Dachsanierung: Modernisierungsumlage – was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen

Dachsanierung im Mietrecht: Modernisierung oder Erhaltung

Eine Dachsanierung ist im Mietrecht Erhaltung, soweit sie das Dach in seinem bisherigen Standard wiederherstellt. Modernisierung wird sie erst mit einem Merkmal des § 555b BGB, am Dach meist der Einsparung von Endenergie durch Dämmung. Nur der Modernisierungsanteil trägt im Wohnraummietverhältnis eine Mieterhöhung; die Erhaltung schuldet der Vermieter zur vereinbarten Miete.

Die Erhaltung schuldet der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin – dafür zahlt der Mieter bereits. Von den Modernisierungen des § 555b BGB tragen nicht alle eine höhere Miete: § 559 Abs. 1 BGB nennt nur die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6.

In der Praxis fallen beide Seiten oft in einem Auftrag zusammen: Das alte Dach wird neu gedeckt und dabei erstmals gedämmt. Der Bundesgerichtshof nennt das modernisierende Instandsetzung. Der Vermieter hat dann dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung, muss die umlagefähigen Kosten aber nach § 559 Abs. 2 BGB kürzen (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, Rn. 37). Ein neues Bauteil, das nur wertvoller ist als das alte, macht den Austausch noch nicht zur Modernisierung (Rn. 47).

Mit der Duldung hat diese Einordnung nur mittelbar zu tun: Auch die reine Neueindeckung muss der Mieter hinnehmen, als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB. Wann und wie sie anzukündigen ist, steht in Dacharbeiten im vermieteten Objekt: Ankündigung an den Mieter und Duldungspflicht.

Erhaltungsanteil bei der Dachsanierung: was vor der Umlage abgezogen wird

Der Erhaltungsanteil einer Dachsanierung sind die Kosten, die für die Erhaltung des alten Dachs erforderlich gewesen wären. Sie gehören nach § 559 Abs. 2 BGB nicht zu den umlagefähigen Kosten und werden, soweit nötig, geschätzt. Abzuziehen ist auch dann, wenn das alte Dach noch dicht war, aber einen nicht unerheblichen Teil seiner Lebensdauer hinter sich hatte.

Diesen letzten Punkt hat der Bundesgerichtshof 2020 entschieden. Ein Abzug ist nicht nur geboten, wenn die Modernisierung eine fällige Instandsetzung erspart, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die noch funktionsfähig sind, aber über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt wurden (VIII ZR 81/19, Leitsatz b). Der Senat begründet das damit, dass sonst Erhaltungskosten durch geschicktes Timing kurz vor der Fälligkeit auf den Mieter abgewälzt werden könnten. Das geltende Gesetz verlangt inzwischen ausdrücklich, den Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile angemessen zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Für die Höhe genügt regelmäßig eine Schätzung, die sich an der üblichen Lebensdauer und am eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert (Rn. 45). Als Anhalt für die übliche Lebensdauer dient etwa die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Sie setzt für Bitumenabdichtungen nicht genutzter Dächer 30 Jahre an, für Ziegeldeckungen mindestens 50 Jahre (Werte Stand 04.11.2025). Ein Flachdach, dessen Abdichtung bei der Dämmung schon Jahrzehnte alt ist, trägt deshalb einen höheren Erhaltungsanteil als ein junges.

Die Darlegungs- und Beweislast für den Erhaltungsanteil trägt der Vermieter. Er muss im Streitfall belegen, dass die angesetzten Kosten nicht teilweise auf Erhaltung entfallen (VIII ZR 81/19, Rn. 49). Wer den Zustand des Dachs vor der Sanierung mit datierten Wartungsprotokollen und Fotos festgehalten hat, kann Alter und Abnutzung belegen, statt sie nachträglich zu rekonstruieren.

Mieterhöhung nach Dachsanierung: Umlagesatz und Rechenweg

Die Mieterhöhung nach einer Dachsanierung beträgt jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten, umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Je 1.000 Euro sind das 80 Euro im Jahr oder rund 6,67 Euro im Monat. Vorher abzuziehen sind Erhaltungsanteil und Fördermittel, und die Kosten sind angemessen auf die Wohnungen aufzuteilen.

Ein Ende der Erhöhung sieht § 559 BGB nicht vor: Sie wird Teil der Miete, auch wenn die Kosten rechnerisch „abbezahlt“ sind. Ob sie sich für den Mieter über eingesparte Heizkosten rechnet, ist keine Voraussetzung; die künftigen Betriebskosten kommen erst im Härteeinwand zur Sprache. Bei einem Mehrfamilienhaus verlangt § 559 Abs. 3 BGB, die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Verteilungsschlüssel gehört deshalb in die Erklärung, und zwar so, dass jede Mietpartei ihren Anteil nachrechnen kann.

1. Gesamtkosten der Dachmaßnahme feststellen, getrennt nach Maßnahmen (Dämmung, Fenster, Neueindeckung).
2. Reine Erhaltungsmaßnahmen herausnehmen – sie tragen keine Erhöhung.
3. Bei modernisierender Erneuerung den Erhaltungsanteil abziehen, notfalls geschätzt (§ 559 Abs. 2 BGB).
4. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten abziehen; bei zinsverbilligten Förderdarlehen den Jahresbetrag der Zinsermäßigung vom Erhöhungsbetrag abziehen (§ 559a BGB).
5. Die verbleibenden Kosten angemessen auf die Wohnungen aufteilen (§ 559 Abs. 3 BGB).
6. 8 Prozent des Wohnungsanteils ergeben die zulässige Erhöhung der Jahresmiete; durch zwölf geteilt die Monatsmiete.
7. Gegen die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB prüfen.

Kappungsgrenze und Härteeinwand bei der Dachmodernisierung

Die Kappungsgrenze begrenzt die Modernisierungsumlage auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Lag die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es 2 Euro. Zusätzlich kann der Mieter eine unzumutbare Härte einwenden, wenn er sie rechtzeitig in Textform mitteilt.

Die Sechs-Jahres-Grenze zählt alle Modernisierungserhöhungen zusammen. Wer innerhalb dieses Zeitraums erst das Dach und dann die Fenster modernisiert, rechnet beide Erhöhungen gegen dieselbe Grenze. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Betriebskostenanpassungen bleiben außen vor; umgekehrt werden Modernisierungserhöhungen bei der Wartefrist und der Kappungsgrenze des § 558 BGB nicht mitgezählt.

Der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB berücksichtigt auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Er zählt grundsätzlich nur, wenn der Mieter die Umstände bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB); diese Frist läuft nur bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung an. Ausgeschlossen ist die Abwägung, wenn die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme aus Umständen durchführte, die er nicht zu vertreten hatte.

Staffelmiete und Indexmiete schließen die Umlage weitgehend aus. Während einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Bei einer Indexmiete ist sie nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aus Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 BGB).

Vereinfachtes Verfahren für die Dachsanierung: 30-Prozent-Pauschale bis 10.000 Euro

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB steht dem Vermieter offen, wenn die geltend gemachten Modernisierungskosten je Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Statt den Erhaltungsanteil zu ermitteln, zieht er pauschal 30 Prozent ab. Aus den verbleibenden höchstens 7.000 Euro ergibt sich rechnerisch eine Erhöhung von höchstens 560 Euro im Jahr je Wohnung.

Der Vorteil liegt im geringeren Streitstoff: Eine Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB findet nicht statt, und der Abzug für Zinsvorteile aus Förderdarlehen nach § 559a Abs. 2 Satz 1 bis 3 BGB entfällt. Der Preis ist eine Sperre. Hat der Vermieter im vereinfachten Verfahren erhöht, kann er fünf Jahre lang keine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB geltend machen. Ausgenommen sind eine gesetzliche Verpflichtung, die er bei der Erhöhung weder kannte noch kennen musste, und ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der frühestens zwei Jahre nach der Erklärung gefasst wurde (§ 559c Abs. 4 BGB). Kosten, die in den letzten fünf Jahren für frühere Modernisierungserhöhungen geltend gemacht wurden, mindern die 10.000-Euro-Grenze (§ 559c Abs. 2 BGB).

Für ein Dach in einem Bestand mit mehreren anstehenden Maßnahmen ist die Reihenfolge deshalb eine Planungsfrage. Das Verfahren muss bereits in der Modernisierungsankündigung angegeben werden; die Angabe der künftigen Betriebskosten entfällt dort (§ 559c Abs. 5 BGB).

Modernisierungsankündigung für die Dachsanierung: Inhalt und Folgen

Die Modernisierungsankündigung für eine Dachsanierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform abzugeben (§ 555c Abs. 1 BGB). Sie nennt Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Fehlt sie, verschiebt sich die Fälligkeit der Erhöhung.

Die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Ankündigung sind gestaffelt. Die Erhöhung bleibt möglich, die erhöhte Miete wird aber sechs Monate später fällig als regulär (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Dieselbe Verschiebung tritt ein, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Außerdem beginnt die Ausschlussfrist für den Härteeinwand nicht zu laufen. Der Hinweis auf Form und Frist dieses Einwands gehört deshalb in jede Ankündigung (§ 555c Abs. 2 BGB).

Mit dem Zugang der Ankündigung entsteht ein Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann bis zum Ablauf des Folgemonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Für die Bauzeit gilt bei einer energetischen Modernisierung eine Besonderheit: Drei Monate lang bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit sie auf dieser Maßnahme beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Mieterhöhungserklärung nach der Dachsanierung: was sie enthalten muss

Die Mieterhöhungserklärung nach einer Dachsanierung ist eine einseitige Erklärung in Textform, die eine Zustimmung des Mieters nicht braucht. Wirksam ist sie nur, wenn sie die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnet und nach §§ 559, 559a BGB erläutert (§ 559b Abs. 1 BGB). Die erhöhte Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Der Bundesgerichtshof hat die formellen Anforderungen 2022 konkretisiert (Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, Leitsätze a bis c). Es genügt, die Gesamtkosten je Modernisierungsmaßnahme auszuweisen; eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist auch bei umfangreichen Arbeiten grundsätzlich nicht nötig. Bei einer modernisierenden Instandsetzung muss der Instandsetzungsanteil aber zumindest als Quote oder als bezifferter Betrag erkennbar sein. Baunebenkosten wie Architekten- und Ingenieurleistungen dürfen gebündelt ausgewiesen werden, wenn der darin enthaltene Instandsetzungsanteil beziffert ist (Rn. 52).

Ist die Erklärung nur für eine von mehreren Maßnahmen unzureichend begründet, ist sie nicht insgesamt nichtig: Der wirksam erklärte Teil hat in der Regel Bestand (VIII ZR 81/19, Leitsatz a). Nach Zugang hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats ein Sonderkündigungsrecht; kündigt er, tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

• Erklärung in Textform, an jede Mietpartei einzeln
• Gesamtkosten je Modernisierungsmaßnahme ausgewiesen
• Erhaltungsanteil als Quote oder als bezifferter Betrag angegeben
• Abgezogene Zuschüsse und Zinsvorteile aus Förderdarlehen benannt
• Verteilungsschlüssel auf die Wohnungen erläutert
• Rechenweg zu 8 Prozent und neue Monatsmiete nachvollziehbar
• Kappungsgrenze von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter eingehalten
• Bei vereinfachtem Verfahren: Hinweis darauf in der Erklärung

Dachsanierung im Gewerbemietvertrag und in der vermieteten Eigentumswohnung

Im Gewerbemietvertrag gibt es keine gesetzliche Modernisierungsumlage für das Dach. § 578 Abs. 2 BGB überträgt auf Geschäftsräume die Regeln zu Modernisierung, Ankündigung und Duldung, nicht aber die §§ 559 ff. BGB. Eine höhere Miete nach der Sanierung braucht dort eine Regelung im Mietvertrag oder eine neue Vereinbarung.

Den Inhalt eines Schuldverhältnisses ändert ein Vertrag, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt (§ 311 Abs. 1 BGB). Für Bestandshalter heißt das, Wohn- und Gewerbeeinheiten unter demselben Dach getrennt zu behandeln: Die Wohnungen tragen eine Erhöhung nach § 559 BGB, die Gewerbeeinheit nur, was ihr Vertrag vorsieht.

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Dachsanierung, bleibt der vermietende Eigentümer Vermieter: Ankündigung und Erhöhungserklärung richten sich nach §§ 555c und 559b BGB und gehen von ihm aus. Wie die Gemeinschaft die Sanierung finanziert, steht in Erhaltungsrücklage fürs Dach: Höhe, Beschluss und Sonderumlage in der WEG. Laufende Dachkosten wie Wartung und Rinnenreinigung folgen dagegen dem Betriebskostenrecht; dazu Dachwartung als Nebenkosten im Wohnraummietverhältnis.

Fazit zur Modernisierungsumlage nach der Dachsanierung: die Prüffragen

Ob eine Mieterhöhung nach der Dachsanierung trägt, entscheidet sich an diesen Prüffragen: Ist die Maßnahme Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB? Ist der Erhaltungsanteil abgezogen und belegbar? Hält die Erhöhung die Kappungsgrenze ein? Und wurden Ankündigung und Erklärung formgerecht abgegeben?

Die Frage nach dem Erhaltungsanteil verlangt Belege, die vor der Sanierung entstehen müssen, denn die Beweislast für den Erhaltungsanteil liegt beim Vermieter. Ein Dach, dessen Zustand über Jahre protokolliert ist, liefert Alter, Befunde und Reparaturen als Grundlage der Schätzung. Diesen Teil übernehmen wir für Bestände: ein Ansprechpartner, ein Protokollformat je Objekt, ausgeführt von persönlich ausgewählten Meisterbetrieben, bundesweit.

Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage nach einer Dachsanierung

Die Modernisierungsumlage nach einer Dachsanierung regeln die §§ 559 bis 559c BGB, ergänzt um Ankündigung, Duldung und Sonderkündigung nach den §§ 555c bis 555e BGB.