Dämmpflicht Dach: oberste Geschossdecke, Fristen und Ausnahmen nach § 35 GModG

Dämmpflicht am Dach: wo sie seit Juli 2026 im Gesetz steht

Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke steht seit dem 29. Juli 2026 in § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bis dahin war sie § 47 des Gebäudeenergiegesetzes. Der Gesetzgeber hat das Gesetz umbenannt und die Vorschrift neu nummeriert, ihren Wortlaut aber unverändert übernommen. Wer in Unterlagen noch § 47 GEG findet, liest dieselbe Pflicht.

Grundlage ist das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Sein Artikel 1 gibt dem Gebäudeenergiegesetz den neuen Namen und macht aus den bisherigen §§ 46 und 47 die §§ 34 und 35; die Vorschrift für die Änderung von Außenbauteilen wandert von § 48 nach § 36. Weil Artikel 1 am Tag nach der Verkündung in Kraft trat, gilt die neue Fundstelle seit dem 29. Juli 2026. Wo Ratgeber oder Angebote noch die alte Nummer zitieren, ist das inhaltlich kein Widerspruch, als Fundstelle aber überholt.

Eine weitere Änderung ist bereits beschlossen: Ab dem 1. Januar 2027 verweist § 35 für den Mindestwärmeschutz auf die Ausgabe DIN 4108-2:2026-05 statt auf die Ausgabe 2013-02 (Artikel 2 des Änderungsgesetzes). Der Höchstwert von 0,24 W/(m²K), die Frist nach einem Eigentümerwechsel und die Ausnahmen bleiben davon unberührt.

Wer die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke trägt

Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke trifft den Eigentümer. § 35 Abs. 1 GModG nennt Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden. Erfasst sein können damit auch ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude oder eine beheizte Verkaufsfläche.

Für den gewerblichen Bestand ist die Temperaturschwelle die eigentliche Weiche. Eine Lagerhalle, die nach ihrer Zweckbestimmung nur auf eine niedrige Temperatur beheizt wird, fällt nicht unter § 35. Das Gesetz nimmt außerdem bestimmte Gebäude ganz aus seinem Anwendungsbereich heraus (§ 2 Abs. 2 GModG) – etwa Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden, Traglufthallen und Zelte sowie Gebäude, die dem Gottesdienst gewidmet sind.

Verantwortlich für die Einhaltung ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Eigentümer, soweit das Gesetz keinen anderen Verantwortlichen bezeichnet. § 35 richtet sich ausdrücklich an ihn; ein Mieter ist nicht Adressat der Pflicht. Wer im Auftrag des Eigentümers bei der Änderung des Gebäudes tätig wird, ist nach § 8 Abs. 2 im Rahmen seines Wirkungskreises ebenfalls verantwortlich.

Oberste Geschossdecke oder Dach: was § 35 GModG technisch verlangt

Die Dämmpflicht nach § 35 GModG verlangt, eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) zu dämmen. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder seinerseits den Mindestwärmeschutz erreicht.

Die Vorschrift hat also einen Auslöser und ein Ziel. Auslöser ist der fehlende Mindestwärmeschutz: Eine Decke, die ihn bereits erfüllt, muss nicht nachgerüstet werden, auch wenn sie den Wert von 0,24 verfehlt. Ziel ist der Höchstwert für die gedämmte Decke. Ob eine Decke den Mindestwärmeschutz erreicht, ergibt sich aus ihrem Aufbau – Material, Dicke, vorhandene Dämmschicht – und lässt sich rechnerisch prüfen.

Was als oberste Geschossdecke gilt, legt § 3 Abs. 1 Nr. 28 GModG fest: die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Das ist der klassische Dachboden über dem obersten Wohn- oder Bürogeschoss. Liegt über einem ausgebauten Dachgeschoss noch ein unbeheizter Spitzboden, ist dessen Boden die oberste Geschossdecke, sofern er zugänglich ist. Ist das Dachgeschoss bis unter den First ausgebaut und beheizt, fehlt der unbeheizte Dachraum – dann gibt es nach der Begriffsbestimmung keine Decke, an die § 35 anknüpft.

Wo die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt ist – etwa bei einer Dämmung in Deckenzwischenräumen –, genügt die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dicke. Einzuhalten ist dann ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK), bei eingeblasenen Dämmstoffen oder solchen aus nachwachsenden Rohstoffen von 0,045 W/(mK). Dasselbe gilt für eine Zwischensparrendämmung des Dachs, deren Dicke durch die Sparrenhöhe oder eine innere Bekleidung begrenzt ist (§ 35 Abs. 2 GModG).

Dämmpflicht nach Hauskauf oder Erbe: die Zwei-Jahres-Frist

Die Zwei-Jahres-Frist der Dämmpflicht gilt für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 eine davon selbst bewohnt hat. Für diese Häuser greift die Pflicht erst mit einem Eigentümerwechsel; der neue Eigentümer hat zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag (§ 35 Abs. 3 GModG).

Für den Aufschub müssen die Bedingungen zusammen vorliegen: höchstens zwei Wohnungen und ein Eigentümer, der am Stichtag selbst darin wohnte. Ein Zweifamilienhaus, dessen Eigentümer 2002 woanders lebte, fällt nicht darunter, ein Haus mit drei Wohnungen ebenfalls nicht. Für solche Gebäude kennt § 35 keinen späteren Beginn – die Pflicht nach Absatz 1 gilt ohne Übergangsfrist.

Wann die Frist beginnt, folgt aus dem Sachenrecht: Das Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 BGB), nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag. Maßgeblich ist damit regelmäßig der Tag der Eintragung. Beim Erbfall geht das Vermögen dagegen mit dem Tod als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). § 35 Abs. 3 spricht allgemein von Eigentümerwechsel und Eigentumsübergang, ohne nach Kauf, Schenkung oder Erbschaft zu unterscheiden; wer erbt, plant deshalb vorsichtshalber ab dem Erbfall, nicht erst ab der späteren Berichtigung des Grundbuchs. Wie mehrere Erben über eine solche Maßnahme entscheiden, steht in Erbengemeinschaft und Dachinstandhaltung: wer über die Erhaltung entscheidet.

Der Wortlaut knüpft die Frist an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht an jeden späteren. Wer ein solches Haus kauft oder erbt, klärt deshalb, ob es seit diesem Stichtag schon einmal den Eigentümer gewechselt hat und ob die Decke danach gedämmt wurde. Auskunft geben das Grundbuch und die Unterlagen des Voreigentümers, etwa eine Unternehmererklärung über die Dämmung.

Ausnahmen von der Dämmpflicht am Dach und der Weg zur Befreiung

Die Dämmpflicht am Dach kennt mehrere Ausnahmen. Selbst genutzte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen sind ausgenommen, soweit sich die Dämmung nicht in angemessener Frist durch Einsparungen trägt. Hinzu kommen entgegenstehende Vorschriften etwa zu Standsicherheit oder Brandschutz, der Denkmalschutz und die Befreiung auf Antrag bei unbilliger Härte.

Der Wirtschaftlichkeitsvorbehalt des § 35 Abs. 4 gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt – hier ohne Stichtag, also auch für den Käufer, der selbst einzieht. Für Mehrfamilienhäuser, vollständig vermietete Häuser und Nichtwohngebäude steht er nicht zur Verfügung. Dort bleibt bei fehlender Wirtschaftlichkeit der Antrag nach § 102 GModG.

Über eine Befreiung entscheidet auf Antrag des Eigentümers die nach Landesrecht zuständige Behörde. Sie hat zu befreien, soweit die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden oder die Anforderung im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führt. Eine solche Härte liegt nach § 102 Abs. 1 GModG insbesondere vor, wenn sich die Aufwendungen bei bestehenden Gebäuden nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen, wenn die Investition außer Verhältnis zum Wert des Gebäudes steht oder wenn besondere persönliche Umstände die Erfüllung unzumutbar machen. Wer sich auf gleichwertige andere Maßnahmen beruft, muss das selbst darlegen und nachweisen (§ 102 Abs. 3).

Zwei Ausnahmen wirken ohne Antrag. § 34 Abs. 2 GModG lässt die Anforderungen an bestehende Gebäude zurücktreten, soweit ihre Erfüllung öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Schutz der Gesundheit entgegensteht. Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann abgewichen werden, wenn die Dämmung Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären (§ 105 GModG).

Dämmpflicht bei der Dachsanierung: § 36 GModG neben § 35

Bei einer Dachsanierung gilt neben der Nachrüstpflicht eine eigene Vorschrift: § 36 GModG. Wer bei beheizten oder gekühlten Räumen Dachflächen erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss für die betroffene Fläche die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als zehn Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Anlage 7 nennt für Wohngebäude und Zonen von Nichtwohngebäuden mit mindestens 19 Grad Celsius einen U-Wert von 0,24 W/(m²K), wenn eine Dachdeckung einschließlich Lattung und Verschalung ersetzt oder neu aufgebaut wird (Nr. 5b). Wird eine flächige Abdichtung durch eine neue ersetzt – der typische Fall am Flachdach –, sind es 0,20 W/(m²K) (Nr. 5c). Für Zonen mit 12 bis unter 19 Grad Celsius gilt jeweils 0,35 W/(m²K). Nach Fußnote 5 entfallen die Anforderungen der Nummern 5b und 5c, wenn die Fläche nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert wurde.

Für die Nachrüstpflicht ist das eine Gelegenheit. Wird das Dach im Zuge der Sanierung entsprechend gedämmt, gilt die Pflicht für die oberste Geschossdecke nach § 35 Abs. 1 Satz 2 als erfüllt. Wer die Decke dämmen muss und die Erneuerung des Dachs ohnehin absehbar ist, trifft beide Entscheidungen deshalb besser gemeinsam – mit dem Zustand der Dachhaut als Ausgangspunkt. Dieselbe Dacherneuerung kann in mehreren Ländern zusätzlich eine Pflicht zur Photovoltaik auslösen; welche Länder das tun, steht in Solarpflicht bei Dachsanierung: wann die Erneuerung der Dachhaut sie auslöst.

Nachweis der Dämmpflicht: Unternehmererklärung, Aufbewahrung, Bußgeld

Den Nachweis der erfüllten Dämmpflicht liefert die Unternehmererklärung. Wer die oberste Geschossdecke geschäftsmäßig dämmt, muss dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss schriftlich bestätigen, dass die Arbeiten § 35 entsprechen (§ 96 Abs. 1 Nr. 2 GModG). Der Eigentümer bewahrt die Erklärung mindestens zehn Jahre auf und legt sie der Behörde auf Verlangen vor.

Wer die Pflicht vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 GModG). Unabhängig davon kann die zuständige Behörde im Einzelfall anordnen, was zur Erfüllung nötig ist (§ 95 GModG). Die Erklärung des ausführenden Betriebs belegt deshalb über Jahre, dass die Pflicht erfüllt wurde. Wo sie neben Protokollen, Plänen und Rechnungen abgelegt wird, beschreibt Dachakte: welche Unterlagen zum Dach gehören und wie sie entsteht.

Dämmpflicht: vor der Beauftragung zu klären

• Zweckbestimmung geklärt: Wohngebäude oder Nichtwohngebäude mit mindestens vier Monaten im Jahr auf 19 Grad Celsius.
• Dachraum geklärt: Liegt über beheizten Räumen ein zugänglicher, unbeheizter Dachraum?
• Bestand geklärt: Erreichen Decke oder Dach den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2?
• Eigentümerwechsel geklärt: Datum der Grundbucheintragung oder des Erbfalls, Zahl der Wohnungen, Selbstnutzung am 1. Februar 2002.
• Dachzustand geklärt: Steht eine Erneuerung von Deckung oder Abdichtung an, mit der die Dachdämmung die Deckendämmung ersetzen kann?
• Auftrag präzisiert: Ziel-U-Wert 0,24 W/(m²K) benannt, bei begrenzter Höhe die einzuhaltende Wärmeleitfähigkeit.
• Nachweis vereinbart: Unternehmererklärung nach § 96 GModG als Teil der Leistung, Ablage für mindestens zehn Jahre.

Dämmpflicht im Bestand mit mehreren Gebäuden: die Prüfung je Objekt

Für Bestandshalter mit mehreren Gebäuden ist die Dämmpflicht eine Prüfaufgabe je Objekt. Vermietete Mehrfamilienhäuser und Nichtwohngebäude, die unter § 35 fallen, kennen weder den Aufschub bis zum Eigentümerwechsel noch den Wirtschaftlichkeitsvorbehalt des § 35 Abs. 4. Entscheidend ist, für jedes Gebäude Dachraum, Deckenaufbau und Dachzustand festzuhalten.

Die Reihenfolge der Prüfung ergibt sich aus dem Gesetz selbst. Zuerst ist zu klären, ob über beheizten Räumen ein unbeheizter, zugänglicher Dachraum liegt – nur dann gibt es eine oberste Geschossdecke. Dann, ob Decke oder Dach den Mindestwärmeschutz schon erreichen. Und schließlich, ob die Dachhaut in absehbarer Zeit erneuert werden muss: Dann kann die Dachdämmung im Zuge der Erneuerung die Pflicht erfüllen, statt dass zuerst die Decke und Jahre später das Dach angefasst wird.

Für die Frage nach der Dacherneuerung braucht es den Zustand der Dachfläche, nicht nur den des Dachbodens. Am Flachdach gehört dazu, ob der vorhandene Aufbau trocken ist; eine durchfeuchtete Bestandsdämmung verändert die Entscheidung, bevor über neue Dämmstärken gesprochen wird. Wie Feuchte in den Aufbau gelangt und wie sie nachgewiesen wird, steht in Feuchte Dämmung am Flachdach: Ursachen, Erkennung und Folgen; welche Bauteile am geneigten Dach altern, in Steildach warten: welche Bauteile altern und woran man sie erkennt. Wie Arbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses organisiert werden und was der Zugang über Treppenhaus und Ausstieg verlangt, ordnet Dachwartung im Mehrfamilienhaus: Zuständigkeit, Bauteile, Zugang, Umlage ein.

Fazit zur Dämmpflicht am Dach: Fragen je Gebäude

Ob die Dämmpflicht ein Gebäude trifft, entscheiden diese Fragen. Liegt über beheizten Räumen ein zugänglicher, unbeheizter Dachraum? Erreichen Decke oder Dach den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2? Und gelten für das Haus Fristen wie der Aufschub bis zum Eigentümerwechsel oder eine andere Ausnahme? Wer sie beantwortet, kennt seine Pflicht nach § 35 GModG.

Was eine fachkundige Bestandsaufnahme der Dachfläche umfasst, steht auf Dachinspektion; für verteilte Bestände auf Dachwartung für Hausverwaltungen.

Häufige Fragen zur Dämmpflicht am Dach

Die Dämmpflicht am Dach regelt § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz in der seit dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung; bis dahin stand sie wortgleich in § 47 Gebäudeenergiegesetz.