Vorlage · Für Verwalter, Bestandshalter und Bauherren im Bestand
Abnahmeprotokoll für Dacharbeiten: Sanierung, Neueindeckung, Instandsetzung
Das Abnahmeprotokoll für Dacharbeiten hält im Abnahmetermin fest, in welchem Zustand das Dach übernommen wird und welche Rechte erhalten bleiben. Wer ein Dach in Kenntnis eines Mangels abnimmt, behält Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur mit einem Vorbehalt bei der Abnahme (§ 640 Abs. 3 BGB), eine vereinbarte Vertragsstrafe nur mit einem Vorbehalt bei der Annahme (§ 341 Abs. 3 BGB). Die Blöcke des Blatts führen von der Begehung je Bauteil über Mängel, Vorbehalte, Restleistungen und Unterlagen bis zum Ergebnis.
Zuletzt geprüft: 23. September 2026 · Verfasst und aus der Praxis geprüft von Thorge Harms, Geschäftsführer Dachwartung Profi
- Geprüfte Fachbetriebe
- Protokoll je Objekt
- Ein Ansprechpartner
- Bundesweit
Inhalt und Grenzen des Abnahmeprotokolls
- Ist: ein Protokoll je Abnahmetermin – Kopfdaten und die Blöcke A bis F, von der Begehung bis zu den Unterschriften beider Vertragsparteien.
- Ist: frei verwendbar, ohne E-Mail-Abfrage und ohne Registrierung, auch für Objekte, an denen wir nicht beteiligt sind.
- Ist nicht: die Herleitung. Wann die Abnahme verweigert werden darf und wie ein Mangel danach durchgesetzt wird, steht in Mängel nach der Dachsanierung; wie lange der Anspruch besteht, in Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach.
Abnahmeprotokoll für Dacharbeiten: so wird es im Termin ausgefüllt
- Kopfdaten vor dem Termin eintragen — Bauvorhaben, Vertrag mit Datum und Nummer, beide Parteien und die abgenommene Leistung laut Vertrag – im Termin bleiben dann nur Teilnehmer, Uhrzeit und Witterung.
- Gemeinsam begehen, Bauteil für Bauteil (Block A) — Je Bauteil i. O., Mangel oder nicht einsehbar ankreuzen, Foto-Nummer in die Bemerkung; was nicht begangen wurde, mit Grund in das Feld darunter.
- Jeden Mangel einzeln festhalten (Block B) — Beschreibung, Ort am Dach und Frist zur Beseitigung – und das Kästchen „Recht vorbehalten“, sobald der Mangel im Termin bekannt ist.
- Vorbehalte erklären (Block C) — Den Vorbehalt der Mängelrechte und, falls vereinbart, der Vertragsstrafe ankreuzen – beide wirken nur, wenn sie im Termin erklärt werden.
- Restleistungen und Unterlagen aufnehmen (Blöcke D und E) — Offene Restleistungen je Zeile mit Fertigstellungstermin und angekreuztem Vorbehalt; übergebene Unterlagen ankreuzen, Fehlendes mit Termin als nachzureichen eintragen.
- Ergebnis ankreuzen und unterschreiben (Block F) — Erklärt, unter Vorbehalt erklärt oder verweigert; der Tag der Abnahme kommt in das umrandete Feld, dann unterschreiben beide Seiten.
Wer für den Auftraggeber im Termin auf das Dach geht, betritt es als eigene Beschäftigte oder eigener Beschäftigter – die Maßnahmen dafür hält die Gefährdungsbeurteilung für die Dachbegehung durch eigenes Personal fest.
Kopfdaten des Abnahmeprotokolls: Bauvorhaben, Vertrag, Teilnehmer
Die Kopfdaten binden das Protokoll an einen Vertrag und einen Termin: Bauvorhaben, Vertragsdatum und Auftragsnummer, beide Parteien, die Teilnehmer mit Funktion und Vollmacht und der Umfang der abgenommenen Leistung laut Vertrag. Blatt 2 wiederholt Bauvorhaben, Termin und Auftragsnummer, damit es auch lose zuzuordnen ist.
| Feld | Ankreuzoptionen des Formulars |
|---|---|
| Bauvorhaben / Objekt | Schreibfeld |
| Adresse / Dachfläche | Schreibfeld |
| Vertrag / Auftrag vom | Schreibfeld |
| Auftrags- / Vertragsnummer | Schreibfeld |
| Auftraggeber | Schreibfeld |
| Auftragnehmer | Schreibfeld |
| Teilnehmer (Name, Funktion, Vollmacht) | Schreibfeld |
| Termin (Datum, Uhrzeit) | Schreibfeld |
| Witterung beim Termin | Schreibfeld |
| Art der Arbeiten | Sanierung · Neueindeckung · Instandsetzung · Teilleistung |
| Abgenommene Leistung (Umfang laut Vertrag) | Schreibfeld |
Begehung je Bauteil im Abnahmetermin am Dach
Was gemeinsam angesehen wurde, mit Befund je Bauteil und dem, was nicht einsehbar war. Je Bauteil stehen die Spalten i. O., Mangel, nicht einsehbar, Bemerkung / Foto-Nr.. Die Spalte „nicht einsehbar“ ist kein Befund, sondern die Grenze des Befunds: Sie zeigt später, was im Termin gar nicht beurteilt werden konnte.
| Bauteil | Was angesehen wird |
|---|---|
| Abdichtung / Dachdeckung | Fläche, Nähte und Stöße, Oberfläche |
| Anschlüsse an aufgehende Bauteile | Wand-, Tür- und Fensteranschlüsse, oberer Abschluss |
| Durchdringungen | Rohre, Lüfter, Stützen, Halterungen von Aufbauten |
| Entwässerung inkl. Notüberlauf | Abläufe, Rinnen, Fallrohre, Notüberläufe frei und angeschlossen |
| Attika / Randabschluss | Randabdeckung, Blechabschlüsse, Traufe, Ortgang |
| Absturzsicherung / Anschlageinrichtungen | Umwehrung, Anschlagpunkte, Kennzeichnung |
| Wärmedämmung, soweit einsehbar | an offenen Stellen und Anschlüssen, Feuchte |
Mängel und Vorbehalte im Abnahmeprotokoll: § 640 Abs. 3 und § 341 Abs. 3 BGB
Block B führt jeden Mangel einzeln, mit den Spalten Nr., Beschreibung, Ort am Dach, Frist zur Beseitigung, Recht vorbehalten. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Wer trotz eines Mangels abnimmt, muss deshalb im Termin sagen, welche Rechte er behält.
- Rechte wegen der in Block B und D als vorbehalten markierten Mängel und Restleistungen sowie folgender bereits bekannter Mängel vorbehalten § 640 Abs. 3 BGB · Schreibfeld: Weitere bekannte Mängel
- Vertragsstrafe vorbehalten § 341 Abs. 3 BGB · Schreibfeld: Fundstelle im Vertrag
Wer ein mangelhaftes Werk in Kenntnis des Mangels abnimmt, behält Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Eine vereinbarte Vertragsstrafe kann nach Annahme der Leistung nur verlangen, wer sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält (§ 341 Abs. 3 BGB). Der Anspruch auf Schadensersatz aus § 634 Nr. 4 BGB ist in § 640 Abs. 3 BGB nicht genannt. Wie ein Mangel nach der Abnahme gerügt, mit Frist belegt und durchgesetzt wird, steht in Mängel nach der Dachsanierung durchsetzen.
Ergebnis der Abnahme des Dachs: erklärt, unter Vorbehalt oder verweigert
- Abnahme erklärt
- Abnahme erklärt unter den Vorbehalten aus Block C
- Abnahme verweigert wegen der Mängel Nr. Folgefeld: Mängel Nr. / Zustandsfeststellung verlangt, durchgeführt am § 650g Abs. 1 BGB
Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Auftragnehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitzuwirken, datiert und von beiden unterschrieben (§ 650g Abs. 1 BGB). Im Baualltag heißt dieses Dokument auch Leistungsstandprotokoll; wann der Auftragnehmer es einseitig anfertigen darf und was ein fehlender Eintrag bedeutet, erklärt der Abschnitt Zustandsfeststellung am Dach.
Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB). Das Protokoll hält deshalb den Tag der Abnahme in einem eigenen, umrandeten Feld fest: „Tag der Abnahme (Beginn der Verjährung der Mängelansprüche)“. Wie lange die Frist dann läuft und was eine Herstellergarantie zusätzlich verlangt, steht in Herstellergarantie und Gewährleistung am Dach. Unterschrieben wird von Auftraggeber / Bevollmächtigter (Unterschrift) und Auftragnehmer (Unterschrift).
Restleistungen und übergebene Unterlagen bei der Abnahme des Dachs
Block D hält fest, was noch fehlt – mit den Spalten Nr., Offene Restleistung, Fertigstellung bis, Recht vorbehalten. Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer das Werk in zu geringer Menge herstellt (§ 633 Abs. 2 Satz 3 BGB) – bekannte Restleistungen brauchen deshalb denselben Vorbehalt wie Mängel. Block E hält fest, was im Termin übergeben wurde; die Unterlagen gehören danach in die Objektakte.
- Herstellererklärung / Garantieurkunde
- Wartungs- und Pflegeanleitung
- Fotodokumentation verdeckter Schichten
- Aufmaß
- Prüfnachweis Anschlageinrichtung
- Noch nachzureichen (was, bis wann)
Häufige Fragen zum Abnahmeprotokoll für Dacharbeiten
Muss eine Vertragsstrafe bei der Abnahme des Dachs vorbehalten werden?
Eine vereinbarte Vertragsstrafe muss bei der Annahme der Leistung vorbehalten werden. Wer die Erfüllung annimmt, kann die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält (§ 341 Abs. 3 BGB). Block C des Protokolls hält diesen Vorbehalt mit der Fundstelle im Vertrag fest; ein Betrag gehört nicht auf das Blatt.
Was trägt man ins Abnahmeprotokoll ein, wenn ein Bauteil nicht einsehbar ist?
Ein nicht einsehbares Bauteil wird in der Spalte „nicht einsehbar“ angekreuzt und im Feld „Nicht begangene Flächen / Grund“ benannt – etwa eine Fläche unter Auflast oder ein nicht zugänglicher Bereich. So bleibt nachvollziehbar, was im Termin gesehen wurde und was nicht. Für verdeckte Schichten führt Block E die Fotodokumentation als eigene Unterlage.
Müssen Restleistungen bei der Abnahme des Dachs vorbehalten werden?
Bekannte Restleistungen werden bei der Abnahme des Dachs vorbehalten wie Mängel. Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer das Werk in zu geringer Menge herstellt (§ 633 Abs. 2 Satz 3 BGB); wer in Kenntnis abnimmt, behält Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur mit Vorbehalt (§ 640 Abs. 3 BGB). Block D führt deshalb je Restleistung Termin und Vorbehaltskästchen.
Welche Unterlagen gehören bei der Abnahme einer Dachsanierung in die Übergabe?
Die Übergabe bei der Abnahme einer Dachsanierung umfasst im Protokoll Herstellererklärung oder Garantieurkunde, Wartungs- und Pflegeanleitung, Fotodokumentation verdeckter Schichten, Aufmaß und den Prüfnachweis der Anschlageinrichtung. Was im Termin fehlt, wird mit Termin als nachzureichen eingetragen – so bleibt die Übergabe prüfbar, auch wenn sie in zwei Schritten erfolgt.
Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll für ein saniertes Dach?
Das Abnahmeprotokoll unterschreiben beide Vertragsparteien: der Auftraggeber oder eine bevollmächtigte Person und der Auftragnehmer. Das Kopffeld „Teilnehmer“ hält Name, Funktion und Vollmacht fest; für eine Verwaltung zählt, dass die unterschreibende Person zur Abnahme bevollmächtigt ist. Für die gemeinsame Zustandsfeststellung nach verweigerter Abnahme verlangt das Gesetz beide Unterschriften ausdrücklich (§ 650g Abs. 1 BGB).
Braucht jede Dachfläche eines Objekts ein eigenes Abnahmeprotokoll?
Ein eigenes Abnahmeprotokoll braucht jede Leistung, die an einem eigenen Termin abgenommen wird. Werden Flächen eines Objekts getrennt abgenommen, trägt jedes Protokoll sein eigenes Abnahmedatum und setzt damit die Verjährung für seine Leistung in Gang (§ 634a Abs. 2 BGB). Ein gemeinsames Blatt für verschiedene Termine verwischt genau dieses Datum.
Dachwartung Profi: das abgenommene Dach in die Wartung übernehmen
Wir koordinieren Dachwartung bundesweit über persönlich ausgewählte Meisterbetriebe. Ausgeführt wird von einem Fachbetrieb mit eigener Betriebshaftpflicht; unsere Koordinationsleistung ist über unsere Betriebshaftpflicht abgesichert. Auf eine Anfrage melden wir uns in der Regel innerhalb eines Werktages. Den Befund vor dem Abnahmetermin organisieren wir als Dachinspektion mit Protokoll und Fotos; nach der Abnahme übernimmt die Wartung den dokumentierten Zustand als Ausgangspunkt.
Rechtsquellen: Die Blöcke des Abnahmeprotokolls stehen auf § 640 Abs. 1 bis 3, § 341 Abs. 3, § 633 Abs. 2 Satz 3, § 634, § 634a Abs. 2, § 650a Abs. 1 und § 650g Abs. 1 BGB. Bei wirksam einbezogener VOB/B gelten deren eigene Abnahmeregeln. Herleitung und Durchsetzung stehen in Mängel nach der Dachsanierung: Abnahme, Rüge, Zurückbehaltung, Beweissicherung.