GEFMA 190 und das Dach: was die Richtlinie regelt

Was GEFMA 190 ist

GEFMA 190 trägt den Titel „Betreiberverantwortung 2.0 im Facility Management (inkl. ESG)“, erscheint in der Ausgabe 2023-06 und umfasst 110 Seiten. Herausgeber ist der gefma Deutscher Verband für Facility Management e. V. mit Sitz in Bonn. Der Verband beschreibt sie als Standardwerk für Eigentümer und Betreiber baulicher Anlagen in Deutschland.

In derselben Beschreibung nennt der Verband sie die zentrale Richtlinie zum rechtssicheren und nachhaltigen Betrieb von Immobilien und technischen Anlagen. Das benennt zugleich ihre Flughöhe: Sie behandelt den Betrieb einer Organisation, nicht die Technik eines einzelnen Bauteils. Ein Dokument, das ein ganzes Gebäude samt Gebäudetechnik und Außenanlagen in den Blick nimmt, kann nicht zugleich sagen, woran eine Dachabdichtung altert.

Bezogen wird sie über den Verbandsshop – für Mitglieder kostenfrei – und über DIN Media, dort mit 216,00 Euro netto beziehungsweise 231,12 Euro brutto ausgewiesen (Stand 08.08.2026, Angaben des Anbieters). Welche vier Pflichtenbereiche auf der Dachfläche zusammenkommen und was ausdrücklich nicht dazugehört, steht in Betreiberpflichten am Dach: was der Betreiber schuldet.

Wie aus einer Richtlinie eine Pflicht wird

Ein privates Regelwerk verpflichtet niemanden aus sich heraus. Verbindlich wird es auf zwei Wegen: Eine Rechtsnorm verweist ausdrücklich darauf – oder ein Vertrag vereinbart es. Für GEFMA 190 zählt in der Praxis der zweite Weg. Wo ein Dienstleistungsvertrag die Richtlinie nennt, ist ihre Anwendung geschuldet; wo nicht, bleibt sie ein Angebot.

Der erste Weg lässt sich an einem Gegenbeispiel gut zeigen. Der VDI beschreibt seine eigenen Richtlinien als Angebote an die Nutzenden, mit denen sich unbestimmte Rechtsbegriffe wie „üblich“ oder „allgemein anerkannte Regel der Technik“ füllen lassen; verpflichtend anzuwenden seien sie grundsätzlich nicht. Als Ausnahme nennt er den direkten Verweis in einer Rechtsnorm und führt DIN 4109 an, die bauaufsichtlich eingeführt ist. Für eine Verbandsrichtlinie zur Betreiberverantwortung gibt es einen solchen Verweis nicht.

Dass die Richtlinie nicht bindet, heißt nicht, dass die Betriebsorganisation beliebig wäre. Sie hat einen eigenen rechtlichen Ort: Nach § 130 Abs. 1 OWiG handelt ordnungswidrig, wer als Inhaber eines Betriebes die Aufsichtsmaßnahmen unterlässt, die erforderlich sind, um Zuwiderhandlungen gegen ihn treffende Pflichten zu verhindern. Die Vorschrift zählt Bestellung, sorgfältige Auswahl und Überwachung von Aufsichtspersonen ausdrücklich dazu. Der Maßstab ist also die Organisation – und die entsteht nicht durch den Kauf eines Dokuments.

Was die Ausgabe 2023-06 verändert hat

Die Fassung 2.0 erweitert den Anforderungskatalog um Klimaschutz und Nachhaltigkeit, einschließlich Anpassung an den Klimawandel und nachhaltiger Beschaffung. Der Verband begründet das offen damit, dass bloße Rechtskonformität nicht mehr genüge und zusätzlich freiwillige Maßnahmen im Vorgriff auf kommende Gesetze empfohlen würden. Genau das macht ihren Charakter deutlich.

Ein Regelwerk, das ausdrücklich über das geltende Recht hinausgeht, kann nicht zugleich die Quelle einer Pflicht sein. Es beschreibt, was der Verband für gute Praxis hält – die fachliche Grundlage für den ESG-Teil bildet nach Angabe des Herausgebers GEFMA 163-1, in der die EU-Taxonomie-Verordnung und die Berichtspflichten nach der Corporate Sustainability Reporting Directive dargestellt werden. Als weiteres Handlungsfeld wird die Cybersicherheit angesprochen.

Für die Dachfläche folgt daraus nichts Neues an Aufwand, aber etwas an Reihenfolge. Wer die Fläche ohnehin in festem Turnus begehen lässt und jeden Befund bis zu seiner Erledigung nachhält, hat den Beleg für den Erhalt des Bauteils bereits in der Hand. Diese Kette lässt sich in eine Nachhaltigkeitsdarstellung übernehmen – der umgekehrte Weg, aus einem Berichtsrahmen einen Instandhaltungsstand herzuleiten, führt zu nichts.

Woher die Dachfläche ihre Pflichten bezieht

Die Pflichten der Dachfläche stehen nicht in einer Richtlinie des Facility Managements, sondern im Bauordnungsrecht der Länder, in den Bauwerksnormen DIN 18531-4:2025-08 und DIN 1986-3:2024-05 sowie in der Arbeitsstättenverordnung. Eine FM-Richtlinie ordnet die Betriebsorganisation; den fachlichen Maßstab für ein einzelnes Bauteil liefert sie nicht.

Die letzte Zeile beantwortet eine Frage, die im technischen Gebäudemanagement regelmäßig auftaucht: Die VDI-Reihe 3810 heißt „Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen“ und gibt nach eigener Beschreibung Empfehlungen für den Betrieb von Anlagen der Technischen Gebäudeausrüstung. Sie ist entlang der Gewerke geschnitten. Die Dachfläche ist keine gebäudetechnische Anlage – ihre Regelwerke sind deshalb die Bauwerksnormen.

Bemerkenswert ist, welches Dokument am Dach am konkretesten wird: die kostenfrei abrufbare DGUV Information 201-056 in der Ausgabe 09/2025. Sie definiert die betreibende Person als denjenigen, der für den sicheren Betrieb einer Anlage oder Einrichtung verantwortlich ist – die Verantwortlichkeit kann aus Eigentum, Besitz, rechtlichem oder tatsächlichem Handeln oder Weisungsrechten folgen und muss nicht beim Eigentümer liegen. Und sie fasst Betreiberverantwortung als Einhaltung sämtlicher rechtlicher und herstellerseits geforderter Maßnahmen zur Instandhaltung, ergänzt um arbeits(platz)rechtliche Bestimmungen und die Verkehrssicherungspflichten. Was daraus für Anschlageinrichtungen folgt, steht in Absturzsicherung am Dach: Prüfpflicht, Frist, Nachweis.

Die Dachfläche im Pflichtenverzeichnis

Wer Betreiberpflichten organisiert, führt sie in einer Liste. In vielen Häusern ist diese Liste entlang der Anlagen gebaut – Aufzug, Heizung, Lüftung, Elektro –, und die Dachfläche taucht darin nicht auf. Sie ist kein Anlagenteil mit eigenem Prüfregime, sondern ein Bauteil. Der Eintrag muss deshalb selbst angelegt werden.

• Gegenstand ist die Fläche selbst – Abdichtung, Anschlüsse, Durchdringungen, Entwässerung –, nicht die Technik, die darauf montiert ist.
• Je Zeile die Rechtsquelle: Landesbauordnung für die Instandhaltung, Arbeitsstättenverordnung für das Betreten. Ohne sie lässt sich später nicht begründen, warum der Turnus so aussieht, wie er aussieht.
• Ein selbst gesetzter Turnus mit Datum der nächsten Fälligkeit – für die Dachfläche schreibt keine Prüfstelle einen Termin fort.
• Eine namentlich benannte Person, die den Eintrag trägt, und eine benannte Vertretung.
• Der Ablageort des Nachweises als Pfad, nicht als Zuständigkeit: Wer den Ordner nicht findet, hat den Nachweis nicht.
• Der Vertrag, der die Ausführung trägt, mit Laufzeit und dem darin vereinbarten Leistungsumfang.
• Das Datum, an dem der Eintrag selbst zuletzt angefasst wurde – ein Verzeichnis ohne dieses Feld altert unbemerkt.

Der dritte Punkt ist der, an dem die meisten Verzeichnisse auseinanderfallen. Welcher Turnus für ein konkretes Dach angemessen ist, folgt aus Aufbau, Nutzung und Umgebung und ist in Wartungsintervalle Flachdach: Wie oft muss gewartet werden? beschrieben. Für den Eintrag zählt zunächst nur, dass überhaupt einer gesetzt und mit einem Fälligkeitsdatum versehen ist – ein Feld ohne Datum verfällt still.

Der vorletzte Punkt entscheidet, ob das Verzeichnis nach außen trägt. Ein Eintrag, der auf einen Vertrag verweist, in dem Leistungsumfang und Berichtsform ausgeschrieben sind, ist gegenüber Revision, Aufsicht und Eigentümerseite belastbar. Ein Eintrag, der nur einen Betriebsnamen nennt, ist es nicht. Was ein solcher Vertrag umfassen sollte, steht unter Wartungsvertrag Dach.

Fazit: der Vertrag entscheidet, nicht die Richtlinie

Ob GEFMA 190 im Haus liegt, entscheidet nichts über den Zustand eines Dachs. Entscheidend ist, ob die Fläche in der Betriebsorganisation einen Eintrag hat, ob ein Vertrag die Ausführung trägt und ob zu jedem Turnus ein datierter Nachweis auffindbar ist. Das lässt sich an einem Termin feststellen.

Eine Grenze gehört ausdrücklich dazu: Die wiederkehrende Prüfung von Sicherheitseinrichtungen gehört zu einer dafür qualifizierten Person und ist nicht Teil der Zustandsdokumentation einer Dachfläche.

Häufige Fragen

Zu GEFMA 190 kehren dieselben Fragen wieder – fast alle drehen sich um Verbindlichkeit, Kosten und darum, was von der Richtlinie beim einzelnen Bauteil ankommt. Welches Regelwerk ein konkretes Objekt bindet, entscheidet sein Vertrag. Der Rest folgt aus dem Bauordnungsrecht und den Bauwerksnormen.