuschuss für die Dachdämmung: Fördersatz, iSFP-Bonus und Höchstgrenzen

Der BAFA-Zuschuss für die Dachdämmung beträgt 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. In Wohngebäuden zählen je Kalenderjahr höchstens 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, mit individuellem Sanierungsfahrplan 60.000 Euro; für die Ausgaben oberhalb von 30.000 Euro kommt dann ein Bonus von fünf Prozentpunkten hinzu (Nr. 8.3.1 a und 8.4.2 BEG EM). Die höhere Grenze gilt auch, wenn der Eigentümer nach Nr. 5.2 der Richtlinie zur Energieberatung für Wohngebäude für den Sanierungsfahrplan nicht antragsberechtigt ist.

Seit dem 21. Juli 2026 gilt die Förderrichtlinie vom 17. August 2026; Anträge bis zum 20. Juli 2026 laufen nach der alten Fassung weiter (Nr. 10). Die wichtigste Änderung betrifft den individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP: Er verdoppelt die Höchstgrenze weiterhin, den Bonus gibt es aber nur noch auf den Teil der Ausgaben oberhalb der einfachen Höchstgrenze und erst ab 30.000 Euro förderfähiger Investition. Der Fahrplan muss bei Antragstellung vorliegen. Ab dem ersten Quartal 2027 sieht die Richtlinie für energetisch besonders schlechte Gebäude einen weiteren Bonus von fünf Prozentpunkten vor (Nr. 8.4.3).

Ein Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus mit angenommenen förderfähigen Ausgaben von 50.000 Euro: Ohne Sanierungsfahrplan werden 30.000 Euro berücksichtigt, der Zuschuss beträgt 4.500 Euro. Mit Sanierungsfahrplan zählen alle 50.000 Euro; das ergibt 7.500 Euro Grundförderung und auf die 20.000 Euro oberhalb der einfachen Grenze 1.000 Euro Bonus, zusammen 8.500 Euro.

Die Höchstgrenze gilt je Gebäude und Kalenderjahr, unabhängig von der Zahl der Anträge (Nr. 8.3). Gefördert werden nur Bestandsgebäude, deren Bauantrag bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegt, und Maßnahmen ab 300 Euro förderfähiger Ausgaben (Nr. 3 und 5).

U-Werte für das geförderte Dach: Förderanforderung und gesetzliche Pflicht

Ein gefördertes Dach muss deutlich besser gedämmt sein, als das Gesetz bei einer Erneuerung verlangt. Die Förderung setzt am Steil- und am Flachdach eines Wohngebäudes einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m²·K) voraus; das Gebäudemodernisierungsgesetz fordert bei Erneuerung 0,24 beziehungsweise 0,20. Ein Dach, das nur den Pflichtwert einhält, erfüllt die Förderanforderung nicht.

Die Werte gelten für Wohngebäude und für Zonen von Nichtwohngebäuden, die auf mindestens 19 °C beheizt werden. Für Hallenzonen zwischen 12 und 19 °C verlangt die Förderung 0,25 am Schrägdach und 0,20 am Flachdach. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz. Bei Baudenkmalen genügt die höchstmögliche Dämmstoffdicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von höchstens 0,040 W/(m·K).

Das Angebot sollte den erreichten U-Wert nennen. Nach Abschluss bestätigt der Energieeffizienz-Experte, dass die Anforderungen eingehalten sind (Nr. 9.3); zu den Nachweisen gehören die Dokumentation von Aufbau und Art der Dämmung und Herstellernachweise zur Wärmeleitfähigkeit. Verlangt werden eine wärmebrückenreduzierte, luftdichte Ausführung und die Prüfung, ob Maßnahmen zum Feuchteschutz nötig sind (Anlage Nr. 1.1). Wie Feuchte in eine Flachdachdämmung gelangt und woran sie sich zeigt, steht in Feuchte Dämmung am Flachdach: Ursachen, Erkennung und Folgen. Ob die Erneuerung der Dachhaut zusätzlich eine Pflicht zur Photovoltaik auslöst, regelt Landesrecht – dazu Solarpflicht bei Dachsanierung.

KfW-Ergänzungskredit zur Dachsanierung: nur zusammen mit dem Zuschuss

Der KfW-Ergänzungskredit finanziert die Dachsanierung zinsgünstig, aber nur zusätzlich zu einem bewilligten Zuschuss. Er setzt eine Zusage voraus, die nicht älter als zwölf Monate ist und noch nicht ausgezahlt wurde. Für Wohngebäude sind bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit möglich, beantragt über die Hausbank (KfW 358 und 359).

Der Kredit kann förderfähige Ausgaben über die Höchstgrenze des Zuschusses hinaus finanzieren, bis zur Gesamtsumme der förderfähigen Kosten laut Zusage. Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 90.000 Euro erhalten einen zusätzlichen Zinsvorteil (Nr. 8.1 BEG EM). Für Nichtwohngebäude liegt die Grenze bei 500 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche, höchstens 5 Millionen Euro je Vorhaben (Nr. 8.3.2; KfW 523).

Einen KfW-Zuschuss für das neue Dach gibt es deshalb nicht: Den Zuschuss für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle zahlt das BAFA, die KfW ist am Dach nur für den Kredit zuständig (Nr. 9.1). Der Zuschuss setzt keinen Kredit voraus.

Steuerermäßigung nach § 35c EStG für die Dachsanierung am selbst bewohnten Haus

Wer das Haus selbst bewohnt, kann die Dachdämmung statt über den Zuschuss über die Einkommensteuer fördern lassen. § 35c EStG ermäßigt die Steuer im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr um je 7 Prozent, im dritten Jahr um 6 Prozent der Aufwendungen – zusammen 20 Prozent, höchstens 40.000 Euro je Objekt.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude bei der Durchführung älter als zehn Jahre ist, im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und die Dämmung die U-Werte der Verordnung erreicht. Ausführen muss ein Fachunternehmen – Dachdeckerbetriebe sind ausdrücklich genannt (§ 2 ESanMV) –, das mit einer Bescheinigung nach amtlichem Muster bestätigt, dass die Anforderungen erfüllt sind. Dazu kommen eine Rechnung, die Maßnahme, Arbeitsleistung und Adresse ausweist, und die Zahlung auf das Konto des Betriebs (§ 35c Abs. 1, 2 und 4 EStG). Steht das Haus mehreren Eigentümern zu, gibt es die Ermäßigung je Objekt nur einmal (Abs. 6).

Ein Energieeffizienz-Experte ist für § 35c nicht vorgeschrieben; die Steuerermäßigung ist damit der Förderweg ohne Energieberater. Wird ein für die Energieberatung des Bundes zugelassener Berater mit der Begleitung beauftragt, mindern seine Kosten die Steuer um 50 Prozent (Abs. 1 Satz 4).

Die Ermäßigung ist befristet: Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind (§ 52 Abs. 35a EStG). Sie mindert die tarifliche Einkommensteuer der drei Jahre; wer in diesen Jahren wenig Einkommensteuer zahlt, kann sie entsprechend weniger nutzen. Im Rechenbeispiel mit angenommenen 50.000 Euro ergibt § 35c 3.500, 3.500 und 3.000 Euro, zusammen 10.000 Euro – gegenüber 4.500 Euro Zuschuss ohne und 8.500 Euro mit Sanierungsfahrplan.

Förderantrag zur Dachsanierung: Antrag vor Auftrag, Schritt für Schritt

Der Zuschussantrag für die Dachsanierung muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt; als Beginn gilt der Abschluss des Ausführungsvertrags. Zugleich verlangt das BAFA bei Antragstellung schon einen Vertrag – deshalb steht er unter der Bedingung der Förderzusage und nennt das voraussichtliche Umsetzungsdatum (Nr. 9.2.1 BEG EM).

• Energieeffizienz-Experten aus der Liste auf energie-effizienz-experten.de einbinden – Planung und Beratung vor dem Antrag sind erlaubt.
• Für den Bonus den individuellen Sanierungsfahrplan vor dem Antrag erstellen lassen; er muss bei Antragstellung vorliegen.
• Zustand des Dachs aufnehmen lassen und ein Angebot einholen, das den erreichten U-Wert nennt.
• Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage und voraussichtlichem Umsetzungsdatum schließen.
• Technische Projektbeschreibung durch den Experten oder den Fachbetrieb erstellen lassen; die TPB-ID gilt zwei Monate.
• Antrag im BAFA-Portal stellen und den Zuwendungsbescheid abwarten – ein Beginn vorher geschieht auf eigenes Risiko.
• Den Ergänzungskredit bei Bedarf binnen zwölf Monaten nach der Zusage über die Hausbank beantragen, solange der Zuschuss nicht ausgezahlt ist.
• Die Dachsanierung innerhalb von 36 Monaten umsetzen und alle Rechnungen unbar bezahlen.
• Technischen Projektnachweis erstellen lassen und den Verwendungsnachweis spätestens sechs Monate nach Ende des Bewilligungszeitraums einreichen.
• Rechnungen, Nachweise und Unterlagen des Experten zehn Jahre aufbewahren.

Die Rechnung muss den Namen des Antragstellers, die geförderte Maßnahme, die Arbeitsleistung, den Durchführungszeitraum und die Adresse des Gebäudes ausweisen (Nr. 9.5). Ein Baubeginn nach dem Antrag, aber vor dem Bescheid ist zulässig, begründet jedoch keinen Anspruch auf Förderung. Für § 35c gibt es keinen Antrag vorab; die Bescheinigung des Fachbetriebs wird nach Abschluss mit der Steuererklärung genutzt.

Die zehnjährige Aufbewahrungspflicht deckt sich mit dem, was ohnehin zum Dach gehört: Wie Angebote, Protokolle und Nachweise geordnet bleiben, beschreibt Dachakte: welche Unterlagen zum Dach gehören und wie sie entsteht. Zeigen sich nach der Sanierung Mängel, gilt Mängel nach der Dachsanierung: Abnahme, Rüge, Zurückbehaltung, Beweissicherung.

Förderung der Dachsanierung bei Mehrfamilienhaus, WEG und Gewerbeobjekt

Bei Mehrfamilienhaus, WEG und Gewerbeobjekt gilt für die Dachdämmung derselbe Zuschuss von 15 Prozent; es ändern sich Höchstgrenze und Antragsweg. Die Grenze wächst mit jeder Wohneinheit, bei Nichtwohngebäuden mit der Nettogrundfläche. Vermieter und Unternehmen erhalten den Zuschuss ebenfalls, die Steuerermäßigung nach § 35c EStG dagegen nicht.

Für ein Gebäude mit sechs Wohneinheiten ergibt die Staffel ohne Sanierungsfahrplan bis zu 105.000 Euro förderfähige Ausgaben je Kalenderjahr; betrifft eine Maßnahme nicht das ganze Gebäude, zählen nur die betroffenen Wohneinheiten (Nr. 8.3.1). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist selbst antragsberechtigt (Nr. 6.1); ihren Ergänzungskredit beantragt eine bevollmächtigte Person auf Grundlage des Zuschusses für die gesamte Gemeinschaft. Zusätzliche Verwalterkosten für Beschluss, Antrag und Abwicklung zählen als Umfeldmaßnahme (Infoblatt Nr. 8). Wie die Gemeinschaft den Eigenanteil aufbringt, steht in Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage in der WEG.

Für Nichtwohngebäude – Halle, Büro, Filiale – gilt eine Höchstgrenze von 500 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche im beheizten oder gekühlten Gebäudevolumen (Nr. 8.3.2). Wer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, setzt nur die Nettoausgaben an (Nr. 8.2). Gemischt genutzte Gebäude werden je nach Flächenanteil als Wohn- oder Nichtwohngebäude beantragt oder in Teile getrennt (Nr. 9.2.3).

Für vermietete Objekte ist § 35c verschlossen, weil er die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verlangt (Abs. 2). Wie Vermieter laufende Kosten am Dach steuerlich behandeln, steht in Dachwartung Kosten: was den Preis treibt und wer ihn trägt. Wer nach der Dämmung die Miete erhöht, muss den Zuschuss von den umlagefähigen Kosten abziehen; ein zinsverbilligter KfW-Kredit mindert den Erhöhungsbetrag um die Zinsermäßigung (§ 559a Abs. 1 bis 3 BGB).

Über einen Bestand mit mehreren Dächern hinweg zählt vor jeder Sanierungsentscheidung der dokumentierte Zustand jedes einzelnen Dachs. Diese laufende Kontrolle und Dokumentation koordinieren wir als ein Vorgang je Bestand, ausgeführt von persönlich ausgewählten Meisterbetrieben, bundesweit – beschrieben unter Dachwartung für Hausverwaltungen.

Fazit zur Förderung der Dachsanierung: Fragen vor dem Auftrag

Ob eine Dachsanierung gefördert wird, entscheidet sich vor der Unterschrift unter den Bauvertrag. Den Weg klären diese Fragen: Wird gedämmt, und erreicht die Dämmung den Förderwert von 0,14 W/(m²·K)? Wird das Gebäude ausschließlich selbst bewohnt, sodass § 35c in Betracht kommt? Und ist der Zuschussantrag gestellt, bevor ein Vertrag ohne Bedingung geschlossen wird?

Was die laufende Wartung als Leistung umfasst, steht unter Dachwartung.

Häufige Fragen zur Förderung der Dachsanierung

Ein Energieeffizienz-Experte ist für den BAFA-Zuschuss zur Dachsanierung Pflicht, für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nicht.