Dachinspektion mit Drohne: was die Befliegung zeigt und was sie nicht ersetzt

Was eine Drohnenbefliegung am Dach tatsächlich sichtbar macht

Eine Drohnenbefliegung macht die Dachfläche im Zusammenhang sichtbar. Sie zeigt, wo eine Auffälligkeit liegt, wie weit sie reicht und wie sie zu Gefälle, Abläufen und Aufbauten steht. Am geneigten Dach erreicht sie First, Grat, Kehle und Schornsteinkopf ohne Rüstung. Am Hallendach erschließt sie in einem Durchgang eine Fläche, für die eine Begehung Stunden braucht.

Der Gewinn ist zuerst ein räumlicher. Wer auf der Fläche steht, sieht einen Ausschnitt und muss ihn im Kopf zusammensetzen; aus der Höhe steht das Muster da. Muster sind am Dach die eigentliche Information – eine Reihe gleichartiger Blasen entlang einer Achse, Bewuchs immer an derselben Tiefstelle, Verfärbungen, die einer Naht folgen. Solche Zusammenhänge lenken die anschließende Begehung dorthin, wo sie etwas bringt.

Der zweite Gewinn ist der entfallene Zugang. Ein Steildach, ein Vordach über einer Passage, eine Attika ohne Umwehrung, ein Hallendach nach Neuschnee: Es gibt Flächen, deren Betreten eigenen Aufwand oder eigene Sicherung verlangt und deshalb aufgeschoben wird. Eine Befliegung liefert dort in kurzer Zeit einen belastbaren ersten Eindruck – und liefert damit auch die Grundlage für die Entscheidung, ob sich der Aufwand des Betretens lohnt.

Welche Dachbefunde einer Drohnenbefliegung verschlossen bleiben

Einer Drohnenbefliegung bleibt jeder Dachbefund verschlossen, der Berührung, Öffnen oder ein Hineinsehen verlangt. Eine Kamera erfasst Oberflächen. Ob eine Naht hält, ob ein Ablauf im Rohr frei ist, ob die Dämmung unter der Bahn trocken ist und was unter Kies, Belag, Substrat oder Modulreihe liegt, entscheidet sich auf der Fläche.

Die untere Hälfte dieser Aufstellung enthält die Befunde, an denen sich Schäden entscheiden. Undichtigkeiten entstehen ganz überwiegend an Anschlüssen, Durchdringungen und Nähten, also genau dort, wo aus zwei Metern Höhe eine geschlossene Oberfläche zu sehen ist. Eine hohl liegende Naht sieht aus wie eine dichte Naht. Ein bis zur Hälfte verlegter Ablauf sieht aus wie ein freier Ablauf. Welche Prüfpunkte deshalb auf der Fläche zu erheben sind, führt die Checkliste für die Flachdach-Begehung auf.

Auch die Frage nach Feuchte im Aufbau beantwortet eine Befliegung nicht. Eine an der Drohne getragene Wärmebildkamera kann eingrenzend wirken, sie ist aber ein Ortungsverfahren mit eigenen Voraussetzungen und eigenen Grenzen – nachzulesen bei den Ortungsverfahren am undichten Flachdach. Für die Beurteilung des Aufbaus bleibt es bei Messung und Probeöffnung.

Wann die Drohnenbefliegung der Dachbegehung sinnvoll vorausgeht

Die Drohnenbefliegung geht der Dachbegehung dann sinnvoll voraus, wenn die Fläche groß oder unbekannt ist und die Begehung zuerst eine Richtung braucht. Sie geht ihr ebenso voraus, wenn das Betreten gerade nicht vertretbar ist – nach einem Sturm, bei Schnee oder auf einer Fläche, die aus anderen Gründen nicht betreten werden soll.

• Erstaufnahme eines übernommenen Objekts, dessen Dachzustand niemand kennt: Die Befliegung liefert die Karte, auf der die Begehung ihre Punkte setzt.
• Anlassbezogene Kontrolle nach Sturm oder Hagel, solange lose Bauteile das Betreten der Fläche zu einer eigenen Gefahr machen.
• Steildach ohne Zugang: First, Grat, Kehle und Schornsteinkopf sind sonst nur mit Rüstung oder Hubsteiger einsehbar.
• Verdacht auf eine Asbestzement-Deckung, die ohnehin nicht betreten und nicht bearbeitet werden darf – die Grenzen der Arbeit am Asbestdach bestehen unabhängig von der Beurteilung fort.
• Weitgespanntes Hallendach, dessen Fläche sich in einem Durchgang nicht überblicken lässt – die Überprüfung des Tragwerks bleibt davon unberührt und folgt eigenen Regeln.
• Belegte Fläche unter einer Photovoltaikanlage, bei der zuerst zu klären ist, welche Bereiche überhaupt noch zugänglich sind – die Zuständigkeit für die Fläche unter der Anlage ändert die Befliegung nicht.

Umgekehrt gibt es Fälle, in denen die Befliegung wenig beiträgt. Auf einer kleinen, gut zugänglichen Fläche, die ohnehin turnusmäßig betreten wird, kostet sie einen zusätzlichen Vorgang ohne zusätzlichen Befund. Und wo ein Wassereintritt bereits im Gebäude sichtbar ist, steht nicht die Übersicht am Anfang, sondern die Suche nach der Fehlstelle.

Drohnenaufnahmen als Dokumentation: Vorher-Nachher und Beweiswert

Drohnenaufnahmen entfalten ihren Wert als Dokumentation erst durch Wiederholung. Dieselbe Perspektive zu zwei Zeitpunkten macht eine Veränderung sichtbar, die keine Beschreibung ähnlich klar transportiert – vor und nach einem Sturm, vor und nach einer Instandsetzung, zu Beginn und am Ende eines Wartungsjahres.

Für eine Eigentümerversammlung ist das ein handfester Vorteil. Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme wird begründet, und ein Bild der betroffenen Fläche begründet besser als der Satz, das Dach sei in schlechtem Zustand. Für den Versicherer zählt derselbe Mechanismus in umgekehrter Richtung: Ein dokumentierter Zustand vor dem Ereignis ist der Beleg dafür, dass der Schaden nicht schon vorher vorhanden war.

Damit die Bilder das leisten, müssen sie an einen Befund gebunden sein. Ein Ordner mit hundert Luftaufnahmen ist kein Nachweis, sondern Material. Der Nachweis entsteht, wenn jedes Bild datiert, auf der Fläche verortet und einem Befund mit Dringlichkeitseinstufung zugeordnet ist. Was ein Protokoll dafür enthalten muss, führt Wartungsprotokoll Dach: Inhalt, Beweiswert, Aufbewahrung aus; wohin die Aufnahmen anschließend gehören, klärt die Dachakte.

Die drei Betriebskategorien, in die eine Drohnenbefliegung fällt

Eine Drohnenbefliegung fällt nach der Durchführungsverordnung (EU) 2019/947 in eine von drei Betriebskategorien: „offen“, „speziell“ oder „zulassungspflichtig“. Für die offene Kategorie ist vor der Aufnahme des Betriebs weder eine Betriebsgenehmigung einzuholen noch eine Erklärung abzugeben. Die Dachinspektion lässt sich regelmäßig dort durchführen.

Innerhalb der offenen Kategorie unterscheidet die Verordnung drei Unterkategorien, und für ein Gebäude im Ort ist die Abstufung praktisch bedeutsam. In der Unterkategorie A2 darf das Fluggerät keine unbeteiligten Personen überfliegen und hält einen horizontalen Sicherheitsabstand von mindestens 30 Metern zu ihnen ein, im Langsamflugmodus nach einer Bewertung der Lage bis herunter zu 5 Metern. Die Unterkategorie A3 verlangt dagegen einen horizontalen Abstand von mindestens 150 Metern zu Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Erholungsgebieten – ein bebautes Grundstück scheidet damit aus.

Zwei weitere Punkte gehören in jede Vorbereitung. Der Betreiber muss sich registrieren, sobald das Fluggerät 250 Gramm erreicht oder einen Sensor trägt, der personenbezogene Daten erfassen kann – eine Kamera ist ein solcher Sensor, die Registrierung also der Regelfall. Und die zulässige Flughöhe bemisst sich vom nächstgelegenen Punkt der Erdoberfläche: 120 Meter, bei einem künstlichen Hindernis über 105 Meter Höhe innerhalb eines horizontalen Abstands von 50 Metern um bis zu 15 Meter über dessen Höhe erweiterbar.

Überflug von Wohngrundstücken und Rücksicht auf die Nachbarschaft

Der Überflug eines Wohngrundstücks ist zulässig, wenn der in seinen Rechten betroffene Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte ausdrücklich zugestimmt hat. So steht es in § 21h Absatz 3 Nummer 7 der Luftverkehrs-Ordnung. Die Zustimmung ist damit der Regelweg, und sie betrifft nicht nur das eigene Grundstück, sondern jedes überflogene.

Daneben lässt dieselbe Vorschrift nur zwei enge Wege zu. Der eine gilt für ein Fluggerät bis 0,25 Kilogramm Startmasse, das weder optisch noch akustisch aufzeichnen oder übertragen kann – für eine Inspektionsbefliegung scheidet er schon deshalb aus, weil die Kamera der Zweck des Fluges ist. Der andere gilt ab einer Flughöhe von 100 Metern und knüpft daran vier Bedingungen zugleich: ein berechtigter Betriebszweck ohne Ausweichmöglichkeit über nicht bewohnte Flächen, Vorkehrungen gegen Eingriffe in den geschützten Privatbereich und in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung einschließlich regelmäßiger Vorabinformation der Betroffenen, kein Betrieb zwischen 22 und 6 Uhr sowie die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm.

Für gewerbliche Objekte kommt eine zweite Zustimmungslage hinzu. Über einer Industrieanlage und innerhalb von 100 Metern um ihre Begrenzung ist der Betrieb zulässig, wenn die zuständige Stelle oder der Betreiber der Einrichtung ausdrücklich zugestimmt hat. Dieselbe 100-Meter-Grenze zieht die Vorschrift um Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen und Bahnanlagen – für ein Objekt an der Bahnlinie ist das kein Randfall, sondern die erste Frage der Flugplanung.

Was Eigentümer und Verwalter vor einer Drohnenbefliegung des Dachs klären

Vor einer Drohnenbefliegung des Dachs klären Eigentümer und Verwalter drei Dinge: wozu geflogen wird, unter welchen Bedingungen geflogen werden darf und was am Ende in der Hand liegt. Der dritte Punkt entscheidet über den Nutzen. Ohne verortete Bilder und ein datiertes Befundprotokoll bleibt von einer Befliegung nur Material.

• Der Anlass der Befliegung ist benannt: Erstaufnahme einer unbekannten Fläche, anlassbezogene Kontrolle nach einem Sturm oder Vorher-Nachher-Beleg zu einer Instandsetzung.
• Die Betriebskategorie des Flugs steht fest, und wer den Flug durchführt, ist als Betreiber registriert – bei einer Kamera an Bord ist die Registrierung ohnehin verlangt.
• Die Zustimmungen für den geplanten Flugweg liegen vor: für überflogene Wohngrundstücke, für Industrieanlagen im 100-Meter-Bereich und, wo einschlägig, für Bahnanlagen und Bundesfernstraßen.
• Die Mieter und Nutzer des Objekts sind über Termin und Zweck der Befliegung informiert, bevor das Fluggerät startet.
• Vereinbart ist, was aus den Aufnahmen wird: verortete Einzelbilder je Befund, ein datiertes Befundprotokoll und eine Einstufung nach Dringlichkeit.
• Festgelegt ist, wie mit Aufnahmen umgegangen wird, auf denen Nachbargrundstücke, Fahrzeuge oder Personen zu erkennen sind – Beschränkung des Bildausschnitts, Unkenntlichmachung, Löschfristen.
• Die Anschlussentscheidung ist vorbereitet: Wer betritt die Fläche, wenn die Bilder eine Stelle zeigen, die aus der Nähe beurteilt werden muss?

Ein Punkt daraus wird regelmäßig übersehen: die Anschlussentscheidung. Eine Befliegung endet mit Bildern, auf denen mehrere Stellen auffällig sind, und ohne vereinbarten nächsten Schritt bleibt es dabei. Wer die Begehung derselben Fläche gleich mitplant, spart nicht nur einen zweiten Anfahrtsvorgang, sondern beantwortet die Fragen, die die Bilder aufgeworfen haben, im selben Vorgang. Für Fremdfirmen auf dem Dach gelten dabei unverändert die Regeln des Dachzugangs.

Fazit zur Dachinspektion mit Drohne: drei Fragen vor der Beauftragung

Die Drohnenbefliegung ist am Dach ein gutes Werkzeug und ein schlechter Ersatz. Sie verschafft Übersicht über die ganze Fläche, erreicht Unzugängliches ohne Rüstung und dokumentiert wiederholbar; sie prüft nichts, was Berührung, Öffnen oder ein Hineinsehen verlangt. Drei Fragen klären vor der Beauftragung, ob sie im konkreten Fall trägt.

Häufige Fragen zur Dachinspektion mit einer Drohne

Zur Drohnenbefliegung eines Dachs wiederholen sich zehn Fragen. Die wichtigste vorweg: Die Befliegung liefert den Überblick über die Fläche, nicht die Beurteilung der Bauteile. Beides zusammen ergibt eine Dachinspektion; eines allein ergibt entweder ein schönes Bild oder eine mühsame Suche.