Erbengemeinschaft und Dachinstandhaltung: wer über die Erhaltung des geerbten Dachs entscheidet

Wer in der Erbengemeinschaft über die Erhaltung des Dachs entscheidet

Über die Erhaltung des Dachs entscheidet die Erbengemeinschaft durch Beschluss mit Stimmenmehrheit, und diese Mehrheit bemisst sich nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen. Grundlage ist § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB, der unter anderem § 745 BGB für anwendbar erklärt. Einstimmigkeit verlangt das Gesetz für die ordnungsmäßige Verwaltung nicht.

Der Ausgangspunkt steht in § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB und wird oft als Sperre missverstanden: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das beschreibt die Zuständigkeit, nicht das Abstimmungsverhältnis. Wie diese gemeinschaftliche Verwaltung ausgeübt wird, regelt der zweite Absatz durch die Verweisung – und § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB lässt für eine der Beschaffenheit des Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung ausdrücklich den Mehrheitsbeschluss zu.

Praktisch verschiebt das die erste Frage einer Erbengemeinschaft. Sie lautet nicht „Sind alle dafür?“, sondern „Wie groß sind die Erbquoten, und welche Quotensumme steht hinter dem Vorschlag?“ Drei Geschwister mit den Anteilen einer Hälfte und zweimal einem Viertel erreichen eine andere Mehrheit als drei gleiche Erbteile. Die Quoten stehen im Erbschein oder in der letztwilligen Verfügung; sie gehören auf die erste Seite jeder Vorlage.

Der Beschluss braucht dabei eine Sachlage, an der sich die Mehrheit bilden kann. Eine turnusmäßige Dachwartung, eine Inspektion nach dem Winter oder die Reinigung der Entwässerung sind der Regelfall ordnungsmäßiger Verwaltung: Sie halten den Gegenstand in seinem bisherigen Zustand und ändern ihn nicht. Genau deshalb ist die Erhaltungsentscheidung am Dach der leichtere Teil – schwieriger wird es erst an der Grenze, an der aus Erhaltung Veränderung wird.

Welche Maßnahmen am geerbten Dach ein einzelner Miterbe allein veranlassen darf

Ein einzelner Miterbe darf die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln ohne Mitwirkung der anderen treffen. § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt das ausdrücklich, und zwar unabhängig von der Größe seines Erbteils. Voraussetzung ist die Notwendigkeit für die Erhaltung des Nachlassgegenstands – nicht die Zweckmäßigkeit und nicht die Zustimmung der Mehrheit.

Am Dach ist das die Regelung für den eingetretenen Fall. Wasser steht in einer Wohnung, eine Bahn hat sich gelöst, ein Sturm hat eine Fläche aufgerissen: Wer in dieser Lage einen Fachbetrieb beauftragt, wartet nicht auf eine Abstimmung. Der Wortlaut trägt diese Befugnis nur so weit, wie die Maßregel zur Erhaltung notwendig ist – die Sicherung der Substanz also, nicht die gleich mitbestellte Aufwertung der Fläche.

Die andere Seite dieser Vorschrift steht im selben Satz und wird seltener zitiert: Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Wer eine erforderliche Erhaltungsmaßnahme am Dach mitzutragen hat, kann sie nicht dadurch verhindern, dass er sich der Entscheidung entzieht.

Zur Verkehrssicherungspflicht am geerbten Gebäude gilt dabei nichts Eigenes: Sie trifft die Miterben als Eigentümer und Besitzer des Grundstücks, und § 836 BGB knüpft die Haftung an mangelhafte Unterhaltung. Wie der Entlastungsbeweis geführt wird und was die Rechtsprechung dafür verlangt, behandelt Wartungspflicht Dach: Verkehrssicherungspflicht, Rechtsprechung und Haftung.

Wo die Mehrheit der Erbengemeinschaft am Gebäude endet: die wesentliche Veränderung

Die Mehrheit der Erbengemeinschaft endet an der wesentlichen Veränderung: Eine solche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands kann nach § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB weder beschlossen noch verlangt werden. Die Instandsetzung eines vorhandenen Dachs hält den bisherigen Zustand aufrecht; wo eine Maßnahme Gestalt oder Zweckbestimmung des Gebäudes ändert, greift die Schranke.

Diese Grenze ist der Grund, warum in Erbengemeinschaften ausgerechnet die großen Dachvorhaben stocken. Die Erneuerung einer Abdichtung, der Austausch einer schadhaften Eindeckung, die Erneuerung von Rinnen und Abläufen halten das Gebäude in seinem Zustand. Eine Aufstockung, ein Dachgeschossausbau mit neuen Wohnungen oder der Umbau der Fläche für eine andere Nutzung greifen in Gestalt und Zweckbestimmung ein – und verlassen damit den Bereich, den eine Mehrheit trägt.

Maßgeblich für die Einordnung sind dabei die konkreten Merkmale des Vorhabens, nicht sein Preis: der Eingriff in die Bausubstanz, die Veränderung von Kubatur oder Ansicht, eine geänderte Nutzung der Räume darunter, die Dauerhaftigkeit des Eingriffs und die Frage, ob der bisherige Zustand wiederhergestellt oder ein neuer geschaffen wird. Wer diese Merkmale vor der Abstimmung benennt, führt die Debatte an der Stelle, an der sie entschieden wird.

Eine zweite Schranke betrifft die Erträge des Nachlassobjekts: Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden (§ 745 Abs. 3 Satz 2 BGB). In einem vermieteten Nachlassobjekt betrifft das jede Maßnahme, die an die Verteilung der Mieteinnahmen rührt.

Wenn die Erbengemeinschaft über das Dach uneins ist: der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Eine uneinige Erbengemeinschaft ist am Dach nicht handlungsunfähig. Solange Verwaltung und Benutzung weder vereinbart noch durch Mehrheitsbeschluss geregelt sind, kann jeder Miterbe eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Der Anspruch richtet sich gegen die übrigen Miterben.

Damit stehen einer festgefahrenen Gemeinschaft drei verschiedene Wege offen, und sie schließen einander nicht aus. Der erste ist der Mehrheitsbeschluss nach Anteilen: Wer die Quotenmehrheit hinter einem Vorschlag versammelt, braucht die Zustimmung der übrigen nicht. Der zweite ist die erhaltungsnotwendige Maßregel des einzelnen Miterben, wenn die Substanz akut in Gefahr ist. Der dritte ist der Anspruch auf eine dem billigen Ermessen entsprechende Verwaltung, wenn beides nicht zustande kommt.

Welcher dieser Wege trägt, entscheidet sich an nachprüfbaren Umständen: an der Quotenverteilung, an der Dringlichkeit des Befunds, an der Frage, ob eine Regelung der Verwaltung bereits besteht, und daran, ob der Vorschlag den Gegenstand erhält oder verändert. Das ist auch der Grund, warum eine belastbare Zustandsaufnahme in dieser Lage mehr bewegt als ein weiteres Gespräch: Sie beantwortet zwei dieser vier Fragen mit Unterlagen.

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gilt ein anderes Regelwerk – Beschlussfassung in der Versammlung, Verwalterbestellung, Erhaltungsrücklage und Anfechtungsfrist stammen aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Welchen Maßstab der Bundesgerichtshof dort für die Tatsachengrundlage einer Dachmaßnahme aufgestellt hat, steht in Dacherhaltung in der WEG beschließen: der neue BGH-Maßstab.

Wer die Kosten der Dacherhaltung in der Erbengemeinschaft trägt

Die Kosten der Dacherhaltung trägt in der Erbengemeinschaft jeder Miterbe im Verhältnis seines Anteils. § 748 BGB verpflichtet jeden Teilhaber, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung anteilig zu tragen; § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB erklärt diese Vorschrift für den Nachlass anwendbar.

Diese Regel wirkt im Innenverhältnis und beantwortet damit die Frage, die nach einem Alleingang aufkommt. Wer als Miterbe eine erhaltungsnotwendige Maßregel getroffen hat, steht mit der Rechnung nicht allein – der Ausgleich folgt der Erbquote, soweit die Maßregel zur Erhaltung notwendig war. Genau deshalb ist die Einstufung eines Befunds als dringlich keine Formalie: Sie entscheidet mit darüber, wie die Kosten am Ende verteilt sind.

Davon zu trennen sind die Verbindlichkeiten, die der Erblasser hinterlassen hat – eine offene Handwerkerrechnung für frühere Dacharbeiten etwa. Für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten haften die Erben nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner; das ist eine Aussage über das Verhältnis zum Gläubiger, nicht über die Verteilung untereinander.

Ob sich ein laufender Wartungsvertrag für das geerbte Objekt rechnet oder eine bewusst terminierte Einzelbegehung genügt, hängt an Größe, Aufbau und Restnutzungsdauer der Fläche. Die Rechnung über den Lebenszyklus – samt der Fälle, in denen sich Wartung nicht lohnt – steht in Lohnt sich Dachwartung? Die Rechnung über den Lebenszyklus.

Ansprüche am geerbten Dach: was mit Gewährleistung und Garantie geschieht

Ansprüche wegen Mängeln am Dach gehen mit dem Erbfall auf die Erben über: Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes über (§ 1922 Abs. 1 BGB), und der Anspruch gehört damit zum Nachlass. Jeder Miterbe kann ihn geltend machen, aber nur die Leistung an alle Erben fordern – so ordnet es § 2039 Satz 1 BGB an.

Für ein geerbtes Objekt mit noch jungem Dach ist das die zeitkritischste Stelle des ganzen Vorgangs. Ein Anspruch gegen den Betrieb, der die Fläche errichtet hat, verjährt unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft schon Klarheit über sich selbst gewonnen hat. Ein einzelner Miterbe kann den Anspruch verfolgen, ohne die Zustimmung der übrigen einzuholen – er muss lediglich Leistung an alle verlangen. Wer wartet, bis die Gemeinschaft sich einig ist, verliert unter Umständen einen Anspruch, den niemand aufgeben wollte.

Welche Frist dabei läuft, hängt am Schuldner und am Anspruchsgrund: Mängelansprüche gegen den Errichter eines Bauwerks haben eine andere Frist als eine freiwillig gegebene Herstellergarantie, deren Inhalt sich allein aus der Garantieerklärung ergibt. Beides samt der Frage, ob eine Garantie einen Wartungsnachweis verlangen darf, behandelt Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach.

Eine eigene Schranke gilt für das Eigentum am Nachlassgrundstück, nicht für dessen Erhaltung: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkauf und Belastung des Grundstücks brauchen also alle; die Beauftragung einer Wartung, Inspektion oder Reparatur ist keine Verfügung und fällt nicht darunter.

Die Zustandsaufnahme des Dachs als gemeinsame Grundlage der Erbengemeinschaft

Eine dokumentierte Zustandsaufnahme des Dachs gibt einer Erbengemeinschaft die Tatsachengrundlage, auf die sich Miterben mit unterschiedlichen Absichten gleichermaßen beziehen können. Sie hält fest, was zu einem Datum vorgefunden wurde, wie dringlich jeder Befund ist und welche Maßnahme daraus folgt. Über Befunde lässt sich abstimmen, über Vermutungen nicht.

Der praktische Nutzen liegt in der Trennung, die eine Erbengemeinschaft rechtlich ohnehin ziehen muss. Ein Befund mit der Einstufung „sofort“ gehört zur erhaltungsnotwendigen Maßregel, die jeder Miterbe allein treffen darf. Ein Befund mit der Einstufung „im laufenden Jahr“ ist der Stoff des Mehrheitsbeschlusses. Ein Vorhaben, das über den bisherigen Zustand hinausgeht, gehört in die Kategorie, die eine Mehrheit gerade nicht trägt. Die Dringlichkeitsstufe entscheidet also darüber, welches Entscheidungsverfahren gilt.

• Die Erbquoten aus Erbschein oder letztwilliger Verfügung, ausgerechnet als Bruchteile. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen, also entscheidet diese Aufstellung, wann eine Mehrheit erreicht ist.
• Der Grundbuchstand des Nachlassgrundstücks samt Lasten in Abteilung II und III – er zeigt, welche Verpflichtungen am Objekt hängen, bevor über eine Maßnahme gesprochen wird.
• Eine datierte Zustandsaufnahme des Dachs mit Fotos und benannten Befunden. Sie ist die gemeinsame Tatsachengrundlage, auf die sich Miterben mit unterschiedlichen Interessen beziehen können.
• Die Einstufung jedes Befunds nach Dringlichkeit: sofort, im laufenden Jahr, beobachten. Diese Reihenfolge trennt die erhaltungsnotwendige Maßregel von der planbaren Instandsetzung.
• Vorhandene Unterlagen zum Dach: Abnahmeprotokoll, Datum der letzten Eindeckung oder Abdichtung, Garantieerklärungen, frühere Wartungsnachweise.
• Angebote zu den vorgeschlagenen Maßnahmen, damit über einen bezifferten Vorschlag abgestimmt wird und nicht über eine Absicht.
• Ein Kostenverteilungsplan nach Erbquoten – die Kosten der Erhaltung und der Verwaltung trägt jeder Miterbe im Verhältnis seines Anteils.
• Eine benannte Person, die den Vorgang gegenüber dem ausführenden Betrieb führt, samt Regel, wer Rechnungen freigibt und wer die Unterlagen verwahrt.

Aus derselben Aufnahme entsteht der zweite Nutzen, der erst später sichtbar wird: der Nachweis. Ein Protokoll mit Datum, ausführendem Betrieb und Befund belegt gegenüber Dritten, in welchem Zustand die Fläche war und wann welche Maßnahme veranlasst wurde. Was ein solches Protokoll enthalten muss und was es im Streitfall wert ist, steht in Wartungsprotokoll Dach: was hineingehört und was es im Ernstfall wert ist.

Fazit zur Dacherhaltung in der Erbengemeinschaft: vier Fragen vor dem ersten Beschluss

Ob eine Erbengemeinschaft am Dach handlungsfähig ist, entscheidet sich an vier Fragen, die sich mit Unterlagen beantworten lassen: Wie sind die Erbquoten verteilt? Ist der Befund erhaltungsnotwendig oder planbar? Erhält die Maßnahme den bisherigen Zustand oder verändert sie ihn? Und welche Ansprüche am Dach laufen gerade gegen eine Frist?

Häufige Fragen zur Dacherhaltung in der Erbengemeinschaft

Zur Dacherhaltung in der Erbengemeinschaft wiederholen sich zehn Fragen. Die wichtigste vorweg: Die ordnungsmäßige Verwaltung des Nachlasses verlangt keine Einstimmigkeit, sondern die Mehrheit der Anteile – und die erhaltungsnotwendige Maßregel darf sogar jeder Miterbe für sich treffen.