PV-Anlage demontieren bei der Dachsanierung: Reihenfolge, Zuständigkeit und Kosten

Dachsanierung unter Photovoltaik: die Reihenfolge der drei Gewerke

Eine Dachsanierung unter einer bestehenden Photovoltaikanlage läuft in drei Schritten. Die Elektrofachkraft schaltet die Anlage frei und baut sie ab, das Dachgewerk saniert die Fläche, danach wird die Anlage wieder montiert und in Betrieb genommen. Die Zuständigkeit wechselt an jeder Nahtstelle: Jeder Schritt hat einen eigenen Auftraggeber, einen eigenen Termin und ein eigenes Ende – und genau dort entstehen Wartezeiten.

Wie weit die Fläche freigemacht werden muss, hängt an zwei Größen: am Umfang der Dacharbeiten und an der Befestigungsart der Anlage. Wird die Abdichtung vollflächig erneuert, muss die belegte Fläche vollständig frei sein. Bleibt die Maßnahme auf Teilflächen begrenzt, kommt ein abschnittsweises Vorgehen in Betracht, bei dem Modulfelder nacheinander abgenommen und wieder aufgesetzt werden.

Welche Befestigungsart die Fläche darunter erreichbar hält und welche eine Demontage erzwingt, wird zwei Jahrzehnte früher entschieden – bei der Planung der Belegung. Woran sich das vor der Montage beurteilen lässt, steht in Flachdach vor der PV-Belegung prüfen. Für eine Fläche, die heute saniert werden muss, ist diese Entscheidung ein Befund, keine Option mehr.

Wer die Gewerke einer Dachsanierung unter PV koordiniert

Den Ablauf koordiniert der Besteller, also der Eigentümer oder Betreiber, der Dachgewerk und Elektrofachkraft getrennt beauftragt. Der Bundesgerichtshof hat diese Obliegenheit am 15. Januar 2026 bestätigt: Die Abstimmung der einzelnen Leistungen ist eine Mitwirkung im eigenen Interesse, die die Vertragspartner erwarten dürfen (VII ZR 119/24, Rn. 70).

Die Entscheidung formuliert es als Obliegenheit desjenigen, der verschiedene planende Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt: Er hat den Ablauf zu koordinieren, insbesondere die einzelnen Leistungen abzustimmen und die für Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. Für die Koordinierung verschiedener Unternehmer verweist der Senat an derselben Stelle auf § 4 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B.

Praktisch heißt das: Die Terminkette zwischen Freischaltung, Dacharbeiten und Remontage ist keine Angelegenheit, die sich zwischen zwei Betrieben von selbst regelt. Sie hat einen Adressaten, und der steht auf beiden Verträgen als Auftraggeber. Wie sich derselbe Grundsatz im laufenden Betrieb auswirkt – wenn PV-Wartung und Dachwartung nebeneinanderlaufen –, führt Dachwartung unter der PV-Anlage aus.

Die Schnittstelle zwischen Dachgewerk und Elektrofachkraft bei der Demontage

Beide Gewerke arbeiten auf der Vorleistung des jeweils anderen: Die Elektrofachkraft montiert auf der neuen Abdichtung, das Dachgewerk arbeitet auf einer Fläche, von der die Anlage abgebaut wurde. Wer auf einer unzureichenden Vorleistung aufbaut, wird von der Mängelhaftung nur frei, wenn er seine Prüfungs- und Hinweispflicht erfüllt hat.

Der Bundesgerichtshof hat das für das Werkvertragsrecht in drei Leitsätzen festgehalten. Ein Werk entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn es die vereinbarte Funktionstauglichkeit nicht aufweist. Beruht der Mangel auf einer unzureichenden Vorleistung eines anderen Unternehmers, wird der Unternehmer von der Mängelhaftung frei, wenn er seine Prüfungs- und Hinweispflicht erfüllt hat. Und die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung dieser Pflicht trägt der Unternehmer (VII ZR 183/05).

Wie das an einem Dach mit Photovoltaik aussieht, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm. Ein Betrieb hatte Trapezbleche und darauf die Anlage montiert, obwohl die aufnehmenden Sparren erhebliche Unebenheiten aufwiesen; auf die Folgen einer unterbliebenen Ausgleichung hatte er nicht hingewiesen. Der Senat bejahte einen Verstoß gegen die Bedenkenhinweispflicht und sprach Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung zu (12 U 34/15, Rn. 91).

Für die Sanierung folgt daraus eine schlichte Regel für die Auftragstexte: Beide Gewerke brauchen einen benannten Zeitpunkt, zu dem sie die Vorleistung des anderen übernehmen, und einen benannten Weg, auf dem sie Bedenken anmelden. Ohne diesen Weg entscheidet später eine Beweisfrage darüber, wer zahlt – und sie ist so verteilt, dass der ausführende Betrieb sie beantworten muss.

Wer die Kosten für Demontage und Remontage der PV-Anlage trägt

Wem die Anlage gehört, trägt die Kosten ihrer Demontage und Remontage – bei einer eigenen Anlage auf dem eigenen Dach also der Eigentümer selbst. Steht die Anlage auf einer überlassenen Fläche, entscheidet der Gestattungsvertrag; für die laufende Vertragszeit hält das Gesetz dafür keine Verteilungsregel bereit.

Die dritte Zeile ist die teuerste und die am leichtesten zu vermeidende. § 642 Abs. 1 BGB gibt dem Unternehmer eine angemessene Entschädigung, wenn bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Bestellers erforderlich ist und dieser durch ihr Unterlassen in Annahmeverzug kommt. Absatz 2 bemisst die Höhe nach der Dauer des Verzugs, der vereinbarten Vergütung und dem, was der Unternehmer an Aufwendungen erspart oder anderweitig erwirbt. Eine nicht rechtzeitig freigemachte Dachfläche ist genau so ein Fall.

Gehört die Anlage einem Pachtpartner, verschiebt sich die Frage von der Kalkulation in die Urkunde: Was dort zu Erhaltung, Zutritt, Kostentragung bei einer Instandsetzung und zum Zustand bei Vertragsende steht, führt Dachfläche verpachtet: der Gestattungsvertrag aus. Fehlt die Klausel, bleibt die Verteilung eine Verhandlung mit einem Vertragspartner, dessen Anlage stillsteht, solange sie läuft.

Was der Stillstand der PV-Anlage während der Dachsanierung bedeutet

Während die Anlage abgebaut ist, erzeugt sie keinen Strom – und der EEG-Zahlungsanspruch besteht nach § 19 Abs. 1 EEG für den in der Anlage erzeugten Strom. Der Förderzeitraum läuft trotzdem weiter: Nach § 25 Abs. 1 EEG werden Marktprämie oder Einspeisevergütung für 20 Jahre ab der Inbetriebnahme gezahlt.

Diese beiden Sätze zusammengelesen ergeben die einzige Kalkulationsregel, die der Artikel liefern kann und die zugleich die wichtigste ist: Stillstandszeit ist verbrauchte Förderzeit. § 25 Abs. 1 EEG knüpft den Fristbeginn an den Zeitpunkt der Inbetriebnahme und verlängert den Zeitraum lediglich bis zum 31. Dezember des zwanzigsten Jahres der Zahlung. Ein Monat ohne Erzeugung wird am Ende nicht angehängt.

Daraus folgt eine Terminfrage, die vor der Vergabe zu stellen ist und nicht danach: In welchem Zeitfenster des Jahres soll die Fläche frei sein? Die Ertragskurve einer Anlage ist über das Jahr nicht gleich verteilt, und die Wetterabhängigkeit der Dacharbeiten zieht in dieselbe Richtung. Wer die Sanierung aus einer laufenden Begehung heraus plant statt aus einem Schadensfall, kann dieses Fenster überhaupt wählen.

Von diesem geplanten Stillstand zu trennen ist der ungeplante: Betriebsunterbrechung, Ertragsausfall und Mietausfall nach einem Dachschaden sind eine Frage der Versicherungsdeckung und nicht der Terminplanung. Welche Sparte dafür einsteht und woran ihre Leistungspflicht hängt, behandelt Betriebsunterbrechung nach einem Dachschaden.

Remontage der PV-Anlage: Inbetriebnahme, Vergütungssatz und Registermeldung

Dieselbe Anlage behält nach dem Wiederaufbau ihren ursprünglichen Inbetriebnahmezeitpunkt. § 3 Nr. 30 EEG bestimmt ausdrücklich, dass der Austausch technischer oder baulicher Teile nach der erstmaligen Inbetriebnahme den Zeitpunkt der Inbetriebnahme nicht ändert. Ändern sich eingetragene Daten, ist die Änderung binnen eines Monats im Marktstammdatenregister zu registrieren (§ 7 Abs. 1 MaStRV).

Die Definition des § 3 Nr. 30 EEG ist an dieser Stelle genauer, als es die Sorge des Betreibers erwarten lässt. Inbetriebnahme ist die erstmalige Inbetriebsetzung nach Herstellung der technischen Betriebsbereitschaft; dazu gehört, dass die Anlage fest an dem für den dauerhaften Betrieb vorgesehenen Ort installiert wurde. Der Halbsatz zum Austausch technischer oder baulicher Teile schließt daran an – und er ist der Grund, warum eine Sanierung des Dachs unter der Anlage den Vergütungszeitraum nicht neu startet.

Die Registerfrage ist davon unabhängig und rein tatsächlich: § 7 Abs. 1 MaStRV verpflichtet den Verantwortlichen, Änderungen an den eingetragenen Daten innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt zu registrieren. Kehrt die Anlage unverändert auf die Fläche zurück, ändert sich nichts Eingetragenes. Wird sie mit anderer Leistung, anderer Modulzahl oder in anderer Anordnung wieder aufgebaut, betrifft das eingetragene Daten – und die Monatsfrist läuft ab dem Eintritt der Änderung, nicht ab der Schlussrechnung.

Zwei Abnahmen, zwei Fristen: die Gewährleistung am sanierten Dach unter PV

Eine Dachsanierung unter Photovoltaik endet mit zwei Abnahmen, wenn Dachgewerk und Elektrogewerk getrennt beauftragt sind. Beide setzen eine eigene Frist in Gang: Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren, und die Verjährung beginnt nach Absatz 2 mit der Abnahme.

Die praktische Folge betrifft weniger die Fristlänge als den Zeitpunkt, an dem gemessen wird. Wer das Dachgewerk abnimmt, während die Fläche noch frei ist, nimmt einen Zustand ab, den nach der Remontage niemand mehr sieht. Wer bis nach der Remontage wartet, verschiebt den Fristbeginn und verliert zugleich den einzigen Zeitpunkt, zu dem sich die neue Abdichtung vollständig dokumentieren lässt. Die Reihenfolge der Abnahmen gehört deshalb in dieselbe Planung wie die Reihenfolge der Arbeiten.

Was der Anspruch gegen den Errichter des Bauwerks umfasst, wie sich eine freiwillige Herstellergarantie davon unterscheidet und welche Wartungsauflagen eine Garantieerklärung tragen kann, führt Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach aus. Für die Sanierung unter Photovoltaik zählt hier nur, dass zwei Verträge zwei Abnahmen erzeugen – und dass beide Protokolle in dieselbe Objektakte gehören.

Löst die vollständige Erneuerung der Dachhaut in Ihrem Bundesland zugleich eine Solarpflicht aus, kommt eine weitere Entscheidung dazu, weil die Anlage dann nicht nur zurückkehren, sondern eine Vorgabe erfüllen muss. Welche Maßnahme welchen Tatbestand auslöst, steht in Solarpflicht bei Dachsanierung.

Welche Unterlagen eine Dachsanierung unter PV planbar machen

Planbar wird die Sanierung durch vier Unterlagen: die Zustandsfeststellung der Abdichtung, die Befestigungs- und Montageart der Anlage, die dokumentierte Wartungshistorie der Fläche und die Anlagendokumentation des Betreibers. Wer sie vor der Ausschreibung zusammenhat, kann Reihenfolge, Stillstandsfenster und Umfang der Demontage beschreiben, statt sie am Objekt zu entdecken.

• Die Zustandsfeststellung der Abdichtung: Wann wurde sie erhoben, von wem, und liegt sie mit Bildmaterial vor?
• Die Befestigungs- und Montageart der Anlage: aufgeständert und ballastiert, direkt am Tragwerk befestigt oder auf der Fläche aufgelegt?
• Die Wartungshistorie der Dachfläche: Welche Begehungen sind seit der Belegung dokumentiert, und was wurde dabei festgestellt?
• Die Anlagendokumentation des Betreibers: Modulbelegungsplan, Leistung, Inbetriebnahmedatum und Eintrag im Marktstammdatenregister.
• Die vertragliche Lage an der Fläche: eigene Anlage, überlassene Fläche oder gemeinschaftliches Eigentum – und welche Urkunde dazu vorliegt.
• Die Zuordnung der Mitwirkungshandlungen: Wer stellt die Fläche frei, in welcher Frist, und wie wird die Freigabe festgehalten?
• Die Lagerlösung für die abgebauten Module: Fläche, Dauer, Verwahrung und Versicherungsdeckung während der Lagerung.
• Die Abnahmeplanung: Wer nimmt das Dachgewerk ab, wer die remontierte Anlage, und wann werden beide Protokolle zusammengeführt?

Drei dieser Punkte entstehen am Dach und nicht am Schreibtisch – der Zustand der Abdichtung, die Befestigungsart und die Wartungshistorie. Sie sind zugleich die einzigen, die sich nicht kurzfristig beschaffen lassen: Eine Historie entsteht über Jahre, und eine Zustandsfeststellung am Tag der Ausschreibung beschreibt nur noch das Ergebnis. Wie eine wiederkehrende Begehung unter einer belegten Fläche abläuft und woran sie hängt, steht in Dachwartung unter der PV-Anlage; welche Bauart der Abdichtung wie lange trägt, in Flachdachabdichtung: Arten und Wartung.

Fazit zur Dachsanierung unter PV: vier Entscheidungen vor dem ersten Termin

Vier Entscheidungen stehen vor dem ersten Termin an: wer koordiniert, wer demontiert und remontiert, wer die Kosten dieser beiden Schritte trägt und in welchem Zeitfenster die Anlage stillsteht. Jede davon hängt an Unterlagen, die vor der Ausschreibung vorliegen müssen – und nicht an einer Rechtsfrage.

Der Anschluss an die wiederkehrende Wartung liegt genau hier: Wer die Fläche unter der Anlage regelmäßig begehen und protokollieren lässt, kommt mit einer Historie in die Sanierung statt mit einer Vermutung. Das verkürzt nicht die Arbeiten, aber es entscheidet darüber, ob das Stillstandsfenster gewählt oder erlitten wird.

Häufige Fragen zur PV-Demontage bei der Dachsanierung

Zur Sanierung eines Dachs unter bestehender Photovoltaik wiederholen sich zehn Fragen. Die wichtigste zuerst: wie weit die Anlage überhaupt weichen muss.