Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach: welcher Anspruch wie lange läuft

Gewährleistung, Garantie, Obliegenheit: drei Ansprüche am Dach und ihre Adressaten

Am neuen Dach bestehen drei Ansprüche mit drei Adressaten. Die gesetzliche Gewährleistung richtet sich gegen den Errichter und folgt aus dem Bauvertrag. Die Garantie richtet sich gegen den Garantiegeber und folgt aus seiner Erklärung. Die Deckung richtet sich gegen den Gebäudeversicherer und folgt aus dem Versicherungsvertrag. Wer sie vermischt, sucht die Antwort im falschen Dokument.

Die drei bestehen nebeneinander, nicht anstelle voneinander. Das Gesetz sagt das für die Garantie ausdrücklich: Die Rechte aus ihr stehen dem Käufer unbeschadet der gesetzlichen Ansprüche gegenüber dem Garantiegeber zu (§ 443 Abs. 1 BGB). Eine Garantie ersetzt die Gewährleistung also nicht und verkürzt sie nicht; sie kommt hinzu. Wer im Schadensfall zuerst zur Garantieerklärung greift, verschenkt unter Umständen den Anspruch, der ohne jede Bedingung besteht.

Die dritte Achse hat eine eigene Heimat. Was der Gebäudeversicherer an Instandhaltung erwartet, wann er kürzen darf und warum Absatz 3 des § 28 VVG für den Eigentümer das stärkste Argument ist, steht in Dachwartung und Gebäudeversicherung. Über die beiden übrigen Achsen entscheiden drei Dinge: eine Frist, ein Datum und ein Dokument.

Die Gewährleistungsfrist am Dach: fünf Jahre ab Abnahme nach § 634a BGB

Mängelansprüche wegen eines Bauwerks verjähren in fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB); ein Dach gehört zum Bauwerk. Dieselbe Frist erfasst ein Werk, dessen Erfolg in Planungs- oder Überwachungsleistungen für dieses Bauwerk besteht. Die Frist beginnt mit der Abnahme (Absatz 2).

Der Aufbau der Norm ist für die Praxis wichtiger, als er aussieht. Nummer 1 nennt zwei Jahre für ein Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht – und stellt diese zwei Jahre ausdrücklich unter den Vorbehalt der Nummer 2. Zwei Fristen liegen damit auf demselben Dach, aber gegen zwei verschiedene Betriebe: fünf Jahre gegen den Errichter der Abdichtung, zwei Jahre gegen den Betrieb, der eine einzelne Wartungsleistung erbracht hat. Welche Rechte gegenüber dem Wartungsbetrieb bestehen und was der Wartungsvertrag dafür regeln muss, behandelt Wartungsvertrag Dach: Inhalt, Leistungen und worauf zu achten ist.

Zwei weitere Absätze verschieben das Ende der Frist. Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Frist von drei Jahren – bei einem Bauwerk jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre (§ 634a Abs. 3 BGB). Die regelmäßige Frist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt anders als die Bauwerksfrist erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Arglist verkürzt am Dach also nichts; sie kann die Zeit verlängern, in der ein Anspruch durchsetzbar bleibt.

Welche Rechte innerhalb der Frist zur Verfügung stehen, listet § 634 BGB: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung sowie Schadensersatz beziehungsweise Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Welches davon im konkreten Fall trägt, hängt am Mangel und am Vertrag – dass die Frist noch läuft, ist die Vorbedingung für jedes von ihnen.

Wartung und Gewährleistung am Dach: was der Nachweis am gesetzlichen Anspruch ändert

Am gesetzlichen Mängelanspruch ändert ein Wartungsnachweis nichts. § 634a BGB knüpft die Verjährung an die Abnahme und an die Art des Werkes, an keine Wartung; der Anspruch entfällt nicht, weil ein Protokoll fehlt. Die Wartung wirkt an einer anderen Stelle: Sie zeigt einen Mangel, solange er noch geltend zu machen ist.

Der praktische Hebel der Wartung liegt deshalb in der Zeit, nicht im Nachweis. Fünf Jahre klingen lang, und sie vergehen in einem Gewerbeobjekt ohne besondere Ereignisse. Ausführungsfehler an Anschlüssen, Durchdringungen und Nähten zeigen sich selten im ersten Winter; sie zeigen sich, wenn jemand hinsieht. Wer in diesen fünf Jahren nie auf dem Dach war, entdeckt einen Ausführungsfehler regelmäßig erst, wenn niemand mehr dafür einstehen muss. Der Anspruch war die ganze Zeit da – nur ist er verjährt, bevor jemand ihn geltend gemacht hat.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, worauf ein festgestellter Schaden zurückgeht. Ob ein Mangel der Errichtung oder eine unterlassene Instandhaltung die Ursache ist, entscheidet sich am Objekt und an den Unterlagen – der dokumentierte Verlauf spricht hier für den Eigentümer, weil er zeigt, wann welcher Zustand vorlag. Wie ein Protokoll aussehen muss, damit es das leistet, steht in Wartungsprotokoll Dach: Inhalt, Beweiswert, Aufbewahrung.

Unberührt bleibt schließlich die Pflicht gegenüber Dritten. Ein laufender Gewährleistungsanspruch nimmt dem Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht nicht ab – sie besteht vom ersten Tag an und richtet sich nach anderen Maßstäben. Welche das sind, behandelt Wartungspflicht Dach: Verkehrssicherungspflicht und Haftung.

Die Abnahme des Daches: der Tag, an dem die Fünfjahresfrist beginnt und Mängelrechte verfallen können

Die Abnahme setzt die fünfjährige Frist in Gang (§ 634a Abs. 2 BGB) und entscheidet zugleich über einzelne Rechte. Wer ein mangelhaftes Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kennt, behält Nacherfüllung, Selbstvornahme sowie Rücktritt und Minderung nur, wenn er sich seine Rechte bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB).

Das Gesetz ordnet die Abnahme als Pflicht des Bestellers an: Er hat das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern die Abnahme nicht nach der Beschaffenheit des Werkes ausgeschlossen ist, und wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Die Abnahme lässt sich also nicht dadurch offenhalten, dass man an Kleinigkeiten festhält – der Weg für den Besteller führt über den Vorbehalt, nicht über die Verweigerung.

Ebenso wichtig ist der Fall, in dem gar nichts erklärt wird. Als abgenommen gilt ein Werk auch dann, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB). Für einen Verbraucher treten diese Folgen nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf sie hingewiesen hat (Satz 2). In einem gewerblichen Bestand bedeutet das: Eine unbeantwortete Aufforderung kann die Frist starten, ohne dass ein Abnahmetermin stattgefunden hat.

Für die Objektakte folgt daraus eine schlichte Anforderung. Neben dem Abnahmedatum gehören der Errichter mit Ansprechpartner und, falls erklärt, der Wortlaut des Vorbehalts dorthin. Aus dem Datum ergibt sich das Fristende, aus dem Vorbehalt der Umfang der Rechte, die trotz Abnahme erhalten geblieben sind.

Die Herstellergarantie am Dach: eine freiwillige Zusage neben der gesetzlichen Mängelhaftung

Eine Herstellergarantie ist eine freiwillige Zusage zusätzlich zur gesetzlichen Mängelhaftung. Geht der Verkäufer, der Hersteller oder ein sonstiger Dritter eine solche Verpflichtung ein, stehen dem Käufer im Garantiefall die Rechte aus der Garantie gegenüber dem Garantiegeber zu (§ 443 Abs. 1 BGB). Ihr Inhalt folgt der Erklärung, nicht dem Gesetz.

Das ist der entscheidende Unterschied zur Gewährleistung, und er wirkt in beide Richtungen. Weil niemand eine Garantie geben muss, gibt es keine gesetzliche Mindestdauer, keinen gesetzlichen Mindestumfang und keine gesetzliche Bedingung. Umfang, Dauer und Bedingungen einer Garantie bestimmt allein die Erklärung, mit der sie gegeben wurde. Deshalb lässt sich über „die Herstellergarantie“ am Dach nichts Allgemeines sagen – wohl aber alles über die Garantie, die für ein bestimmtes Dach ausgestellt wurde.

Eine Sonderform nennt das Gesetz ausdrücklich, und sie ist am Dach der Regelfall: die Haltbarkeitsgarantie. Soweit der Garantiegeber eine Garantie dafür übernommen hat, dass die Sache für eine bestimmte Dauer eine bestimmte Beschaffenheit behält, wird vermutet, dass ein während ihrer Geltungsdauer auftretender Sachmangel die Rechte aus der Garantie begründet (§ 443 Abs. 2 BGB). Das ist eine Beweiserleichterung zugunsten des Eigentümers: Tritt der Schaden innerhalb der zugesagten Dauer auf, muss nicht er nachweisen, dass der Mangel schon vorher angelegt war.

Auch im Verhältnis zum ausführenden Betrieb hat eine Zusage Gewicht. Auf eine Vereinbarung, durch die Mängelrechte ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Werkes übernommen hat (§ 639 BGB). Wer eine Beschaffenheit zusagt, kann die Haftung dafür also nicht an anderer Stelle desselben Vertrags wieder abbedingen.

Worauf sich eine Systemzusage bezieht, hängt am Aufbau des Daches: Ob eine Bitumen-, Kunststoff- oder Elastomerbahn, Flüssigkunststoff oder Gussasphalt verlegt wurde, entscheidet mit darüber, welche Leistung überhaupt zugesagt sein kann. Die Bauarten und ihre Alterung führt Flachdachabdichtung: Arten, Alterung und Wartungsbedarf aus.

Wartungsauflagen in der Garantieerklärung: welche Bedingungen dort stehen können

Ob eine Garantie am Dach eine wiederkehrende Wartung verlangt, entscheidet ihre eigene Erklärung. Wo eine solche Auflage vereinbart ist, entscheiden drei Angaben darüber, ob sie erfüllbar ist: wer warten darf, in welchem Takt gewartet wird und in welcher Form der Nachweis zu führen ist. Fehlt eine davon, bleibt die Auflage unbestimmt.

Die Frage ist damit keine Rechts-, sondern eine Lesefrage – und sie ist an einem einzigen Dokument zu beantworten. Die Garantieerklärung zu einer Dachabdichtung liegt in den Bauunterlagen des Objekts, in aller Regel bei der Abnahmedokumentation. Wer sie nicht findet, hat keine Wartungsauflage zu erfüllen und auch keinen Anspruch geltend zu machen; beides hängt an demselben Blatt Papier.

Wie eine solche Auflage formuliert sein kann, zeigen frei abrufbare Garantiebedingungen. Die Bauherrengarantie über zwanzig Jahre, die Paul Bauder für ein Abdichtungssystem ausgibt, setzt den Abschluss eines Wartungsvertrags voraus; der Hersteller nimmt alle fünf Jahre selbst an den Dachbegehungen teil, und die Ergebnisse werden in einem Pflegenachweisheft dokumentiert. Die Garantiebedingungen von SOPREMA für den Schweizer Markt verlangen für den betroffenen Werkteil einen Pflege- und Unterhaltsvertrag über den Zeitraum der Garantiefrist, erfüllt durch einen zertifizierten Verleger, mit einer ersten Inspektion spätestens zwölf Monate nach der Abnahme; die Aufzeichnungen darüber sind im Garantiefall vorzulegen, und die Verletzung dieser Pflichten führt nach denselben Bedingungen zur Verwirkung der Garantie. Für den österreichischen Markt hält BMI Austria zur Material- und Systemgarantie der Marke Villas fest, dass sie eine zumindest jährliche, dokumentierte Inspektion, Wartung und Instandhaltung des Flachdaches voraussetzt.

Diese drei Auflagen decken sich nicht: einmal ein Wartungsvertrag mit eigener Beteiligung des Herstellers, einmal ein Unterhaltsvertrag über die gesamte Garantiedauer mit Erstinspektionsfrist und Aufzeichnungspflicht, einmal eine mindestens jährliche dokumentierte Inspektion. Gemeinsam ist ihnen die Bauform: Die Wartung ist Voraussetzung des Anspruchs, sie ist an einen qualifizierten Betrieb gebunden, und sie muss belegbar sein. Welche dieser Bauformen für ein bestimmtes Dach gilt – und ob überhaupt eine gilt –, entscheidet die Erklärung, die zu diesem Dach ausgestellt wurde.

Die folgenden Fragen sind an dieser Erklärung abzuarbeiten. Sie ersetzen keine Auslegung des Einzelfalls, aber sie machen sichtbar, ob im Objekt überhaupt eine Bedingung besteht – und ob sie eingehalten wird.

• Auf welches Bauteil bezieht sich die Zusage – nur auf die Abdichtungsbahn, auf das gesamte Schichtenpaket oder auch auf die Verarbeitung?
• Wie lange gilt sie, und ab welchem Ereignis läuft diese Dauer: ab Lieferung, ab Verlegung oder ab Abnahme des Daches?
• Verlangt sie eine wiederkehrende Wartung oder Inspektion – und wenn ja, in welchem Takt?
• Wer darf diese Wartung ausführen: jeder Fachbetrieb, ein zugelassener Verarbeiter oder ausschließlich der ausführende Betrieb?
• In welcher Form ist der Nachweis zu führen, und an wen ist er zu richten?
• Innerhalb welcher Frist ist ein aufgetretener Schaden zu melden, und an welche Adresse?
• Welche Ereignisse sind ausgenommen – etwa Sturm, Hagel, mechanische Beschädigung oder nachträgliche Durchdringungen durch Dritte?
• Was löst den Wegfall der Zusage aus, und ist dieser Fall im Objekt bereits eingetreten?
• Wo liegt die Erklärung im Original, und ist ihr Fundort in der Objektakte vermerkt?

Zwei der Fragen wirken unabhängig vom Wartungstakt – eine Auflage kann an ihnen scheitern, obwohl jeder Termin stattgefunden hat. Die erste ist die nach dem ausführungsberechtigten Betrieb: Ist die Wartung an einen bestimmten Verarbeiterstatus gebunden, entscheidet die Auswahl des Betriebs über die Erfüllung und nicht der Rhythmus. Die zweite ist die nach der Meldefrist für Schäden: Wo eine Zusage die Meldung binnen einer Frist verlangt, läuft diese Frist ab dem Schaden und nicht ab dem nächsten Wartungstermin.

Der Wartungsnachweis gegenüber dem Garantiegeber: was er belegen muss

Ein Wartungsnachweis gegenüber dem Garantiegeber belegt vier Dinge: dass an einem Datum gewartet wurde, an welchem Objekt, durch welchen Betrieb und mit welchem Befund. Verlangt die Erklärung zusätzlich einen bestimmten Verarbeiterstatus oder eine Meldung binnen einer Frist, muss der Nachweis auch das abbilden.

Damit unterscheidet sich der Nachweis gegenüber einem Garantiegeber nicht grundsätzlich von dem gegenüber einem Versicherer oder einem Gericht – er ist nur an einer anderen Bedingung zu messen. Das Wartungsprotokoll ist in allen drei Fällen dasselbe Dokument, und seine Belastbarkeit entscheidet sich an denselben Feldern: Objekt, Datum, ausführender Betrieb, geprüfte Bauteile, Befund mit Einstufung, empfohlene Maßnahme. Was hineingehört und was es im Streitfall wert ist, führt Wartungsprotokoll Dach: Inhalt, Beweiswert, Aufbewahrung aus.

Ein Punkt kommt bei einer Garantieauflage hinzu: die Lückenlosigkeit der Reihe. Eine Auflage, die eine jährliche Wartung verlangt, wird nicht durch drei Protokolle in fünf Jahren erfüllt, sondern durch fünf. Ein ausgefallener Termin ist deshalb nicht nur ein verschobener Termin; er ist eine Lücke in einer Reihe, die später als Ganzes vorgelegt wird.

Gewährleistungsfristen im Filial- und Hallenbestand: je Objekt ein eigenes Datum

In einem verteilten Bestand läuft je Objekt eine eigene Frist, weil jedes Dach sein eigenes Abnahmedatum hat. Ohne Abnahmedatum, Errichter und Fundort der Garantieerklärung je Standort ist bei einem Befund nicht zu entscheiden, ob er noch gegen den Errichter geht oder bereits auf eigene Rechnung.

Bei gleichartigen Neubauten eines Filialbetriebs liegt hier die Verwechslung nahe. Die Standorte ähneln einander technisch, und genau deshalb entsteht der Eindruck einer gemeinsamen Frist. Eine solche gibt es nicht: Zwei Märkte desselben Bauprogramms, ein Jahr versetzt abgenommen, haben ein Jahr versetzte Fristenden – und womöglich verschiedene ausführende Betriebe. Wie ein Datensatz je Standort aufgebaut ist, der Termine und Fristen zusammenführt, steht in Wartungskalender für mehrere Objekte.

Aus der Frist ergibt sich zugleich eine Reihenfolge für die Begehungen. Ein Dach im vierten Jahr nach der Abnahme ist dringlicher zu betrachten als eines im zwölften – nicht, weil es schlechter wäre, sondern weil bei ihm ein Befund noch einen Adressaten hat. Diese Priorisierung kostet nichts außer der Information, wann welches Dach abgenommen wurde.

Wie ein solcher Standard über ein ganzes Netz gelegt wird – Prüfsystematik, Berichtsaufbau und Intervalle an jedem Standort gleich –, zeigt Dachwartung für Supermärkte und Filialisten. Für Hallen- und Industriebestände führt Dachwartung für Industrie- und Gewerbedächer dieselbe Organisation aus.

Fazit zu Garantie und Gewährleistung am Dach: vier Angaben je Objekt

Vier Angaben entscheiden darüber, ob ein Befund am Dach noch einen Adressaten hat: das Abnahmedatum, der Errichter, das daraus errechnete Ende der Fünfjahresfrist und der Fundort einer etwaigen Garantieerklärung. Sie stehen in der Objektakte oder sie stehen nirgends im Zugriff der Verwaltung.

Häufige Fragen zu Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach

Zu Garantie und Gewährleistung am Dach wiederholen sich neun Fragen. Die wichtigste vorweg: Der gesetzliche Anspruch gegen den Errichter hängt an der Abnahme und an der Frist, eine Wartungsauflage dagegen immer an einer vertraglichen Zusage. Die übrigen acht betreffen Fristbeginn, Fristende, Abnahme, Arglist, Haftungsausschluss und die Angaben, die ein verteilter Bestand dafür führen muss.